自2018年以來，長租公寓風波不斷。據悉已有近25家長租公寓因資金鍊斷裂而破產。2019年，長租公寓將面臨著終極選擇，破產重組或上市是唯一歸宿。

經過幾年跑馬圈地，行業進入深度整合期，青客公寓、自如、蛋殼等一些頭部的長租公寓企業已謀求上市。資本要求變現，經營要金融支援，頭部企業的資本化須提上日程。

1長租

繼南京樂伽公寓之後，10月8日，河南悅如公寓因面臨經營及資金壓力，無力維持經營。成立2014年的悅如公寓，曾一度在國內長租公寓品牌指數排行榜上位列第八。

2018年以來，長租公寓行業問題不斷，據不完全統計，目前已經有多達25家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破產。

目前資金鍊斷裂、經營不善的公寓，多為第三方獨立品牌公寓，他們大多成立於四五年前，在短短的時間裡快速擴張，又迅速消亡。

長租公寓“陣亡”，一大半都是資金鍊出現問題。其中不乏“租金貸”的身影。隨著“租金貸”被禁，大量運營商生存已成了問題。再加上資產證券化融資受阻，長租公寓變得更為脆弱。

10月7日，青客公寓向美國證監會提交IPO檔案，計劃在納斯達克上市，預計融資超1億美元。另有訊息顯示，蛋殼公寓、自如也傳出計劃赴美上市。

長租公寓歷經多年發展，出現了兩極分化的局面。想要走出經營困境的，基本都需要資本支援。

公開資料顯示，包括紐信創投、賽富、摩根士丹利等在內，幾年來青客公寓融資累計超過1億美元。

長租公寓頭部企業更受資本青睞。蛋殼公寓在今年3月獲得5億美元C輪融資；自如則在6月獲5億美元B輪融資。

2深度整合來臨

長租公寓的運營模式，高度依賴地產資源。佔領市場需要不斷砸錢盤下房源。如此模式下，運營商很難盈利。

青客公寓截至2019年6月30日的前9個月，淨收入為8.979億元，淨虧損達3.73億元；2017年、2018年，青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。

青客公寓其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客採用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鍊斷裂，租客和房東就會陷入萬劫不復。

房企旗下的長租公寓也不好過，雖有母公司支援，但也經歷了盤整。2019上半年，萬科“萬村計劃”暫停簽約新房源，朗詩、遠洋集團擬剝離長租業務。在當前行業背景下，房企系的發展重心由追求規模增長，轉向穩經營、提品質。

冠寓在去年已開業超過5.3萬間，今年按規劃將累計開業近10萬間，2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預計明年將實現盈利。

前述公司均認為，隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠，必須要解決盈利模式問題。

從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式；部分有能力的企業，可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。