很多人說，買房是一輩子的大事，從居住的角度來說，基本上後半生都會居住在這套房子裡，相當於房子陪伴了我們的後半生。當然對於大多數人來說，陪伴我們的不只有房子，還有30年的房貸。

現在的房價讓很多人不得不選擇按揭買房，對於普通人來說，現在的房價水平到底如何呢？我們先看一下最新的兩組房價資料。

根據中國指數研究院釋出的《2021年3月中指百城價格指數報告》：2021年3月，全國100個代表城市的新建住宅平均年價格為15916元/平方米，環比上漲0.20%，同比上漲4.07%；二手房住宅平均價格為15654元/平方米，環比上漲0.44%，同比上漲3.48%。

根據國家統計局釋出的1~2月的經濟資料：2021年1~2月全國商品房銷售面積為17363萬㎡，銷售額為19151億元。根據這兩項經濟資料，可以計算出2021年1~2月商品房的銷售均價為11030元。

從以上兩項房價資料我們可以得出，首先全國百城房價已經超過一萬五，而全國房價均價也已經突破“萬元大關”。

當然在實際買房的過程中，不管是全國百城的房價均價還是全國商品房的銷售均價，都只能作為參考，因為具體城市的房價和均價有很大出入。不過相信大多數人買房的成本更加接近百城房價均價，因為很多人都會去大城市打拼，選擇在大城市買房，雖然並不是每個人都追求北京、上海、廣州、深圳等這樣的特大城市，但是大多數人都會把省會城市當作目標，而省會城市的房價水平更加接近百城房價均價。

就拿筆者所在的城市來說，這個城市只是一個普通的省會城市，但是房價均價也已經接近一萬四，不過市區房價要高於均價水平，因為郊區的房價比較低，拉低了城市的房價均價。目前如果想在市區買房的話，房價基本上都在一萬五以上。

2019年筆者一個朋友就在市區買了一套95平米的小戶型房子，當時成交價格在143萬左右，朋友選擇的是按揭買房，向銀行貸款將近100萬。當時朋友貸款銀行的房貸利率標準是基準利率（4.9%）上浮20%，也就是5.88%，朋友擔心前期的房貸壓力比較大，就選擇了30年等額本息還款。

房貸利率5.88%是什麼意思呢？筆者先解釋一下，5.88%指的是年利息，如果向銀行貸款1萬元，根據公式：貸款利息=貸款本金X貸款利率，最終也就是588元。

下面我就從我朋友的房貸情況，給大家計算一下貸款100萬，到底需要承擔多少房貸利息。

首先月供是5918.57元，需要支付利息113.06萬元，加上本金的話，30年的還款總額是213.06萬元。

月供方面，朋友現在月薪到手8千左右，還房貸壓力雖然很大，但是隻要省吃儉用的話也可以支撐下去。不過令朋友感覺划不來的是，現在每個月要還將近6千的房貸，其中將近5千都是房貸利息。如果按年份來計算的話：

第一年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為58465元；

第二年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為57706元；

……

第五年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為55144元；

……

第十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為49732元；

……

第二十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為32747元；

……

第三十年：還款總金額為71022元，其中房貸利息為2211元。

前5年還貸款情況

最後5年還貸款情況

等額本息的還款特點比較明顯，房貸利息都集中在前期，前期還本金特別少，而後期本金比較多，房貸利息比較少，尤其是最後5年，房貸利息所佔的比重非常小。最後一年還款總金額是71022元，但是房貸利息只有兩千多，房貸利息基本上可以忽視。

基於等額本息的還款特點，筆者請教了一位銀行行長購房者應該如何還款比較划算，銀行行長表示：很多人在貸款買房的時候並沒有知道適合自己的還款方式，其實就是在給銀行“白送錢”。最後銀行行長給購房者提出了4個建議，能給購房者省下不少錢。

第一：有全款買房的能力，儘可能不要選擇貸款買房。

貸款買房的利息成本上文中也詳細介紹過，100萬的房貸，相當於前幾年每年支付6萬左右的房貸利息，也就是說如果選擇全款買房的話，一年能省下將近6萬元。不要相信手中留100萬可以掙到比房貸利息更多的錢，筆者可以客觀告訴購房者，任何年化收益超過6%的投資，都需要承擔很高的風險，如果拿貸款買房省下的錢去做投資，屬於槓桿投資，不適合做風險比較高的投資。

第二：手中資金比較多，可以儘可能提高首付比例。

相信大多數人都沒有全款買房的能力，但是很多人有能力提供超過30%的首付。而對於購房者而言，更高的首付比例就意味著更低的貸款金額，也就意味著更低的房貸利息。

舉個例子，假如購房者貸款100萬，第一年需要承擔6萬的房貸利息，前五年承擔了將近30萬的房貸利息。但是如果購房者選擇提高首付比例，最終只貸款50萬，那就意味著前5年承擔的房貸利息不足過去的一半，只需要承擔15萬左右的利息。

第三：收入水平比較高，並且收入穩定，可以縮短貸款年限。

有些人雖然只能拿出30%的首付，但是工資水平比月供高出很多，這類購房者可以選擇縮短貸款的年限，這樣也可以省下不少錢。還拿上文的例子來說，如果購房者月薪2萬以上，而貸款30年月供只需要6千左右，購房者完全可以縮短貸款年限。

比較一下不同貸款年限的月供和房貸利息：

30年等額本息：月供5918.57元，30年房貸利息為113.06萬元；

20年等額本息：月供7095.25元，20年房貸利息為70.28萬元；

15年等額本息：月供8373.87元，15年房貸利息為50.72萬元；

10年等額本息：月供11041.88元，10年房貸利息為32.5萬元。

根據上面的比較，購房者完全可以根據自己的收入水平來選擇合適的貸款年限，對於購房者來說可以省下不少房貸利息。當然要保證收入比較穩定的時候才可以選擇更短的貸款年限。

第四：如果有提前還款的打算，儘可能早還款。

其實不管是等額本息還款還是等額本金還款，前期的房貸利息的佔比都非常高，就拿等額本息還款來說，前期還款基本都是房貸利息，這也就意味著每晚一年提前還款，就要多承擔好幾萬的房貸利息。

本質上來說，提前還款就是一個和時間賽跑的遊戲，提前還款的時間越早，就意味著更少的損失，相反如果還款的時間越晚，也就意味著給銀行白送不少錢。

並且如果選擇等額本息的還款方式的話，已經還了一半的時間，基本上就沒有提前還款的必要，後期的房貸利息真的非常少，甚至把錢存入銀行獲得的利息也比後半程產生的房貸利息要高，提前還款已經沒有必要了。

結合銀行行長的4個建議，相信很多購房者可以根據自己的實際情況來選擇最適合自己的還款方式，30年貸款的房貸利息非常高，這一點我們無法避免，但是購房者可以透過一些方式來儘可能降低自己的損失。