第一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。2018年中國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當於1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。中國城鎮化仍處於快速發展階段，預計未來十年城鎮化率年均提升1個百分點、年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口占全國流動人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。

第三，住房消費升級。

一是觀念升級。98年以前買公房，解決“有房住”問題。98年房改後住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。

二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域核心心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。

第四，居住條件改善。一是住房品質改善空間大，根據2015年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段佔比由2020年63.2%提升至2030年68%。

第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的中國，居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。1985至2018年，中國城鎮居民吃穿用支出佔比由75.4%下降至40.9%，居住支出佔比從4.8%增加至24%。中國經濟基數低增速快，增長空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實際GDP增速位居世界前列。98年房改後住房消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。

第六，家庭結構變化，規模小型化。

2017年中國家庭戶均人數2.99人，1-2人家庭戶佔比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比中國家庭規模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚後自立門戶，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。