從房貸利率加點看各地樓市華說

10月8日，是房貸利率“換錨”的日子。從這一天開始，房貸利率定價之“錨”，由央行釋出的基準利率轉為由銀行報價形成的貸款市場報價利率（LPR）。

新舊轉換波瀾不驚。從各地陸續披露的資訊來看，一如預取的那樣，“換錨”前後的房貸利率大抵一致。按照央行的規定，“自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成”。這一期的貸款市場報價利率（LPR）是9月20日公佈的，1年期LPR為4.20%，比上期4.25%略有下降，5年期以上LPR為4.85%，與上期持平。房貸利率以5年期以上LPR即4.85%為定價基準加點形成。

首善之區北京是較早公佈“加點”政策的。其政策設計是，首套個人住房貸款利率不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）+55基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）+105基點。按此計算，10月8日後北京執行的個人住房貸款利率為：首套住房不低於5.4%（4.85%+0.55%）；二套住房不低於5.9%（4.85%+1.05%）。“換錨”之前，北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。兩相對照，“換錨”後北京地區的首套房貸款最低利率上浮0.01個百分點，二套房貸款利率上浮0.02個百分點。也就是說，“換錨”前後房貸利率在同一個水平線上。

另一個直轄市重慶也幾乎沒有變動。“換錨”之後，重慶地區執行的房貸利率為：首套個人住房貸款利率在LPR的基礎上+79或80個基點，二套個人住房貸款利率為相應期限LPR+103個基點。部分股份制銀行的“加點”更多一些，首套個人住房貸款利率是在LPR的基礎上+103個基點，二套個人住房貸款利率為相應期限LPR+127個基點左右。計算下來，該市首套房貸利率最低為5.64%，二套房貸利率最低為5.88%。在這之前，重慶多數銀行的首套房執行利率是基準利率4.9%上浮15%，為5.635%；二套房為基準利率4.9%上浮20%，為5.88%。

比較特別的是上海。從房產中介傳出的資訊來看，“換錨”後該市執行的房貸利率是，首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR-20基點，二套不低於相應期限LPR+60基點。以9月20日央行公佈的5年期以上LPR4.85%計算，房貸利率為首套最低4.65%，二套最低5.45%。“意料之外，情理之中”。意外之外，是因為央行規定“首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”上海首套房的貸款利率不加反減，突破了貸款市場報價利率的底線。情理之中，是因為此前上海的房貸利率便是全國最低。在別的地區首套房利率普遍在基準利率上浮10%以上之際，其首套房利率低至基準利率的95折，即4.655%，與“換錨”後首套最低利率4.65%相當。

“換錨”前後房貸利率的無縫銜接是預期之中。因為“房貸利率不下降”是“換錨”的前提和出發點。其背後的政策依據，則是“房子是用來住的，不是用來炒的”之頂層設計。因此，觀察各地樓市的狀況，可以有一個簡單的角度，即看LPR之上的“加點”點數。“加點”點數越大的地區，其樓市必然越火，該地區因而也必然是在強力地“調控”。換言之，從“加點”點數的大小，是一個指標，一個地區樓市冷熱的直觀指標。

這是很容易驗證的。譬如說，今年以來，蘇州和合肥樓市火熱的重點城市，火熱到一度為住建部點名。容易推斷，“換錨”之後，其“加點”點數必然遠高於其他城市。查詢了一下，蘇州絕大多數銀行執行的首套個人住房貸款利率為貸款市場報價利率（LPR）+128基點，即6.13%；二套個人住房貸款利率是貸款市場報價利率（LPR）+152基點，即6.37%。合肥多數銀行執行的首套個人住房貸款利率為貸款市場報價利率（LPR）+128基點，即5.88%；二套個人住房貸款利率是貸款市場報價利率（LPR）+152基點，即6.37%。

調控樓市當然不是隻有加減利率一途，但利率的調整無疑是重要的手段，其之變動與落差，直觀地反映著樓市的冷暖。

2019/10/13

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