作為深圳起家的房企，鴻榮源憑藉著“大城運營、產城融合”戰略，透過舊改進行擴張。有業內人士對一點資訊房產表示：“近年深圳土地資源稀缺，不少房企都向外擴張，尤其是東莞，地理位置靠近深圳，無論是公開土地市場還是舊改市場，深圳房企都很積極獲取專案，未來也會是常態。”

舊改體量超過白石洲

鴻榮源此次在深圳獲取的鐘屋黃田舊村更新專案位於寶安區航城街道，擬拆除範圍用地面積為54.2萬平方米，­超過白石洲更新專案體量，申報主體為深圳市鴻廣源投資有限公司。據悉，該公司由鴻榮源地產佔股60%，深圳市廣興源投資發展有限公司佔股40%。

該專案地理位置優越，位於廣深公路與凱成二路交匯處南側，臨近深圳寶安國際機場，屬於“雙地鐵”舊改，靠近地鐵1號線後瑞站，在建地鐵12號線黃田站，整體公共交通較為便捷，周邊各項配套資源尚可。

另外，專案道路交通也十分方便，緊鄰對外聯絡幹道廣深公路，西側毗鄰城市主幹道寶安大道，還有機荷高速、沿江高速、穗莞深城際鐵路（建設中）、深中通道（建設中）。

一點資訊房產查看了專案附近在售樓盤，僅有一個樓盤，天福華府，均價是5.4萬元/平方米，周邊二手房房源並不多，價格在4.4萬-5.4萬元/平方米。

換而言之，目前該片區在售專案較少，普遍是以工業區、城中村為主，未來該專案一旦建起，憑藉著片區的稀缺性也能獲得關注。

此外，鴻榮源操作大體量專案如今看來已是得心應手。其此前操刀了位於寶安區的壹方中心和龍華區的壹城中心，總建築面積分別達到88萬平方米和206萬平方米。

2015年鴻榮源·壹方中心單盤銷售75.58億元，而壹城中心同一年開盤更是創造了1萬人參與搶盤6小時售罄1637套的創舉。2016年鴻榮源壹城中心以單盤銷售超131億元拔得深圳樓盤銷售頭籌。

有當年參與了銷售的業內人士對一點資訊房產直言：“鴻榮源的大體量專案地理位置都很優越，例如壹城中心靠近5號線地鐵站，而且其擅長‘造城’，會配備商業、學校等資源，加之價格合適，所以去化很快。”

深耕寶安區積極尋找合作

事實上，寶安區作為鴻榮源重倉所在，佈局了多個專案。一直以來，鴻榮源就被坊間稱為寶安“大地主”，集團實際控制人賴海民，邁入地產的第一步，就是深圳寶安區。

1996年，寶安區還沒有多少房企進入的時候，賴海民抓住了發展機遇，並帶領著鴻榮源用9年時間打造了不少標杆專案，包括鴻景園和尚都等。

一點資訊房產也注意到，此次鍾屋黃田舊村更新專案並非是鴻榮源首次和廣興源進行合作，有訊息稱，鴻榮源此前和廣興源先後在布心一村、寶源二區、沙頭坊舊改有合作。

上述三個專案皆在寶安區15號線沿線，所在的片區橫跨西鄉、新安，地理位置優越。例如鴻榮源沙頭坊舊改，緊鄰寶安大道，周邊是宏發QCC前城、佳兆業河東舊改，西鄉步行街橫跨其中。

雙方合作的基礎在於彼此都是深耕寶安區的房企，尤其是西鄉、新安，是廣興源重點佈局的區域。

一點資訊房產查看了廣興源的官網發現，其目前已有的四個專案，其中聖拿威灣美花園、蘅芳第一工業區城市更新專案位於西鄉片區，藍灣海岸大廈、藍灣商務中心則是位於新安，公司在深圳還有200萬平方米的儲備專案用地。

對於合作開發舊改專案，高力國際資本市場華南區董事林楚洲對一點資訊房產表示：“舊改專案週期漫長，耗時很久，對於很多開發商來說，一個專案可能就搭進去所有。合作是利用資金槓桿，幫助房企做快週轉，只要自己能算得過賬，沒必要專案都得用自有資金。開發商最缺的就是現金流，從資金層面看是最好安排，從最後收益看可能會攤薄點。”

透過舊改不斷擴張

官網顯示，鴻榮源舊改佈局重心除了寶安區外，還有龍華區。其去年在深圳新增兩個舊改專案，包括清湖老村城市更新單元，賴屋山城市更新單元，另外還成為了龍華區觀湖街道觀城第一期城市更新單元專案的申報主體，紛紛為龍華區的專案。

資料顯示，鴻榮源在深圳持有超1000萬平方米的土地儲備。在已公開的20多個城市更新專案中，深圳龍華區更新專案佔比超50%。­

透過舊改不斷擴張的背後，也和其此前進軍全國化佈局遭遇困境有關。鴻榮源2007年拍下的廣州金沙洲地王，最終未支付土地款，廣州市國土局收回該地塊，並沒收土地出讓金4億元。

2008年，鴻榮源開始寄希望於依靠上市來解決資金問題，找到了瀕臨退市的S*ST蘭光，但借殼上市失敗。在全國擴張道路上傷了元氣的鴻榮源，隨後收縮戰線迴歸深圳。

沉寂的鴻榮源專注做舊改，2015年分別在寶安、龍華推出三個專案，鴻榮源壹方中心、鴻榮源壹城中心、鴻榮源尚峰，當年憑藉著這三個專案，克而瑞研究中心資料顯示，銷售額達到142.4億元，位列全國top71行列。

2016年憑藉著壹城中心131億元成交額，鴻榮源銷售額突破了202億元。2017年至2018年，克爾瑞資料顯示，鴻榮源銷售額分別達到243.1億元、112.9億元。不過2019年鴻榮源並未進入top200行列，這也和其目前在深圳銷售專案較少有關。

鴻榮源也注意到這一點，因此積極尋找深圳之外能貢獻銷售額的城市。今年3月，其接連在東莞拿了兩個舊改專案，包括127萬平方米的黃江鎮雞啼崗城市更新專案，42萬平方米黃江鎮黃牛埔專案，鴻榮源已經獲取了黃江鎮今年近一半面積的舊改。

截至3月10日，鴻榮源在東莞的舊改總面積超過342萬平方米，且不少是“巨無霸”專案，適合其進行“大城運營、產城融合”戰略。

有熟知鴻榮源的人士對一點資訊房產指出：“鴻榮源2007年就在佛山、廣州拿地，不過全國化擴張不太順利，又選擇回深圳深耕。佈局東莞的專案，可以看到皆是交通便利，靠近深圳，加之其在深圳有豐富的操作大型舊改專案的經驗，相信東莞專案未來會貢獻不少的銷售額。”

可以看出，回遷房相對商品房來說，優勢還是比較明顯的，如果有大額的資金，買幾套回遷房來增值，回報率也十分可觀，甚至還有暴漲的可能。