隨著投資機構對於長租公寓行業越來越苛刻，頭部玩家唯有加速衝擊上市，在二級資本市場上講述一個網際網路時代的“杜甫夢”。

凜冬已至，2019年，長租公寓正在逆風而行。

10月7日，長租公寓品牌青客公寓向美國SEC提交IPO檔案，計劃在納斯達克上市，預計融資一億多美元。在此之前，兩家知名度更高的長租公寓品牌——蛋殼和自如也先後傳出赴美上市的訊息。

在經過近三年的跑馬圈地後，長租公寓行業已經從最原始的依託資源優勢低成本獲取房源、賺取租金剪刀差，逐漸發展成擁有品牌溢價的新型生活方式倡導者。資本、VC紛至沓來，全國範圍內有近三百個長租公寓品牌百家爭鳴。

但當租金差紅利消失殆盡後，長租公寓行業在剛剛過去的2017、2018年經過了一輪殘酷的大洗牌。

長租公寓擁抱資本市場時不我待。

而在狂飆突進的征程上，和長租公寓如影相隨的，則是輿論對其原罪的譴責。租金貸、甲醛房、管理混亂、資金鍊斷裂等關鍵詞則構成了長租公寓行業頭頂高懸的達摩克利斯之劍。

日前，由於估值幾近腰斬，主打共享辦公空間的WEWORK宣佈取消IPO計劃，這代表著共享經濟資本泡沫的消失。

揹負鉅虧的長租公寓，開始了在泡沫破滅後的跋涉。

1 | 網際網路上的杜甫夢

安得廣廈千萬間，大批天下寒士俱歡顏，吾廬獨破凍死死亦足。

和杜甫的滿腔熱忱相似的是，翻開長租公寓短短的發展史，你會發現每位創始人都懷有“讓異鄉追夢人安居”的情懷。

對於無數的北漂、滬漂、杭漂、深漂族來說，告別象牙塔生活的第一步，就是要找到自己的棲身之處。西服革履的中介小哥、操著本地方言的房東大叔，還有想揩油的二房東，這些都是無數大學生走向社會學到的第一課。

2010年，當鏈家掌門人左暉打算逐漸退出傳統的房屋代理業務時，一個剛剛入職鏈家一年的年輕人提出：目前傳統租房行業有很多弊端，黑中介、黑房東讓無數年輕人困擾。為什麼不創造一種全新的、規則化的租房模式呢？

隨後，“自如”誕生。

提出這個想法的年輕人，是清華大學的MBA、自如的CEO熊林。2011年，熊林提出“讓生活在城市中的25歲到35歲的年輕人對居住不再感到絕望”。

2012年，青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的縮寫。出身律師的創始人金光傑在經過六年的調研後，決定用網際網路的思維切入公寓這個市場。

2015年，當O2O百團大戰瘋狂火拼時，一批從糯米網離職的員工加入了剛剛創立的蛋殼公寓。這批深諳網際網路運營之道的人，認為高品質的長租公寓將在未來三至五年內迎來爆發。

2017年，剛剛離任領英中國Quattroporte的沈博陽宣佈出任蛋殼公寓董事長，在新聞釋出會上，他表示，“我們的初衷是用更優質的產品，服務好千千萬萬的漂泊在異鄉的追夢人，讓大家有所居、有好居。”

不難看出，移動網際網路時代，這批弄潮兒早早嗅出了衣食住行各個方面的商機。當“網際網路+”這個充滿魔力的詞彙和傳統行業相結合，一場試圖重塑一二線城市租房市場的資本角逐正在快速展開。

2 | 資本的手

如果一輩子租房，你接不接受？

對於超過2億的流動人口來說，有超過43%的白領，對於這個問題的答案是肯定的。

艾媒的資料顯示，2010-2018年中國流動人口規模均超過2.2億人，其中2014年高達2.53億人；另一方面，中國人的居住觀念有所改變，白領人群中有43.0%能夠接受一輩子租房。大規模的人口流動與中國人居住觀念的改變對長租公寓市場的發展起推動作用。

而房屋租賃市場則是一個不可想象的藍海。2018年中國房屋租賃市場租賃面積達到67.3億平方米，預計2022年租賃面積將達到80.6億平方米。另一方面，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。

哪裡有商機，哪裡就有資本的身影。對於長租公寓來說，在2015-2018年，他們確實和VC/PE機構一起，度過了甜美的蜜月期。彼時站在風口上的長租公寓，往往在Pre-A輪就能收穫數百萬至幾千萬不等的融資；而到了B輪、C輪、D輪等往往是上億元的融資。

自2015年以來，長租公寓市場已經從引入期，經過3-4年的發展，逐步進入快速成長期。有了資方的子彈，長租公寓進入百家爭鳴時期。

但夢想再豐滿，現實依舊骨感。當長租公寓的創辦者們打算“收拾舊河山”時，卻發現他們只能先從最原始、最初級的找房源、囤房源做起。

“我在天通苑有個120平的三居，本來想放租7500元/月，結果先後來了三家長租公寓的經紀人。租金一路從7500元競價到10800元，這種賠本兒高價搶佔房源的事兒，你們是要吸乾年輕人的血嗎？”

這個在社交網路上出現的帖子不明真假，但從側面反映了長租公寓在經營初期的跑馬圈地階段，只能採用和傳統房屋代理中介機構一樣的做法——不斷砸進資金盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。

在這個階段，長租公寓的主要收益來自於租金的剪刀差。細水長流的租金收入與擴張期的重資產投入相比，自然是杯水車薪。

青客公寓的IPO招股書為我們算了一筆賬：在向個人房東或者開發商預付房屋租金拿下房源後，青客面臨的仍是一系列的硬核費用：房屋翻修、傢俱傢俬、日常運營維護、品牌營銷等。花錢的清單列了幾大頁，但能產生的收入，只能等租客上門。虧損隨之而來。

但不擴張就是死路一條。頭部玩家的不斷跑馬圈地、新入局者環伺覬覦，長租公寓的發展成了一場鉅虧下的博弈遊戲。只要我跑得夠快，競爭夥伴就不會追上我；資方就不會拋棄我；租客就會信任我。

青客公寓的招股書顯示，營收從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元，同比增長70.3%。截至2019年6月30日的前9個月，營收為8.98億。

但是，在2017年、2018年，青客公寓的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）指標顯示，以2019年6月30日為止的9個月，青客公寓的EBITDA為-1.46億元，而上年同期為-1.62億元，虧損稍微有所減少。

3 | 窮爸爸富爸爸

前有高額的股權融資，後有競爭者的不斷入局，長租公寓唯有繼續加大房源數量、創新完善產品形態、提升運營管理水平，打造品牌溢價，形成規模效應。

除了擴張，怎樣形成品牌溢價，攻克目標人群的心智，也是長租公寓的掌舵者們考慮的問題。

不同江湖派別的長租公寓選擇了不同的招數。

以定位於租房平臺的自如為例，自如旗下有六大產品，其中自如友家、自如整租、自如直租是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。服務上，推出了保潔、維修、搬家等多個服務專案，從多個維度配合使用者居住需求。

但自如的財務狀況並非像其產品線一樣豐盈。資料顯示，2017年，自如租金收入突破160億元，管理著全國50萬間房屋，但是僅僅在北京1座城市實現了微盈。從全國範圍來看，上海、深圳、杭州、南京、武漢、天津、成都和廣州等8大城市，都還處於投入期。

而脫胎於酒店集團的窩趣公寓，則帶有顯著的酒店運營痕跡，其提供的配套服務都十分強調“酒店式”;在消費者區分上，窩趣公寓還推出了會員制，針對是否會員在租賃價格、房費積分、清潔費用等方面都有顯著的不同。

更強調自己“網際網路+”屬性的YOU+，則自帶話題流量。YOU+國際青年社群在入住前有三不租門檻：45歲以上的中年心態不租、有小孩和老人入住需求的不租、不愛社交和不愛分享的人不租。YOU+希望除了提供長期公寓業務這一載體外，更能搭建年輕人和創業者的資源整合社群平臺。

青客招股書顯示，2017年年租賃收入佔總營收89.55%，而截至2019年6月30日止九個月以來，租賃收入在總營收中佔比88.29%。而增值服務及其他收入佔淨收入的百分比，由2017年的2.6%增至2018年的10.4%，並在截至2019年6月30日的9個月內進一步達到11.7%。

當房地產面臨“史上最嚴的調控政策”，房價橫盤已經成為不爭的事實。多元化發展成為房企的過冬法寶。於是乎，和住宅相接近的集中式公寓，成為開發商的第一個多元化業務板塊。萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓等地產系長租公寓含著金鑲玉出世了。

長租公寓企業只有通過設法盤活閒置土地和改造裝修廠房等措施搶奪房源，同時在裝修與社群打造上打造社群文化，為租客提供社交平臺，保證房源的品質以及提高房源的價效比，才能從下半場的租客搶奪戰中勝出。

4 | 罪與罰

2018年9月，一篇名為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章把自如推到了風口浪尖。該文章稱，一名37歲阿里員工因白血病去世，這名員工今年剛入職阿里，此前租住的自如房間甲醛嚴重超標。

這不是自如第一次因為房屋甲醛超標而站在輿論風口。以“自如 甲醛”為關鍵詞進行搜尋，來自全國各地的多個案例均跳出來，將矛頭指向了自如對其房屋品質的魚目混珠。從2017年12月開始，就陸續有媒體曝光自如多個出租房甲醛爆表，多位租戶因為甲醛超標而出現身體不適症狀。

除了裝修後的空氣品質問題，租金貸則更是將長租公寓釘在恥辱柱上、難以抹去的一頁歷史。

所謂租金貸，即租客在簽署房屋租約時，需要先向金融公司借取租房貸款，金融公司將租金一次性交給長租公寓，租客隨後按月向金融公司還貸；否則，租客可能得一次性支付全部房租。

而有了金融公司支付的一次性租金，長租公寓運營商便有了持續開發的資本。但一味追求擴張、在粗獷的經營手段下，運營商盲目花出去的錢無法在短期內收回，資金鍊斷裂又交不上房屋所有人的房租，最終破產；運營商倒下後，房屋被房主收回，租客要麼得繼續還貸款，要麼個人徵信被塗上黑點。

在“黑貓投訴”上，關於長租公寓套路貸、租金貸的投訴屢見不鮮。有租客在簽約租約時，在不知情的情況下籤署了金融貸款合同，“被貸款”兩年;更有租客剛入住兩個多月即被告知租房合約將在10月到期，且得不到任何補償或賠償……

青客招股書顯示，截至2019年6月30日止的9個月，青客公寓與租戶簽訂的平均合同期限為11.7個月，其中68.3%的合同期間長於12個月。但在同一時期內，47.3%的租戶在合同到期前就已退租，只有5.1%的租戶選擇續租。

根據同策研究院釋出的一組資料，從2017年2月至2019年3月，已有20多家長租公寓品牌倒下。最新的案例是，樂伽公寓和杭州安閒居於今年7月先後宣佈破產。與P2P、共享單車一樣，長租公寓正面臨“爆雷潮”。

青客公寓的資料顯示，截至2019年6月30日，青客公寓與11家金融機構合作，為有需要的租戶提供分期付款貸款，青客公寓租客採用了租金貸的比例佔到65.2%。

為了擺脫對租金貸的高依賴，從2018年8月開始，青客公寓引入了融資租賃模式，即青客公寓將裝修過的房源連同傢俱出售給融資租賃公司，然後再返租。這雖然能降低一些青客公寓的資金成本，但也並非長久之計。

5 | 生死決賽

小水滴創始人兼CEO馮玉光曾在《長租公寓已然“黃袍加身”》一文中分析過長租公寓的三種盈利模式：

即資源模式：包括土地資源或者房源、金融資本資源、人才資源等。

品牌模式：以高品質、差異化服務獲得品牌溢價。

資本模式：即通過REITs和獨角獸上市等資本運作實現公寓資產的證券化。

時至今日，長租公寓已然成為一個微利行業。克而瑞研究資料顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正週期至少需6年以上。

青寓招股書資料顯示，截至2019年6月底，青客公寓賬上的現金、現金等價物和限制性現金合計4.5億元，在持續擴張投入下，這些現金顯然不夠。同期，青客公寓總資產20.3億元，總負債高達27億元，淨虧損超2億元。

但箭在弦上，它們已經沒有回頭路。

隨著投資機構對於長租公寓行業越來越苛刻，頭部玩家唯有加速衝擊上市，在二級資本市場上講述一個網際網路時代的“杜甫夢”。

長租公寓的生死決賽號角已經吹響。

－ END －