根據評估和物業服務部（JPPH）的資料，2018年，全國房價指數上漲了3.31％（經通脹調整後為3.14％，低於2017年的6.13％，2016年的6.97％和2017年的6.47％）。按季度計算，2018年第四季度房價指數上漲了2.45％（經通脹調整後為1.94％）。

馬來西亞的平均房價在2018年為416,993林吉特（100,685美元）。

一、房價仍低於亞洲金融危機前的水平

令人驚訝的是，按通貨膨脹調整後的價格，馬來西亞的房價仍然低於1997年亞洲金融危機之前的水平。

馬來西亞的房價在1990年代初期迅速上升，經歷了兩次特別劇烈的上漲-1991年房價上漲了25.5％（實際價值為20.3％），而在1995年則上漲了18.4％（實際價值為14.4％）。亞洲危機部分破壞了這些成就。

自亞洲金融危機以來，吉隆坡的房價已大大超過了全國其他地區，尤其是在2008-2009年經濟衰退之後，藉助大吉隆坡計劃，房地產市場得以振興，目標是發展關鍵地區，包括“捷運專案”。從2005年到2015年，吉隆坡的房價飆升了近122％（經通脹調整後為73％）。

相比之下，全國價格上漲的幅度較小。從2005年到2015年，馬來西亞的房價上漲了96.1％（經通脹調整後為52.4％）。

從2016年到2018年，馬來西亞全國房價平均每年上漲5.5％（經通脹調整後為3.6％）。

二、房產市場需求穩定

JPPH稱，2018年住宅物業交易量增長1.4％，至197,385套。以價值計算，交易上升0.4％。

柔佛州2018年住宅物業交易同比增長最大，為7.8％，其次是吉隆坡（6.8％）和檳城（3％）。相比之下，雪蘭莪（Selangor）則微跌0.4％。

三、住宅建設因政府凍結高階開發專案而受壓

JPPH資料顯示，2018年新推出的單元數量下降14.9％，至66,040套。吉隆坡和雪蘭莪分別下降了56.1％和9.9％。柔佛州的新房則在2018年增長了17.3％。

2018年房屋開工量同比下降8.6％，竣工量小幅下降0.7％。

住宅建設的疲軟可以部分歸因於政府決定凍結對高階房地產開發的審批，以解決奢侈品市場供應過剩的問題。該限制於2017年11月生效，涵蓋了價值超過100萬馬幣（241,245美元）的物業。

第二財政部長拿督斯里·喬哈里·阿卜杜勒·加尼（Datuk Seri Johari Abdul Ghani）說：“這將是暫時的，直到我們去除所有多餘的房屋供應為止。” “供需之間存在嚴重的不平衡，我們不但要避免這種情況對經濟產生不利影響，還必須對房地產開發戰略進行審查。”

同時，政府將繼續促進經濟適用房的發展，特別是價格低於30萬馬幣（72,374美元）的住房，以滿足這一領域的強勁需求。

“在這個部分，對48％的可負擔房屋的需求與僅能滿足其中28％的需求之間存在差距。這是甄待解決的領域。” Johari補充說。

2017年1月，根據《 2011年馬來西亞人民住房（PR1MA）法案》，貸款總覆蓋率增加到100％，這使首次購房者更容易獲得融資並降低40萬令吉以下房屋的印花稅。每月收入不超過7,000馬幣的借款人有資格獲得該計劃。對於價值低於300,000馬幣（72,374美元）的房屋，轉讓工具和房屋貸款工具的印花稅豁免也從50％提高到100％。

四、房產抵押市場持續擴大

根據馬來西亞國家銀行（BNM）的資料，截至2019年3月，未償還住房貸款同比增長7.6％至5348.1億林吉特（1290.2億美元）。儘管近年來放貸準則更加嚴格，但抵押貸款市場目前約佔GDP的36.6％，高於2008年的22.3％和1996年的13.1％。

但是，增長率正在放緩。從2016年到2018年，住房貸款價值年均增長7.9％，低於2007-2015年的年均增長率13.1％和2000-2006年的年均增長率19.3％。

五、收緊貸款和推進反投機措施

馬來西亞國家銀行（BNM）於2012年1月1日引入了更嚴格的貸款準則，要求抵押資格評估應基於淨收入，考慮到：

法定減稅；僱員公積金（EPF）捐款；所有其他債務義務。

2013年7月，國行加強了貸款審批：

新的最高房屋貸款期限從之前的45年減少到35年。個人最高貸款期限從35年縮短到10年。預先批准的融資產品不再可用。

政府還採取了其他一些反投機措施：

1.嚴格監管開發商的措施。最近引入了住房許可證專案保證金，該保證金佔估計專案總成本的3％。住房和地方政府部已提出罰款500,000林吉特，以及對放棄專案的開發商最高判處三年監禁。

2.資本利得稅增加。2014年1月1日，購買後三年內出售的房地產的不動產增值稅（RPGT）從15％上升至30％。

四到五年後出售的房地產收益稅分別提高到20％和15％。六年或以上的房產出售後，將不會對公民徵收RPGT，而公司則需繳納5％的稅。

對於非公民，在持有至多五年之內出售的房產的RPGT為30％，而在購買後六年或更長時間內出售的房產的RPGT為5％。

3.開發商的計息計劃（DIBS）結束。政府禁止銀行通過DIBS提供融資，DIBS於2009年推出，目的是促進公寓銷售。開發商在專案建設過程中，開發商應向買家支付貸款利息。

4.批量銷售限制。馬來西亞政府還要求房地產開發商在批量銷售超過四個單位之前必須獲得許可。

有專家認為，在這一系列的措施下，馬來西亞房產市場恢復到原來的高位，可能需要三年的時間。

螺號網，海外房產投資專家。

THE END