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又一家長租公寓倒下了！

據每日經濟新聞爆料，10月8日，曾經在長租公寓品牌指數排行榜上名列第八的河南悅如公寓釋出公告，稱其投入的1600套公寓，因面臨經營及資金壓力，無力維持經營。

並表示，因為市場環境的變化（鄭州租金連續三年下滑）、自身組織和經營能力不強等種種原因，悅如資產面臨巨大的經營及資金壓力,目前已無力維持公司正常經營。

9月份，悅如已經全部賣給了鄭州比遜達美，完成了股權交接和工商手續轉讓。

這是繼8月份南京長租公寓樂伽停止運營之後，又一家爆雷的長租公寓。

8月份，南京樂伽釋出公告，確認公司已經停止運營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

另外，有人粗略統計了一下自2018年以來的長租公寓情況，發現已經超25家因為資金鍊斷裂、經營不善，或倒閉破產，或賣身轉手。

比如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恆業、南京樂伽，以及河南悅如等。

也有發展得不錯、正在謀求上市的，比如青客、蛋殼、自如等。

要知道，從2017年管理層推動各城市租賃市場發展以來，長租公寓如雨後春筍一般冒出，現在能夠實現盈利，發展不錯，並朝著上市之路進發的，不多。

商場如戰場，也是一將功成萬骨枯！

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為什麼這麼多長租公寓暴雷呢？因為很多長租公寓玩的是網際網路模式，就想著短炒一把，快速上市。

長租公寓的玩法無非兩種模式，一種重資產，一種輕資產。

玩重資產的大多都是傳統房企，政府拍賣租賃用地，房企拿地建房子，建完後自持租賃。

這種模式由於大多都是財力雄厚的房企來做，且土地成本被壓縮，一般不會出現什麼風險。但由於政府劃撥的租賃用地，少之又少，重資產模式下的租賃，市場並不大。

市場較大的，是玩輕資產的長租公寓，他們從市場上租一批二手房（租期一般較長），然後通過自己專業隊伍裝修、維護，以更高的價格租出去，扮演二房東的角色。

商業模式邏輯上似乎沒毛病，但這種輕資產模式需要租客多，更需要租金回報率高，才能玩得轉，目前這兩個條件一個都不滿足。

中國目前的租金回報率只有2%，比不過任何一隻理財產品，長租公寓商累死累活也掙不了什麼錢。

但有些長租公寓，為了快速擴大市場份額和影響力，達到最終上市的目的，不在於利潤，採取燒錢模式，以“高進低出”的模式搶佔市場。

收進一套房子，一年的租金是2萬元，中間公寓運營者需要對其進行裝修，裝修之後還要空置一段時間，後期還需維護運營，你以25000一年的價格租出去，基本只能保證不虧，要想收益高，必須以30000一年，甚至35000一年出租。

有人為了迅速做大市場，硬是不顧利潤，低價出租。

這種燒錢模式，沒有一定的資金量，小玩家更本玩不起。沒有利潤，光靠燒錢，除非能到處忽悠拿到各種風投續命，否則早晚要出事。

8月份倒掉的南京樂伽，就是因為燒錢過了頭，沒錢續命所致。

在其最後發表的公告中，有對這方面的闡述，它表示：

經過認真反思，深刻認識到公司“高進低出”的經營模式存在嚴重缺陷，已對長租市場帶來較大風險，加之公司內部管理制度缺失等諸多因素，造成公司業務全線關停的狀態。

另外，由於市場監管的缺失，一些長租公寓為了壓縮成本，縮短了裝修後的空置期，導致一些事故發生，如市場見諸於報端的租客患白血病事件。

一些長租公寓，為了提高收益，減小資金鍊壓力，玩起了租賃槓桿，在租賃市場中耍起了資本遊戲，搞什麼租金貸，結果風險沒有把控，一旦暴雷就跑路。

長租市場，還沒起步，就被劣幣玩壞了。

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這並不是說長租公寓就沒有前途。推動租賃市場的發展，是管理層的既定方針，是樓市長效調控的方式之一。

就憑這一點，長租公寓市場的未來必是一片紅海。但是租賃市場的特性決定了，只有大玩家才能玩得起，玩得轉。

中國租賃市場的特性，就是租金回報率低。要在這個市場上站住腳，只有兩種人能辦到：

第一種是財力雄厚的大金主，能扛住長期虧損，持續燒錢，將品牌燒上市，將殼的價格做貴，最終獲利。

第二種是大房企，通過與政府、銀行合作，向銀行低息貸款，多購買低價的租賃用地，或者在深圳、廣州這些城中村多的城市，多拿集體土地用地，用於建設租賃住房。

租賃市場回報率在於土地成本高，壓低成本，才能提高利潤，發展租賃產業。

雖然多數城市仍比較依賴於土地財政，賣地仍是塊肥肉，但在管理層政策推動下，部分城市正在以讓利的方式，推動租賃市場發展，這種讓利主要表現在兩方面：

1、2016年以來，在管理層政策支援下，深圳、上海、北京等城市陸陸續續也推出了不少廉價土地，用於建設租賃住房，雖然量還不多，卻是一個好兆頭。

2、集體土地現在不必經手政府徵地環節，便可直接入市。

過去集體土地進入市場交易，必須經過政府徵收，才能進行掛拍，政府從中賺取了大頭，現在可直接入市，可以看做管理層放棄了中間的大頭利潤。

其實無論是租賃市場還是商品房市場，只要管理層肯讓利，降低土地價格，加大廉價土地供應，房價便能穩定，租賃市場也能健康發展。