時光飛逝，轉眼間，2021年已經過去3個月了，還有6天，2021年就要進入4月份了。按照以往的經驗來看，每年的3、4月份都是一年之中樓市的第一個“火熱期”，行業內更是有“金三銀四”的說法，而且，往往這個時候，各地的新房、二手房成交量也會快速上升，房價也會隨著樓市的火熱從而“水漲船高”，今年也不例外，無論是從官方的成交資料來看，還是從各地線下售樓處的“火爆程度”來看，都證實了今年的樓市正在逐漸回暖。

樓市

一直以來，樓市都有“買漲不買跌”的說法。隨著樓市的逐漸回暖，再加上春節過後很多剛需家庭都會制定買房計劃，這個時候，往往會有大量的購房者湧入樓市。需求市場的火熱，勢必會引發一些行業亂象。比如開發商和房產中介聯手製造“購房緊張”，讓購房者產生“買房焦慮”。這樣的手段在樓市火熱的時候，時有發生，畢竟，買房對於任何一個家庭來說，都是一件大事，並且，房子和家庭財富、婚姻、教育、落戶等社會行為有著密切的關係，一方面，不買房擔心房子會繼續漲價，增加購房成本，另一方面，買房又擔心房價下跌，自己“高位接盤”，得不償失。

房價上漲

開發商和房產中介正是掌握了購房者的這種心理變化，才會聯手製造“購房緊張”。在此，我想對業內同行們說一句話：房子的背後，牽扯的是一個個的家庭，如今的房價，對於每一個家庭來說，都是一筆不小的經濟負擔；作為從業者，我們要做的是讓每一個家庭都能夠買到滿意的房子，而不是“販賣焦慮”，讓購房者陷入恐慌。

作為購房者，這些“套路”也要略知一二，不能完全被開發商或者房產中介牽著鼻子走。在文章的開頭我講過：3、4月份的樓市回暖屬於正常現象，每一年都是如此，相反，如果3、4月份的樓市都是一片淒涼，那麼，接下來，整年的樓市行情也不會太好。

房產銷售

對於今年的樓市，乃至未來幾年的樓市，有三個事實是每一個購房家庭都要清楚的。

其一，我國的房屋總量已經過剩了。根據央行的資料顯示：我國的城鎮居民住房擁有率為96%，戶均1.5套；此外，我國的城鎮居民人均住房面積已經超過40平方米，遠超歐美等發達國家的33平方米，而且，根據西南財大的空置房資料來看，我國的平均住房空置率已超21%，也就是說，我國的房屋總量已經明顯過剩。

其二，未來幾年，樓市的調控措施是不會放鬆的，而且，有不斷收緊的趨勢。在過去的三個月裡，全國各地就出臺了超過60項樓市收緊性調控措施，像是房產貸款額度的收緊，土地政策的調整，以及深圳、上海、北京等地的“因城施策”針對性調控措施。

其三，房價的分化是大機率事件。未來，一二線城市隨著需求的增加，房價仍然會持續上漲，不過，在樓市調控的壓制下，緩慢上漲是大機率事件。而與之相對的三四線城市，隨著人口的轉移，需求的減少，房價下跌也是大機率事件，當然，暴跌是不可能的，在樓市調控的壓制下，緩慢下跌會成為普遍現象。

樓市

在以上三個事實的樓市背景下，今明兩年不買房，5年後，會更“買不起”嗎？孫宏斌“兩句話”說透了，哪兩句話？

第一句：日前，孫宏斌在談到樓市調控政策時表示：我是支援調控的，如果不調控的話，這個行業也沒法幹了，房價和地價都要上天了。

很多人都以為房價越高，開發商越開心，實際上，並非如此。要知道，土地是房子最大的成本，房價高的一個主要原因是因為地價高，一方面，地價高會讓開發商的開發成本增加，另一方面，房價越高，購房者的門檻就越高，能夠任意買房的客戶就會越少，從而就會導致開發商的銷量減少，銷量少，利潤自然也會下降。尤其是在國家“降負債”“去槓桿”的當下，開發商的現金流是很緊張的。而高房價必然導致地價高，所以，開發商對於高房價、高地價也是嗤之以鼻的。這也是為什麼房價仍然在漲，但是，各房企都已經開始多元化發展的原因之一。

孫宏斌

第二句：孫宏斌認為：房地產行業是解決住房問題的，衣食住行是人們的基本需求，人們在任何時候都會有新的住房需求，所以，未來房地產行業還有很大的發展潛力，特別是中高階住宅。

這也是融創中國現在積極佈局一二線城市，打造中高階住宅的主要原因之一。說實話，這個觀點我是非常認可的，這也和上文中我們提到的樓市分化不謀而合。

孫宏斌

正所謂“春江水暖鴨先知”，在房地產行業的“鴨”就是開發商，所以，孫宏斌的觀點還是比較有參考價值的。我們再反過頭來看剛才提出的問題：今明兩年不買房，5年後，房子更“買不起”？這個問題的答案就很清晰了。

樓市

在一二線城市，大機率的情況下，房價會逐漸上漲，但是，漲幅不會很大，這樣來看，5年後，增加購房成本是會發生的，但是，會在合理的承受範圍之內（對於能買起一二線城市房子的人來說），而三四線城市，“買不起”就成了偽命題，我認為，大機率的情況下是“隨便挑”。對此，你怎麼看？