生存還是死亡，2019年的長租公寓面臨終極選擇。

2018年以來，長租公寓行業問題不斷，目前已經有多達25家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產。

但另一邊，一些長租公寓的頭部企業已在謀求上市，如青客公寓、自如、蛋殼等，包括集中式和分散式公寓。

長租公寓業內人士指出，經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期，要麼破產被重組，要麼上市。資本要求變現，經營也需要更多的金融支援，頭部企業的資本化提上日程。

但長租公寓依然要解決內生性問題，運營水平與盈利能力，才是核心。在這個層面，擁有融資和運營能力的開發商旗下長租公寓優勢更加凸顯。

長租“冰與火”

繼南京樂伽公寓之後，又一家區域型長租公寓出事了。

10月8日，河南悅如公寓公告，其投入的1600套公寓，因面臨經營及資金壓力，無力維持經營。

此前的9月，悅如已接受了鄭州比遜達美公寓的併購重組。工商資訊顯示，比遜達美已100%持有悅如公寓股權，法定代表人也已變更。

悅如公寓創立於2014年，曾一度在國內長租公寓品牌指數排行榜上位列第八。

悅如並非個案。2018年以來，長租公寓行業問題不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、杭州德寓等接連曝出資金鍊問題，據不完全統計，目前已經有多達25家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產。

今年2月，寓見公寓資金鍊斷裂後被麥家公寓收購；3月，資金鍊斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網路科技公司收購；8月，樂伽公寓宣佈倒閉。

同策諮詢總監張巨集偉表示，長租公寓“陣亡”，一大半都是資金鍊出現問題，其中很多不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量中小型運營商怎樣生存已成了最大問題。再加上資產證券化融資受阻，長租公寓“錢”景堪憂。

據同策研究院統計，2019年上半年僅有5筆住房租賃ABS獲批，對比2018年多筆首單動輒50億至100億的規模縮水很多。

一邊是海水，一邊是火焰。今年又或將是長租公寓的上市年。

10月7日，長租公寓品牌青客公寓向美國證監會提交IPO檔案，計劃在納斯達克上市，預計融資超1億美元，有望成為長租公寓上市第一股。招股書顯示，2018年底，青客公寓房源數量達到了9.12萬間，位列國內長租公寓運營商第三位。

另有訊息顯示，蛋殼公寓也計劃赴美上市，募資金額為6億-7億美元。

此外，頭部企業自如也傳出計劃赴美上市，籌集5億-10億美元。不過，10月14日，自如CEO熊林表示，長租公寓已進入精耕期，目前並不急於上市。

長租公寓歷經數年發展，出現了兩極分化的局面。而那些能夠走出經營困境的，多有資本的支援。

公開資料顯示，包括紐信創投、賽富、摩根士丹利、凱欣資本在內，幾年來青客公寓融資累計超過1億美元。

分散式長租公寓的頭部企業更受資本青睞。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投後估值超20億美元；自如則於今年6月獲5億美元B輪融資，投後估值50億美元。

深度整合來臨

就近年長租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源，要想佔領市場，就得不斷砸資金盤下房源，成為“二房東”，再出租給租客。

目前還存活的長租公寓，依然在不斷擴張。10月14日，克而瑞釋出長租公寓排行榜，榜單顯示，在獨立第三方品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規模位列前三；頭部企業仍處於較為激進的擴張狀態。

在這種模式下，運營商很難盈利。

以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個月，淨收入為8.979億元，但淨虧損達3.73億元；2017年、2018年，青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。

青客公寓也暗藏風險。根據招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。

在租金貸模式下，一旦資金鍊斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

克而瑞研究資料顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正週期至少需6年以上。

房企旗下的長租公寓雖有母公司支援，但也經歷了盤整，2019年上半年，萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源，朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。

發展到現在，行業要求精細化運營。克而瑞稱，在當前行業背景下，房企系的發展重心由追求規模增長，轉向穩經營、提品質。

今年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間，排名前二；旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社群等，總計新增體量超10000間。

作為房企系長租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報提出，要提升專案開業效率與經營品質。

龍湖集團CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業超過5.3萬間，今年按規劃將累計開業近10萬間，2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預計明年將實現盈利。

前述公司均認為，隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠，必須要解決盈利模式問題。

同策諮詢指出，從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式；部分有能力的企業，可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。

對房企而言，加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。

除了租金收入，重資產運營還具備資產增值屬性，有增值預期；對泊寓而言，萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。