撰文@張化倩

編輯@李福來

近日，在萬科35週年晚會上，董事會主席鬱亮回顧了萬科的光輝歷史，並透露了萬科正是“做減法”才保住“頭部房企”的地位。而南京佳源國際控股有限公司卻一反常態，摩拳擦掌要衝刺“千億目標”。

在9月份，佳源國際交出了上半年的成績單，佳源國際實現營收53.04億，負債總額約379.78億元，淨資本負債率達108%，千億的階段性目標沒有達成。①

由於房企在2020年將步入存量和資產管理的時代，馬太效應會尤為突顯。當下房地產調控和融資口袋的收緊，房企存糧“過冬”的重要性不言而喻。

今年1月，佳源國際市值曾一天蒸發260億，現在的它正在暴風雪中艱難前行。

1月17日，香港股市地產股集體跳水。截至當日收盤，碧桂園下跌4.09%，富力地產、萬科、時代中國等股價跌幅也接近4%。佳源國際更是史詩級崩盤，一日內股價縮水八成，市值蒸發逾260億港元。②

上市三年來的努力和業績付之東流，或是因為銷售榜單造假的誤會和債務危機的謠言。

誤會來自於1月2日新浪樂居財經發布《2018百強房企銷售增幅排行榜》，它將沈天晴旗下佳源國際和兄弟公司佳源集團混淆為一家公司。佳源集團2018年的銷售額為875.5億，但2017年的銷售額卻引用了佳源國際79.2億元的銷售額資料，造成了佳源集團第二年同比暴增了1105.4%。③

謠言來自於兩筆合共3.5億美元的優先票據，這筆當日到期的短期債券早已償還，然而“債務違約導致佳源國際股價下跌”的說法甚喧塵上。

造假誤會和謠言風波讓佳源國際的股價起伏不定，一枚重磅炸彈-股東質押爆倉，直接把佳源國際推上了風口浪尖。

據據港交所披露資料顯示，1月17日，實控人沈天晴以2.7611港元均價減持了佳源國際9362萬股權，套現金額約2.58億港元，沈天晴持股比例下降至51.1%。

四天後，佳源國際控股的公告給“熱言熱語”澆了盆冷水：“實控人因部分股票做了融資，在股價下跌時未能及時補倉，以至於17日當天有9362萬股被強制平倉。”

在當日舉辦的投資者午餐會，沈天晴表示，“推斷此次股價暴跌源於做空機構利用輿論釋出不實訊息，誤導投資者以便混水摸魚。”

沈天晴的“定心丸”投資者沒有吃下。佳源國際股價從當日起連續停牌超過一週，時值現在股價都沒有緩過氣來。

除此以外，佳源國際不僅沒贏得投資者信任，而且同樣不受消費者待見。

以32億拿下南京江北核心區的佳源九棠府，在去年10月至今年6月被接連曝出無證施工、銷售金額造假、捂盤惜售、拒貸公積金等負面訊息。

“佳源的房子出現了問題”，通州佳源都市和嘉興佳源房屋都讓人失望，佳源在嘉興的業主聲討中居然列出了“八宗罪”，其中一戶人家居然多達三十處的補丁，整間房屋滿目瘡痍。

理想和現實隔著“資金”的天塹，佳源國際敲不開“金庫”的大門。

2003年，房地產市場大熱。在政府“鋪天蓋地”的優惠政策中，沈天晴夫婦嗅到了商機，佳源國際控股應運而生，十幾年內在江蘇省不斷髮展壯大。

然而和一般的父母偏愛小兒子不同，沈天晴“好的都餵給了大兒”。他將更多精力放在浙江省的佳源集團，後者連續5年躋身中國發地產開發企業50強。

到了2018年，佳源國際開始“爭寵”。

去年3月，公司間接全資附屬公司出資37.33億元，與貴州恆豐偉業房地產開發訂立合作協議，投資貴陽專案；同年5月，佳源國際控股斥資逾26億港元收購香港多處物業。

一番操作後，公司去年上半年淨利潤僅為9.73億元，投資活動現金流量為負38.69億元，今年年初的股價閃崩又令它雪上加霜。④

“得寵”後的佳源國際不得不面對新痕加舊疾的煩惱，只能瘋狂“補血”。

今年4月23日，佳源國際控股與包商銀行、大業信託、國通信託及中航信託等內地金融機構簽訂戰略合作協議，為佳源國際提供人民幣430億元授信；

與此同時，佳源國際還將發行約2.25億美元私募票據。該票據已成功在法蘭克福掛牌公示，置換全數已發行於2019年到期的優先票據，預計將於近期完成發行。

不僅如此，實控人沈天晴還“自掏腰包”，左手倒右手意圖救場。他表示，“香港上市公司只是佳源集團資產的其中一部分，佳源國際將進一步做大做強，未來集團會把資產有序注入。”

6月25日晚間，佳源國際控股宣佈，公司將以41.55億元收購源投資控股有限公司全部股份，該公司由沈天晴注入安徽省內的住宅和商業綜合體專案。

“安徽省與江蘇省毗連，將安徽省專案注入符合深耕長三角的戰略，另外此次資產注入也有助於提升佳源國際的銷售預期，迅速開拓業務版圖”，公司相關負責人表示。

房地產企業攻城略地，背後一定存在高負債的問題，佳源國際控股同樣逃不開這個魔咒。

2012年至2015年，佳源國際控股的淨負債率分別高達183%﹑357%﹑304%、380.5%。2016年上市後幾年的資料雖然逐漸下行，但依然遠超行業警戒線。⑤

雖然3.5億美元及時還清，但佳源國際現在依舊百億債務壓身。今年上半年的財報顯示，佳源國際負債總額約379.78億元，較2018年上半年末的307.53億元增長40.76%。

“公司銀行及其他借款約為121.11億元，一年內須償還的借款為48.13億元，一年後償還的借款約為72.99億元”。

負債居高不下，政策調控下融資越發困難，佳源國際可能拿不出錢來“買藥治病”。

執著於千億目標，與巨集觀調控背道而馳，佳源國際舉步維艱。

沈天晴在去年年初的會議上表示：“2018年的主題為‘奮鬥之年’”；當年7月，沈天晴再次重申，“2018年下半年最根本、最迫切的任務就是要切實保證地產銷售千億奮鬥目標的實現”。

然而緊繃的樓市調控令市場急速冷卻，龍頭房企的萬科都喊出“活下去”的口號。

年初港股小型房企快閃暴跌，佳源國際首當其衝。“家大業大”的佳源集團吸取教訓，在1月22日媒體說明會上公開表示：“佳源集團房地產業務將不再提“千億目標”，2019年以穩健為主，受到近期一系列事件的影響，公司會下調增長目標到12%。”

然而佳源國際控股不甘落後，在今年3月的業績會上，公司新任Quattroporte張翼立下了軍令狀——未來3-5年將佳源國際控股打造成千億規模房企。

根據佳源國際半年報顯示，上半年銷售額和營收同步增長，但銷售目標完成的並不好，即使加上收購的安徽專案的20億銷售額，上半年銷售目標完成率才42%。

致命的是，佳源較為依賴長三角地區，主要在建專案多集中於泰州、揚州、宿遷等三四線城市，樓市調控政策又會導致銷售上的乏力；

佳源國際2018年度報告顯示，集團融資成本由2017年的1.77億元增至2018年的2.08億元，增幅約為17.4%；

今年，央行直接“點名”房地產行業佔用較多信貸資源，要求銀行合理控制房地產貸款投放，多家銀行還收到視窗指導收緊房地產開發貸額度。

銷售遭遇瓶頸、融資越發困難、樓市調控政策趨勢從嚴，房地產行業的寒冬只會越來越冷，千億目標的達成只會越來越難。

佳源國際的自救之路道阻且長。（完）

②：新浪財經，《地產股大跌，浙江房企佳源暴跌八成最慘》，2019年01月17日。

④：唐潔，《佳源國際控股閃崩背後：資產與市值存巨差》，中國經濟網，2019年1月29日。

⑤：郭亦非，《誰在屠殺佳源國際》，稜鏡，2019年1月23日。