馬上三月即將過去，房地產行業“金三銀四”的金三馬上就要過去，今年的樓市相比去年確實有所回暖。在今年的3月15號，國家統計局公佈了我國70箇中大型城市的房價資料，資料顯示在這70個城市中有56個城市的房價環比上個月上漲，只有14個城市房價環比下跌。從這份資料中我可以看出樓市儘管相比去年確實回暖了很多人，但也很難回到過去持續普遍上漲的時代了。
樓市回暖房價上漲對很多還沒有買房的剛需而言當然不是什麼好訊息。有些剛需擔心一旦經濟得到復甦，房價會像過去一樣繼續大漲，所以想盡快買房。而現在很多開發商和中介也恰好利用購房者的這種心理，普遍宣傳房價會繼續上漲的訊息，敦促消費者購房。
在老王的朋友圈裡也有很多房產中介，如果你翻開他們的朋友大部分都是房價即將上漲的文案。甚至一些媒體也在推波助瀾，釋出一些房價會繼續大漲的訊息。在老王看來未來大多數城市的房價會繼續上漲是事實，但很難再會出現大漲現象，而且也不再是持續普遍上漲，而是開始出現明顯的分化現象，有些城市會漲但有些城市也會出現下跌。
所以我們在面對一些中介和開發商發出的一些房價又要大漲的新聞時，千萬不要產生焦慮心理。而是要以平常心對待，如果確實需要房子，而且資金上壓力不大的話可以儘快買房。但也不要片面聽中介和開發商宣傳房價馬上就要漲價，就著急忙慌地買房。
有人說那今明兩年到底應不應該買房呢？如果買了5年後有什麼不好的後果嗎？對於這個問題我們可以藉助前首富李嘉誠的兩句話進行回答。
①任何行業過度發展過後必定會迎來摧殘，不要去妄想賺取最後一個銅板。
不得不說，過去二十年房地產行業的發展對我國經濟的快速發展起到不可磨滅的功勞。首先房價的不斷上升帶動土地價格的上漲，所以地方政府財政收入增加。這要才能完成城市各種基建和公共設施的建設，城市才能突飛猛進地向前發展。其次，房地產行業涉及建築業、鋼鐵業、水泥業等上下游幾十個產業，形成了完整的產業鏈，為城市居民和農民工提供了大量的就業機會。最後，因為房地產行業的發展，讓城市容納了更多的人口，人口數量的增加反過來促進了經濟的快速發展。
但任何行業如果發展過度的話，就會帶來負面影響。首先由於房地產行業的過度發展導致房價嚴重偏高，根據國家統計局資料顯示我國在2019年的房價收入達到9.2，遠高於國際平均水平(4～6)。房價偏高導致很多剛需買不起房，或者因為買房而消費降級，生活壓力倍增。這也間接導致了我國的年輕人的結婚率和新生人口的出生率的持續降低，加速了我國老齡化社會的程序，長期來看不利於我國經濟的穩定發展。
其次，房地產行業的過度發展導致我國的住房庫存量和住房空置率嚴重超標。根據相關統計資料顯示，在2020年底，我國100城重點城市的商品房庫存量已經達到了5.7平方米，相比去年增長了9%，庫存量已經接近了2014年的6.2億平方米。這還只是統計的開發商存在的庫存量，如果加上炒房客和囤房族手裡的空置房，我國住房過剩的問題將會更加嚴重。
最後房地產行業的過度發展，導致大量的資金流入房地產行業，從而邊緣化製造業和高新技術行業。而一個國家無論什麼時候其核心競爭力都是靠製造業和高新技術行業而不是房地產行業。
所以在這種情況下國家現在對房地產行業的調控越來越嚴，首先國家這幾年始終堅持著“房住不炒”的政策理念，嚴厲打擊炒房囤房行為。其次，去年的8月份國家為房企劃出了“三道紅線”，其目的也在於降低房企們的負債率和擴張速度。最後今年元旦央行又出臺了“限貸令”更是卡住了流向房地產行業的資金流，最近國家又在查違規資金流入房地產行業的現象。所以從政策層面上，國家確實在對房地產行業進行“摧殘”，讓房價保持穩定。
②未來5年的不管是香港還是內地的房價都將會迎來大調整，因為需求在之前幾年就已經釋放殆盡了，未來面臨“需求枯竭”，所以未來5年房價凶多吉少。
李嘉誠為什麼說房地產行業未來會面臨“需求枯竭”的難題。首先我們從城鎮居民的住房擁有率上來看，根據國家統計局的資料顯示，現在我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到了96.86%，其中超過45%的城鎮家庭擁有2套以上的房子，戶均1.5套。另外城鎮居民的人均住房面積也超過了40平方米，遠遠高於一些發達國家人均33平方米的標準。可見現在的城市居民已經不缺房子，其主要需求還在於農村向城市轉移的外來人口，但我國城鎮化率已經達到了60.6%，未來很難再有大量的人口從農村向城市轉移。
其次，我國的人口已經接近峰值，根據社科院釋出的人口預測顯示，我國人口很可能在2029年達到峰值14.47億，而現在我國的人口已經達到了14億接近峰值。而且儘管人口還在增加但人口結構卻在發生著改變，住房需求旺盛的年輕人在不斷減少，老年人越來越多。
最後我國的新生人口也是連年降低，根據公安部今年釋出的戶口新生人口資料來看，2020年公安部上戶口的新生人口創下歷史新低，只有1003.5萬人，相較於2016年(1786萬人)銳減70%。所以未來房地產行業的人口紅利正在慢慢消失，沒有人口的支撐，住房需求也會慢慢減少。
任澤平曾經說過房地產行業的發展是短期看政策、中期看土地、長期看人口。而現在無論是從政策來看還是從人口來看房地產行業都沒有了繼續繁榮發展趨勢，未來房價也就失去了繼續大漲的空間。