不少年輕人，在買房子的時候，都會面臨一個問題：

老破小，還是遠大新？

有人願意用空間換時間，寧可選擇遠大新，每天上下班奔波2小時，也不願意選擇老破小。

但還有人，比起居住品質，它們更在乎的是上班零距離，到商場，醫院，學校5分鐘。

當然，這個問題並沒有一個絕對正確的答案，因人而異

對於我來說，傾向於後者，所以買第一套房子，我願意選擇一個核心地段的，帶地鐵的，哪怕稍微老一點的房子。

很多年輕人，在這樣的取捨下，會不得不面臨一個問題

如果要買老破小，那麼什麼樣的老破小更值得買？

首先，我們從地段層面來看

房子，一定要考慮它未來的流通性，所以從買的時候，就要考慮，什麼樣的老破小更容易出手？

老破小，作為一座城市房產食物鏈的底端，本身比起新房而言，無論是建築材料，設計水準，都降了很多檔次，在產品層面上，沒有任何競爭力。

所以在地段屬性上，一定要有一樣拿得出手的東西，比如地鐵和學區。

在市區的話，地鐵其實不算稀缺，相比起來學區更為稀缺，從價格上來看，也的確如此，去年有很多專案漲幅驚人，其中第一名的當屬湯臣豪園，從1月-9月，漲幅高達32%，領跑大盤。

而前灘的東方逸品，對口華二學區，位居第三，漲幅高達26%。雖然這兩個專案都不是老破小，但這樣的漲幅確實也足以說明學區的供求關係多麼緊張，更是彰顯了學區屬性的稀缺。

因此，如果預算有限，投資需求的話，二選一我建議你選擇學區。

而在購買老破小學區房時，要注意一點：

面積比戶型更重要！

老破小的面積越小，就越具備總價稀缺性，而單價上，買家就不那麼敏感，上漲空間也就越大。

今年1月初，上海浦東梅園三街坊1984年建造的“老破小”成交單價高達19萬元/平。

這套學區房總面積僅33平方米，對口九年一貫制雙學區，浦東一梯隊的：福山外國語小學+建平西校。

而同小區的一套面積29平的房源，在2018年成交價格僅僅14.7萬，明明看著是到頂的價格，兩年居然又漲了4萬多。

這就是小戶型學區房的威力。

因此對學區房而言，戶型越小，後期上漲空間越大。

從產品的層面，什麼樣的學區房更值得買？

其實老破小內部也有一套鄙視鏈。

不論附加資源，單從產品層面來看，

鄙視鏈底端的要屬房齡30年以上的房子了，這類房源最容易出的是安全隱患：

3月22日晚，上海的一個“老破小”小區西凌新邨15樓外立面磚塊脫落；恰巧一位飯後消食的居民被高空脫落的外立面磚塊砸中，送醫院搶救不幸身亡。

這一類的老破小，建築設計，質量本來就較為落後，當年計劃經濟下的福利分房，對房屋的居住標準本就設計的較低，加上老舊的房齡，後期若維護不好，容易出現嚴重的安全隱患，所以也儘量不要碰這類房源。

而除了房齡以外，還有一類房源，房屋質量更是低出了新高度，就是塔樓，比起板樓而言，塔樓的居住密度更高，而且塔樓的戶型容易出硬傷。

比如這個戶型：

這款戶型的入戶動線，直接是一路向西，公私分割槽混亂，臥室還是朝西的。

這類房型，在居住屬性上，已經相當於0了。

如果沒有學區或者地鐵加持，這類戶型是完全不建議購買的。

還有一類，是梯戶比比較高的房子，比如一梯四戶的，當年的設計水準，與今天開發商的設計水準不能比較，戶型中容易出現兩房朝西或者朝東的狀態。

從產品層面而言，最好選擇90年代末的板樓小區，最好是一梯兩戶，不僅房齡比較新，小區密度更低，戶型也更加規整。

而對於樓梯房的老破小，還有一點是非常重要的——樓層。

一樓比較特殊，讓人又愛又恨，採光比較不好，存在潮溼問題，老房子下水道老化，也會導致下水道特別容易堵。但一樓對有老人和小孩的家庭，又是比較方便的。

如果你出於某些因素不得不買一層，那麼建議你儘量買帶院子的，這樣會有一個附加值，有利於後期的出售。

頂層也比較便宜，因為爬樓梯比較累，而且頂層樓板容易不隔熱，冬冷夏熱，都是有可能的。但頂樓的採光和視野比較好。

所以，如果你一定買頂樓，建議考慮帶閣樓的房源，這樣後期也會比較方便出售。

而中間樓層，是整棟樓最貴的房源，因為不會潮溼，不是頂層，不存在樓板隔熱的問題，採光也比較好，爬樓梯又不會太累人。

所以，如果你是用來自住的話，那麼中間樓層是一個不錯的選擇。

物業——也是選擇老破小非常重要的一個隱形因素。

我上週去踩了一個老破小小區，那個小區給人的感覺，就像是一間乾淨而整潔的舊房子，雖然不夠奢華，但足夠溫馨舒適。

這個也是未來房子賣相的一部分，雖然老小區的物業公司都沒什麼名氣，但我們可以透過小區的道路整潔度，地面有無停車情況，健身器材的老化情況，來判斷這家物業怎麼樣。

大家也可以參考我之前寫的一篇文章：如何快速識別爛物業，來判斷一家物業公司的好壞。

說完了外部的賣相，室內的賣相也相當重要。

這一點在買賣的時候，要持相反的態度，買房子的時候，要理性一點，不要被室內裝修所忽悠，因為，房子中最不值錢的就是裝修了，它是唯一隨著時間貶值的東西。而賣房子的時候，則要儘可能地給房子美個容，至少做個簡裝。

因為這一點，雖然不起眼，但是實在是比較重要。

這是我去踩盤的時候，遇到的兩個房源，給大家看一下：

第一套房源，雖然基本沒有裝修，但是室內牆面塗了新的油漆，床墊也換了嶄新的，室內沒有多餘的雜物。

整個房子看上去，明亮，乾淨，整潔，至少不會讓人反感，還會讓人想象，未來自己住在這裡，怎麼裝修一番，能裝飾出自己的溫馨小窩。

第二套房源，室內租客還沒搬走，所以室內非常雜亂，讓人感覺無處下腳。

給人的感觀是昏暗，凌亂，擁擠，整個人看了，只想儘快逃離這裡。

感覺是很難控制的東西，而裝修恰恰是戳中大家感性的一面，所以大家看房子的時候，要學會抓重點，不用過於在意室內的裝修，因為他們真的不值錢，如果戶型朝向好，價格滿意，仍然值得考慮。

而相反的，賣房子的時候，不要為了幾個月的租金，因小失大，一定要給房子至少做個簡裝。

除了房齡，房屋形態，梯戶比，樓層這些方面，老破小的小區環境也是非常重要的。

小區環境可以不那麼優質，但是一定不要成為小區拖後腿的短板。因為後期買你房子的年輕人對這一點也是非常重視的。

比如說，一個環境凋敝，破舊的小區環境，會勸退很多第一次買房的年輕人。

而一個環境有一些綠色植被的小區，會更整個社群加分非常多：

當然，還有小區的立面非常重要，比如上海的某個老公房小區立面經過翻修後是這樣的：

整個立面刷了明亮的黃色和橙色，讓整個小區的色調不再暗沉，而是明快了不少。

而普通的老公房立面是這樣的：

普遍都是工業化，單板，單一的立面造型，讓人覺得十分乏味。

樓棟內的公共區域也是要格外注意的，有的公共區域，即便是白天都漆黑一片，這種樓棟也是要避坑的。

而有的公共區域乾淨整潔，敞亮，給人的整體感官是非常好的，比如這樣的：

樓梯內是這樣的：

整個公區是比較乾淨和明亮的，我曾經踩過一個老破小的公區，一層公區低矮壓抑，而且漆黑一片，門口還停著各種摩托車，腳踏車，想象著每天下班從這裡經過，頓時就沒了看房的慾望。

所以，公區是絕對不能忽視的一點，看老破小的時候，一定要關注公區。

最後，為大家再總結一下：

購買老破小的注意事項有以下幾點：

第一，學區比地鐵稀缺，追求升值潛力的小夥伴，買學區。

第二，買學區的原則是：面積比戶型更重要，面積越小，漲幅越大。

第三，老破小產品鄙視鏈：

房齡超過30年，自住需求，不建議買。

塔樓＜板樓

一梯2+N戶＜一梯兩戶

物業+公區+小區環境不要成為短板。

最後，祝您買到一套滿意的房子。

以上為正文，來自通通