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6.8萬億債務壓頂!中國房企即將大洗牌!

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有人在深溝,有人住高樓

“活下去”!

還記得2018年底萬科刷屏的那些照片嗎?彼時,很多人在以陰謀論揣測萬科的論調,以至於忽略了鬱亮接下來的一句話:“今年(2019年)6300億的回款目標如果不完成,其他任何事情都可以放一放。”

在7月初房地產信託被嚴格叫停的時候,這句話隱藏的深意,讓人不得不佩服鬱亮的先見之明。這句話的隱藏的含義是,外力借不到錢的情況下,內生造血已經成為房企最重要的事情,一切只能靠自己了!

自今年5月以來,房地產融資越收越緊。7月11日,光大信託被曝將暫停新增地產融資,雖然光大信託闢謠稱,只是對房地產信託專案進行餘額管理,改善產品結構。但信託公司的房地產專案收縮乃至部分停止已經是不爭的事實。

在銀行貸款、公司債、資管、私募等融資渠道一個個收緊之後,房企最後一個主要的融資渠道——信託,正在轟然關下閘門。對於房地產這個高槓杆行業來說,資金鍊的收緊,意味著命運之神不再眷顧。

一方面融資受阻,另一方面房企債務卻在密集到期。恆大研究院資料顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億,預計將在2019~2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。

但樓市,卻看不到一絲回暖的跡象。人民法院公告網顯示,2019年全國已有幾百家中小房地產企業公佈破產公告。事實上,不止是中小房企,全國500強、上市房企銀億集團,在500億負債的重壓下,於2019年6月突發破產重組,曾經的寧波首富就此隕落。

活下去!對於房地產公司來說,史上最大的一次洗牌正在倒計時,一切都只能靠自己了!

1

燙手的熱錢

2019年房企進退維谷的局面,早在2015年已經被決定。

2015年3月30日,在經歷了3年多樓市調控之後,一份超預期的樓市放鬆新政出臺。這之前,全國樓市疲態一年多了。新政成為樓市回暖的轉折點,但樓市出政策只是其次,根本原因在於所有房企突然發現,開發商有了一個極低的融資模式:公司債。

在2015年、2016年公司債的借貸成本低到令人髮指,基本上主流的房企的借貸成本只有在5%左右,國企央企甚至可以壓縮到3%。這個數字是不是有點眼熟,這幾乎就是餘額寶的利息。

要知道,在2014年的時候,大量房企蜂擁而至的借款模式是海外債,利息大多在8%~10%。

當公司債以3%——5%的成本發債時,可以想象房企有多瘋狂。所以,我們才在2015年、2016年的土地市場見識到那麼多地王,極其低廉融資成本支援下,開發商理直氣壯的隨意舉牌。而現在的處處掣肘,正是當初狂熱埋下的隱患。

但,不管公司債的利息有多低,借的錢都是要還的。公司債的還款週期通常3-5年,2018-2019年,正是那一波瘋狂熱錢的還款期限。

以新債還舊債,是房地產公司常見的伎倆。原本以為低廉的公司債可以一直借下來,但萬萬沒想到的是,2018年國家政策收縮,公司債全面停止!開發商的以新債還舊債的資金運作模式徹底涼涼。

不僅是公司債徹底停止, 銀行貸款越來越難,私募資管計劃也被禁止了。

對房企來說,動輒上千億的規模,聽上去幾百億的債務不算多。但在這個高槓杆的行業中,房企從利潤中拿出幾十億現金流並不是易事。這也是為什麼2017年那麼多專案還在抗,到了2018年直接就降價甩貨、斷臂求生。

2018年,高層多次重複“房住不炒”,嚴格調控的姿態始終沒有放鬆。

房企也頻頻傳來壞訊息,裁員、賣專案、降價、披著外衣內部融資······市場上到處都是節流、找錢的聲音。

陰霾持續到2019年,一切看起來似乎好轉了。

2

融資渠道全面收緊

2019年以來土地市場的漸次活躍,深圳等城市地王再度出現,似乎在昭示著房企的好日子要來。

土地市場活躍,很大程度源於信託資金的放鬆。信託公司今年年初也遇到了資產荒的情況,上市公司暴雷太多,去年很多政信專案也出現問題。所以信託公司發房地產專案成了較好的選擇。畢竟,對金融機構來說,房地產仍然是最優質的資產之一,至少有房子在,看上去總比借給中小企業靠譜多了吧。

普益標準資料顯示,2019年上半年,投向房地產領域的信託產品共計發行2954款,佔比39.43%,募集規模達到4531.94億元。此外,近年來房地產信託餘額增速較快,房地產投向佔比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。據統計,房地產信託平均融資成本高達13%,這對開發商來說自然很貴,可他們在面臨巨大的兌付壓力下,又不得不用信託融資。

而房產信託快速增長的情況是監管層不願意看見的。“房住不炒”要貫徹執行,不能大家都在堵口子,就你信託公司放水。

而且今年央媽開年就降準釋放了1.5萬億的流動資金,後面又是幾次變相降準。國家降準釋放出來的錢,最希望流向的是科創企業和實體經濟,這樣經濟才能盤活,擺脫房地產拉動經濟的惡性迴圈。

但是按照以往的經驗,凡是寬鬆,水必然流向房地產。如果這些錢像2008年四萬億放水一樣流入到房地產企業,那麼房價還是會漲,“房住不炒”效果將大大降低,這也是高層最不願意看到的事情。所以在給金融寬鬆政策的同時,一定會嚴防死守房地產,從融資端調控房地產。

於是,一波以信託為主的一系列組合融資端調控開始了。

在地王最火熱的時間段,5月17日,銀保監會發了個23號文,對銀行和信託提出要求,要整治金融亂象, 其中最主要的是對房地產信託“明股實債”等模式的狙擊。融資端地產調控戰此時已經正式打響,只是房地產公司還沒有意識到。

公開資訊可以看到,從4月到5月下旬, 50天時間裡,各地銀保監局開出32張罰單,給違規輸血房地產“斷供”。只是,在當時這一切還沒有傳導到土地市場,“地王”一個接一個, 房企們繳納上自己的口袋、智商和豪賭情緒。

緊接著5月31日,央行與證監會暫停部分房企的債券及ABS融資。坊間傳言,旭輝、金地、融創和中鐵建等拿地激進、製造地王的企業被列入暫停公開市場發債業務的“被關注名單”。

雖然沒有公文證實此事,但從融資口發出的聲音看,針對激進房企的定向調控確實存在。但沒搶夠土地的房企們,還是不願意收手。

於是,我們看到在6月份的陸家嘴論壇上,銀保監會主席直言:“必須正視一些地方房地產金融化的問題”、“房地產業過度融資,不僅擠佔其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。”這已經是高層非常嚴厲的表態了。

7月初,銀保監會對房地產信託展開了一系列調查、約談、警示;7月11日,光大信託被曝將暫停新增融資,進行餘額管控。其他多家信託也受到了類似的視窗指導。7月12日,相關政策再出臺,要求房地產企業在國外發債,只能用於置換1年內到期的舊債。

政策的效果立竿見影。用益信託資料顯示,今年6月,房地產信託成立規模465.83億元,環比5月縮水227.61億元,降幅達32.82%。

而且融資收縮,並不只是信託一個渠道在單打獨鬥。境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限,這套全面管控融資埠組合拳,表明了高層對經濟脫虛向實、堅持房住不炒的決心。

但對負債累累的房企來說,生存環境真的是史無前例的惡劣了。

3

房企冰火兩重天

危機,從來都是企業競爭力的試金石。有人危機四伏,有人卻在大展手腳。

7月初,兩筆反差巨大的房企境外融資活動,折射了房企冰火兩重天的境遇。

7月8日,中海地產發行的一筆港元票據,息率低至2.90%,重新整理同業最低利率。即便在行業最好的時候,這樣的利率也是極低的。

7月10日,泰禾集團釋出公告,在境外完成4億美元的債券發行,債券期限3年。值得注意的是,此次發行的票面年息高達15%,禾中海不到3%的年息相比,差了足足5倍!

不僅如此,泰禾債券評級為Caa1(穆迪)/CCC+(惠譽),穆迪評級Caa1評級和惠譽評級CCC+評級均代表著債務信用狀況很差,信用風險極高。

不少業內人士認為,泰禾這筆債券的利率已經快趕上高利貸了,這將極大吞噬公司利潤,不利於公司長期發展。不僅是泰禾,據不完全統計,10餘家房企海外融資成本普遍較高,不少超過了10%,其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%,若算上綜合融資費用,實際成本還將更高。

境外融資成本雖高,卻也是眼下房企沒有選擇的選擇。根據恆大研究院的預計2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期,2018年有2.9萬億元債務兌付,2019年有6.8萬億元債務兌付,2020年有5.9萬億元債務兌付,2021年有3.4萬億元債務兌付。

債務危機會是接下來幾年懸掛在房企頭頂的達摩克利斯之劍。在生存壓力下,只要能開口的融資通道都會成為房企的選擇。

最新評論
  • 1 #

    捧上天,摔下去,房地產你太狂了,這樣的結果也好。

  • 2 #

    寧可相信世界上有鬼,也不相信房價會跌

  • 3 #

    壓縮落後產能,淘汰過剩工廠,放棄出口美國,越來越刻不容緩。至於幾萬億元負債,與全球四倍生產力,不過是商業行為。誇大其詞負面,可能杞人憂天了,中中國產業鏈完整,沒有啥經濟危機。

  • 4 #

    有瘋狂的人,就有瘋狂的公司,也就有瘋狂的……。

  • 5 #

    誰都想做房地產老闆,賺了是自己的,虧了是銀行的,誰都清楚

  • 6 #

    剩下的買不起租不起才是關鍵

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