9月30日，央行及銀監會下發的房貸新政，期望讓更多投資者再次湧入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。不少房企認為，這是央行一項難得的救市政策，將會掀起國內又一輪炒房熱潮。
不過，這次房貸新政到底對市場有多大影響?是否能夠把正在週期性調整中的房地產市場中斷?是否能夠完全改變當前市場的預期，並讓住房投機投資的需求全面地釋放出來?這些問題，關鍵取決於國內銀行對房貸新政的博弈。
10月8日上班之後，國內各大銀行紛紛表態支援房貸新政，並陸續**了房貸新政細則。可以說，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者，都是由上級部門所任命，而不是由市場選擇而來，因此，國家的重大政策只要**，肯定出來支援。因為這些主事者，更多的是對任命他的部門負責，而不是主要對銀行負責。但新的政策涉及到股東的利益及經營者的利益時，銀行對新政策的執行不會照樣畫葫蘆，而是會採取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反應，並非如房地產企業所預期的那樣，又會回到2008年那樣的狀態，對住房信貸就價格及規模全面過度寬鬆，反之，銀行可認同新政所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。
何也?因為，近年來國內金融市場的融資結構、價格水平及按揭貸款潛在風險等方面的情況，與2008年下半年相比，不可同日而語。首先，從國內金融市場的融資結構來看，在2008年下半年，國內銀行貸款佔整個社會融資規模的比重在90%以上，而到2014年，這個比重已經下降到50%以下。而國內銀行信貸規模所佔比重的快速下降，一方面說明了受各種信貸規模監管條例的限制，國內銀行信貸規模擴張能力在逐漸下降;另一方面也意味著國內銀行正在突破這種信貸規模的管制，把表內業務不斷地移到表外。這就是有了國內影子銀行盛行。
其次，受影子銀行及網際網路金融爆炸式增長的衝擊，國內金融市場的價格水平全面上升。2008年下半年，當時的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也佔當時銀行存款比重達60%以上。但目前國內金融價格的情況已發生根本性變化。
網際網路金融爆炸式增長，及銀行理財產品頻繁推出，使得銀行活期存款所佔存款比重越來越小。而目前銀行的一年期存款利率在3釐左右，但銀行一年期理財產品的利率在5釐以上，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行以7折利率發放貸款，做一筆貸款虧損一筆。
第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優質資產。因為，在那幾年，國內住房市場之價格一直在上漲。對於住房按揭貸款來說，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風險就會越來越小。而且，房價在上漲時不僅貸款風險小，而且由於每項住房按揭貸款規模都很大，按揭貸款風險同質性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運成本。所以，在當時的條件下，國內銀行有較強的動力對按揭貸款規模的快速擴張。
但當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說無論政府採取什麼救市政策，房地產泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風險，很快就會顯現出來。此等情況下，住房信貸不僅不是優質資產，反而有可能成為雞肋。
國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進入市場。另一方面，由於當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優惠條件，並不會取新政的規定下限，只是小幅調整。如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今後還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規模收緊。今後的一切都在利益博弈中，而不僅僅是政策的規定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產市場風險不能通過房貸新政化解，那麼銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。
銀行對房貸新政的博弈才剛剛開始
9月30日，央行及銀監會下發的房貸新政，期望讓更多投資者再次湧入市場，以便消化各地積壓過多的住房庫存。不少房企認為，這是央行一項難得的救市政策，將會掀起國內又一輪炒房熱潮。
不過，這次房貸新政到底對市場有多大影響?是否能夠把正在週期性調整中的房地產市場中斷?是否能夠完全改變當前市場的預期，並讓住房投機投資的需求全面地釋放出來?這些問題，關鍵取決於國內銀行對房貸新政的博弈。
10月8日上班之後，國內各大銀行紛紛表態支援房貸新政，並陸續**了房貸新政細則。可以說，作為國有的大銀行，這些銀行的主事者，都是由上級部門所任命，而不是由市場選擇而來，因此，國家的重大政策只要**，肯定出來支援。因為這些主事者，更多的是對任命他的部門負責，而不是主要對銀行負責。但新的政策涉及到股東的利益及經營者的利益時，銀行對新政策的執行不會照樣畫葫蘆，而是會採取一種利益博弈的過程。因此，銀行對房貸新政的反應，並非如房地產企業所預期的那樣，又會回到2008年那樣的狀態，對住房信貸就價格及規模全面過度寬鬆，反之，銀行可認同新政所泛化的住房消費，即認貸不認房，但住房按揭利率水平與房貸新政前只有些許差別，變化不大。可以說，這只是銀行對房貸新政博弈的開始。
何也?因為，近年來國內金融市場的融資結構、價格水平及按揭貸款潛在風險等方面的情況，與2008年下半年相比，不可同日而語。首先，從國內金融市場的融資結構來看，在2008年下半年，國內銀行貸款佔整個社會融資規模的比重在90%以上，而到2014年，這個比重已經下降到50%以下。而國內銀行信貸規模所佔比重的快速下降，一方面說明了受各種信貸規模監管條例的限制，國內銀行信貸規模擴張能力在逐漸下降;另一方面也意味著國內銀行正在突破這種信貸規模的管制，把表內業務不斷地移到表外。這就是有了國內影子銀行盛行。
其次，受影子銀行及網際網路金融爆炸式增長的衝擊，國內金融市場的價格水平全面上升。2008年下半年，當時的活期存款利率不僅低到0.35%，而且也佔當時銀行存款比重達60%以上。但目前國內金融價格的情況已發生根本性變化。
網際網路金融爆炸式增長，及銀行理財產品頻繁推出，使得銀行活期存款所佔存款比重越來越小。而目前銀行的一年期存款利率在3釐左右，但銀行一年期理財產品的利率在5釐以上，必然導致國內銀行的負債成本全面上升。如果國內銀行以7折利率發放貸款，做一筆貸款虧損一筆。
第三，更為重要的是，在2008年下半年，住房按揭貸款一直為銀行稱之為優質資產。因為，在那幾年，國內住房市場之價格一直在上漲。對於住房按揭貸款來說，只要房價在上漲，住房按揭貸款的風險就會越來越小。而且，房價在上漲時不僅貸款風險小，而且由於每項住房按揭貸款規模都很大，按揭貸款風險同質性高，這自然降低了銀行做按揭貸款的營運成本。所以，在當時的條件下，國內銀行有較強的動力對按揭貸款規模的快速擴張。
但當前國內的房地產市場已經形成了一個巨大的泡沫，房地產市場的風險也越來越大。可以說無論政府採取什麼救市政策，房地產泡沫破滅只是時間問題。只要房地產泡沫破滅，房地產價格快速下跌，那麼住房按揭貸款的風險，很快就會顯現出來。此等情況下，住房信貸不僅不是優質資產，反而有可能成為雞肋。
國內銀行對房貸新政的博弈可能是，一方面全面認可央行對住房消費的全面泛化，以此鼓勵住房投資者還清貸款再進入市場。另一方面，由於當前金融市場條件變化很大，國內銀行對再進入住房市場購買住房給出的信貸優惠條件，並不會取新政的規定下限，只是小幅調整。如果銀行感覺到這種住房按揭貸款僅是雞肋，今後還可能讓按揭貸款利率上升、信貸規模收緊。今後的一切都在利益博弈中，而不僅僅是政策的規定而已。更為嚴重的是，如果當前房地產市場風險不能通過房貸新政化解，那麼銀行的這種博弈會更加頻繁，銀行對住房按揭貸款興趣更是會減弱。