小明：房貸肯定會提前還款的前提下，選擇20年和30年還有什麼區別？

三人：房貸會提前還款與選擇的期限長短沒有多大關係，因為房貸不存在複利，或者先付息後還本的原理。即選擇20年和30年都是一樣的，從利息計算方面沒有區別，但是提前還款需要考慮違約金問題。

一般情況下，還款期限超過一年以後，提前還款是不收違約金的。但具體情況還要看具體合同，並不能一刀切的認為所有房貸一年以後不收違約金。

那麼說為什麼選擇20年和30年都是一樣的呢？因為“每月還款金額=每月應還本金+剩餘本金*貸款利率/12”，即房貸是逐月計息的一個過程。

比如貸款金額是100萬，貸款利率是4.9%（現在以LPR為基準），按照等額本金還款，那麼不管是選擇20年還是30年，第1期還款的利息都是4083.33。因為首期本金以100萬計算，而月利率為4.9%/12，每月利息=100萬*4.9%/12=4083.33元。

但是從第2期算起，20年還所產生的利息就要比30年所產生的利息少，因為30年還每期剩餘本金較多。比如20年還，還了第1期之後剩餘本金為“100萬-100萬/20/12=995833.33”元；而30年還，還了第1期之後剩餘本金為100萬為“100萬-100萬/30/12=997222.22”元。

兩者的剩餘本金不同，後期剩餘本金產生的利息則不同，比如以月利率4.9%/12代入計算。但它並不是複利或者先付息後還本的結果，只是時間所產生的利息（或價值）。

因此，從計算方式來看兩者是沒有區別的，銀行也不會多收你一分錢（利率水平不變的情況下，現在即LPR不變的情況下），選擇兩者都一樣。

但是如果目前收入較少，或者開支較大，可以選擇30年還，畢竟短期內房貸支出較少，可以相應的保證生活品質；而如果目前收入較多，或開支較少，可以選擇20年還，畢竟貨幣存在時間價值，還多一點後期剩餘本金產生的利息就較少——說得不好聽一點，你全額付清（不貸款）都不用付利息。