今天看到一個報告，關於中國家庭的房貸變化趨勢。

10月17日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心、螞蟻金服集團研究院聯合釋出《中國家庭金融調查專題——中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》報告。

該報告自2011年起啟動，通過持續追蹤超過355個城市、4萬戶家庭的債務情況得出結論。

在2013年到2018年，住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%，多套房負債的佔比逐年遞增，以2017年-2018年為例，多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。

另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。

也就是說，近6成的家庭債務都是房貸，這些房貸中，又有60%是多套房的貸款，還有一半的房貸集中在空置房屋。

看來，大多數標榜自己是“剛需”的人，只是想趁著房價上漲的東風，投機賺差價罷了。

房子持續不斷的升值，才有了資金的趨之若鶩，所以，誰也別把自己的姿態端的太高，大大方方的承認買房是怕踏空房價，這沒什麼丟人的。

那麼，未來5年，房子越來越“昂貴”，還是越來越“便宜”？

首先，要看居民槓桿率還會不會進一步提高。

如上文所說，當房貸佔據了一個家庭絕大部分的負債，同時這些房貸還都來自於多套房，那麼，維持一個家庭運轉的消費、育兒、養老、旅遊、娛樂的資金，必然會被大大壓縮。

此消彼長之下，整個家庭的負債都會向房子傾斜。

資料顯示，從2009年1季度至2019年1季度，槓桿率從18.96%上升到54.28%，上漲了35.32個百分點，平均每年上漲3.5個百分點，而且2013年後還在加速。

國際上，一般把70%作為居民槓桿率的極限，現在近60%的住戶槓桿率，意味著購房者能夠透支的空間已經不多。

但是，房子之所以能長期增值，與負債推動是分不開的，有了槓桿，才能讓一名工資幾千塊錢的剛需，撬動動輒百萬以上的房產，有了槓桿，我們才看到了樓市能膨脹到15萬億的體量。

很明顯，現在離70%的關口已經越來越近，即便購房者和房企都想讓房子越來越貴，肩上的高額負債卻不答應。

其次，看人口年齡結構的變化。

只有年輕人，才是推動房價上漲的核心動力，那些在大城市打拼紮根的80後、90後們，那些為了孩子上學發愁的“新市民”，那些千方百計想買賣房產賺差價的投機客，那些上有老、下有小卻不敢失業的中年人，有他們的存在，才會催生學區房、剛需房、地鐵房、改善房種種需求。

長期來看，年輕人的減少是大勢所趨。

從1978年到2013年，中國平均每年新增1300萬年輕勞動力，就業人口年均增長2%，單純就業人口的增長就足以貢獻每年2%的GDP增速。

而在2014年，2000年左右出生的人口開始加入勞動力大軍，這批人口的數量，遠低於以往任何一個時期，甚至抵不上每年變老的人口數量。

也就是說，勞動力人口數量在2014年以後首次出現了負增長，就業人口增速也逐漸降至了零增長，甚至在2018年首次出現了負增長。

最近，全國老齡工作委員會辦公室、中國老齡協會編印的《奮進中的中國老齡事業》釋出了一組資料：2035年前後，中國老年人口占總人口的比例將超過1/4，2050年前後將超過1/3。

當社會的年齡中樞不斷上移，房子，不再是一個家庭的首要選擇。

不過，我們討論的是未來5年的期限，按經濟學家樑中華的預測，未來五年，25-44歲的勞動力人口每年減少375萬人，2025到2030年，每年會減少500萬人。

5年時間，減少不到2000萬的勞動力人口，對目前近10億的勞動力總量來說，影響並不算太大。

這個過程中，房子的總需求是呈現緩慢減少的，房價更便宜確實是趨勢，但熱點區域依然搶手，其他地方的不動產，即便貶值，也是以“穩中有降”的緩慢速度來完成，不會太快。

在這一點上，馬雲與任正非的觀點不謀而合。

在今年5月份時，馬雲在公司的一場集體婚禮中說，“如果都像今天這樣大家買房子，將來我們的孫子、孫女，一個人至少要管5套房子，要養8個老人”。

這不是他第一次對樓市擺明態度，前幾年，當他說出那句著名的“房價如蔥”時，就惹得一片熱議，儘管這個預測並未變成現實，我們卻看到了越來越多人口流出的小城市，房子出現了無人問津的狀態，加上他對老齡化的深刻認識，未來房子更便宜的大勢很難改變。

而任正非曾說：高房價會影響企業生產要素成本。這些都會導致企業的競爭力下降，任何企業都是需要土地的，但是一昧的炒高地價只會導致企業的倒閉率增加。

他還曾表示過華為不會去做房地產，只會選擇科技這一條道路，即使最累、最笨，依舊不會去走捷徑。

馬雲與任正非都是令人敬佩的企業家，在各自的領域都取得了旁人難以企及的成就，他們的看法，或許能夠給購房者帶來更多的思考。

有人會說，勞動力人口減少了，居民槓桿率提升的空間又不大，房地產如果走下坡路，那建材、施工、建築、傢俱、家電這些關聯行業，乃至我們的生活，豈不是也要不景氣了？

有經濟學家指出了問題的關鍵：時代不同，路徑也不同。

經濟學家姜超日前發文指出，在數量發展時代，最為受益的是房地產，因為房地產只與貨幣的數量有關，而與各行業發展的品質關係不大。

展望未來，中國經濟將迎來工程師紅利、城市化以及研發創新等三大新動力的支撐，勞動力的受教育程度越來越高，人口繼續從農村和鄉鎮向城市轉移，研發投入持續增加，這意味著我們有望迎來高品質發展的時代。

至於房子，依然是人們生活必不可少的東西，但是會完成從“金融投機品”向“自住消費品”的過渡，對購房者而言，一套足夠，兩套多餘，三套只能砸在手裡。