上市1年來，公司業績井噴，2019年上半年，公司營業收入、合同銷售額和銷售面積同比分別增長303%、41%和133%。

公司盈利增幅更是羨煞旁人，其歸母淨利潤從2018年中報458.50萬元增至2019年中報3.15億元，淨利率從0.29%增至8.16%。

這匹行業黑馬是如何做到的？

行業大哥們憑啥帶著小弟大發地產喝湯？

大發地產（06111.HK）發端於浙江溫州，建立23年，在行業裡的“資歷”長於諸多內地房企，在群雄割據的長三角，是一個另類的存在。

直到去年10月公司赴港上市前，外界對於這家公司的印象，還是一家區域性中小型房企。

這與創始人葛和凱不無關聯，2015年之前，公司一直尋求平穩發展，甚至近乎保守，在地產黃金十年中，沒有抓住規模擴張的機會。

2015年，葛和凱辭去公司管理層職位，其子葛一暘就任董事會主席、執行董事，這位80後上任後就一改其父沉穩的風格。

在葛一暘的帶領下，大發地產從低調變為激進，在狹小的長三角區域大殺四方，成為一股不可忽視的地產“新勢力”。

資料顯示，2015年至2017年，公司營業收入分別實現6.77億元、6.57億元和44.14億元，淨利潤分別是-1.5億元、-1.7億元和1.08億元。

大發地產的迅速崛起，得益於其特有的借力擴張模式。

安信國際一份研報顯示，2018年3月至12月，大發地產新增9個合作專案，其合作方大多來自國內TOP前30的品牌房企，Sunny城（000671.SZ）、弘陽地產（01996.HK）、融信中國（03301.HK）、中樑控股（02772.HK）、正榮地產（06158.HK）、金地集團（600383.SH）等，也有區域龍頭房企鑫遠達、華鴻、華宇等。

上述合作專案中，除公司和華鴻合作的台州（2018）108地塊應占權益達到50%之外，其他8個合作專案，公司應占權益均在50%以下。

2019年上半年，公司新獲13個土地專案，應占權益在50%以下的專案有7個，佔比53.85%。期內公司在手58個專案，應占權益50%以下專案21個，佔比36.21%。

大多數合作並不佔據主導地位，大發地產打著“小算盤：一邊借力上述品牌房企的土地資源和資金優勢，另一方面避免自身經營風險。

此前，公司首席財務官羅俊對外表示，公司將會加大同合作方的合作，增加合作權益，控制有息負債水平。

通過合作，公司自身規模和業績得到快速提升。首先，公司土儲規模從2018年2月底的172萬方增至2019年6月底的430萬方。

2018年，大發地產晉級百強房企，銷售額同比增長204.1%。

2019年以來，香港恆生指數上漲5.04%，4家房企跑贏恆指，漲幅最大的就是大發地產，漲幅為27.95%。

此外，公司還和平安信託、愛建信託等金融機構建立戰略發展夥伴關係，保障融資渠道。

在公司的合作名單中，航源飛行器製造公司、VTP公司、山水文園等非專業地產開發企業的身影也浮現，暗示公司悄悄佈局文旅產業意圖。

公司為啥能跟著這些行業大哥 “吃肉喝湯”？

在2019年中報中，公司認為，自去年中期以來，與諸多品牌房企成立合營、聯營公司，開展業務合作，主要是對方對公司執行能力和管治標準的認同。

外界最深的印象是大發的快和高效。

今年上半年，公司平均開盤週期為6個月，首開專案平均去化率超過80%，回款比例70%。這是一個平均年齡不到45歲的高管團隊的執行效率。

被行業大哥們帶著喝湯，大發地產也在積極走出傳統市場長三角區域。

在新進區域中，大發地產應該是充分學習和借鑑了Sunny城和佳兆業集團（01638.HK）的合作模式。

此前，Sunny城進入大灣區落子深圳，與深圳舊改專家佳兆業集團共同成立專案公司，合作開發深圳房地產專案。佳兆業集團從深圳舊改起家，Sunny城作為外來房企有熟悉的地方房企帶領，二者的互補效應更好。

大發地產緊隨其後落子大灣區，選擇和當地房企坤山集團合作。

企查查顯示，坤山集團旗下有坤山地產、坤山文化旅遊及坤山教育發展等3家控股子公司。坤山集團在廣東省內已積累豐富的土地及專案資源，在城市更新、村企合作等一級土地開發領域多有涉獵。

走出長三角地區，外面天地更為廣闊，也讓公司不禁喊出千億彎道超車，5年衝擊3000億的目標。

安信國際研報認為，按照公司現時約 300 億元在手貨值的土儲計算，要勁取千億銷售，需要在未來數年維持一個比較激進的購地策略。以 80%去化率及 50%推盤量計算，千億銷售需要以 2500 億元的土儲貨值為基礎，意味著公司須在未來數年每年淨新增貨值不少 500 億元。

這種矇眼狂奔模式，外界並不看好，公司最近幾年的業績增長，主要得益於交付面積增長和房價攀升。

公司毛利率和淨利率在最近幾年上升，2015年至2018年，公司毛利率分別為15.92%、18.14%、14.89%和26.61%，淨利率分別為7.89%、3.33%、3.43%和8.23%。今年上半年淨利率8.16%，仍低於10%的行業平均水平。

激進的擴張策略也在考驗著公司的現金流。2015年至2018年，公司經營活動產生的現金流量淨額分別為-7.92億元、8.55億元、-23.93億元和4.29億元，2019年上半年為1.22億元。