十一過後，秋意漸涼，但全國房產企業的體會恐怕不止是涼，而是已經明確感受到隆冬的寒意了。
2019年，房企對市場走勢的預判高開低走，從土地市場的銷售情況就可見一斑。2019年上半年，隨著融資閘門開啟，房企掀起了一陣拿地熱潮，土地市場出現了小陽春。從4月開始，土地單月成交金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。
但進入下半年，樓市調控持續加碼，住宅市場反彈乏力，房企情緒急轉直下。從7月開始，連續出臺的收緊信託與海外融資政策，均對房企拿地造成了一定影響，多家房企表示出“收縮投資”的意願，熱點土地溢價率出現了明顯下調。
尤其是第三季度，土地交易量價齊跌。上海易居研究院的統計顯示，全國336個城市的經營性用地成交面積環比下降11%，同比下降10%。
從結構來看，儘管今年一線城市供地力度明顯加大，第三季度成交量同、環比漲幅分別為35%和13%，但二線以下城市供地大幅下降，使得全國土地交易出現了負增長。二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%，尤其是三四線城市，在自然資源部分類調控政策的指導下，供地量一直在縮減。
價格方面，各線城市土地交易價格普遍下滑，336城的整體成交均價為2494元/平方米，環比下降12%。
除了價格下降，流拍情況也有所增加。今年三季度，蘇州、南京、武漢、天津等熱點二線城市，均出現土地流拍的現象，且數量明顯高於二季度，另有不少優質地塊以底價或低溢價成交。
進入10月之後，全國土地市場降溫的趨勢更加明顯。中原地產研究中心的資料顯示，十一後首周，全國前50宗熱點地塊的銷售情況顯示，共有31宗、佔比高達62%的地塊是底價成交，而此前9月為40%左右。溢價率超過50%的地塊只有1宗，溢價率超過10%的只有11宗，均是年內最低記錄。
全國房企之所以沒有像歷次地產週期一樣“逆週期拿地”的原因，一方面是，房產銷售回款減少，同時房企融資渠道被收緊，融資成本上升，房企囊中羞澀，逆勢拿地有心無力；另一方面是，房地產市場預期轉向，購房群體觀望情緒加劇，房企也對市場未來走勢趨向悲觀，因此投資偏向保守。
從今年5月底至今，監管層就不斷收緊房企的融資渠道，嚴控社會資金進入房地產業，規定海外融資只能用於“借新還舊”。7月30日召開的中央政治局會議，更是明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
預期中的放鬆調控沒有如期到來，房企的現金流還越來越緊張。首先是來自銀行的資金日趨減少。據央行統計，2019年三季度末，房地產開放貸餘額為11.2萬億，同比增11.7%，增速較上年末回落11.8%，連續14個月回落。前三季度新增房地產開發貸款1萬億元，佔同期各項新增貸款的7.7%，同比回落3.9%。
在信託、私募、ABS等渠道被圍堵的現在，房企可選擇的融資渠道有限，銀行授信的審批流程在延長，且企業融資成本明顯提升。上海易居研究院指出，9月房企的平均融資成本為6.47%，環比上升0.76%。但分化情況嚴重，部分企業的平均融資成本已經超過10%。
據證券日報報道，目前在境內外融資環境全面收緊的情況下，無論是大型房企還是小型房企，均面臨融資難，融資成本持續上漲的狀況，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，融資成本明顯上行，超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例。
“房企幾乎把所有的融資工具都用了，但仍沒達到預期。”有房企高管表示，現在融資成本已經從過去的8%左右直接升到10%以上，甚至有些企業已經達到13%。前三季度境外發債的成本也升至8.00%，較2018年全年上升了1.17%。
不過2019年多數企業迎來償債高峰期，即使成本走高，企業也不得不咬緊牙關進行發債。
想辦法融資的同時，大部分房企不約而同地選擇了強化銷售的戰略，但是效果有效。中央層面堅持房住不炒大原則，各地方也無法明目張膽地放鬆樓市調控，不少熱點城市的二手房價格有了明顯回落，居民購房逐步迴歸理性。央行資料顯示，2019年前三季度，個人住房貸款新增3.3萬億元，佔各項貸款增量的24.1%，和去年全年基本持平。央行辦公廳主任周學東表示：“這是一個比較合理的佔比。過去房地產熱的時候，有一些城市會超過50%，一半以上貸款流入了購房領域，根據我們的觀察，25%比較合理，過去幾年多數在30%以上。”。
房地產市場的預期已經初步扭轉，如果中央與地方能夠齊心協力堅守房住不炒，那麼潛在購房群體的觀望情緒也會更加強烈，如此一來，房企年末資金鍊吃緊，一些實力不濟的房企就有可能率先割肉降價，先回籠資金保命。而這又可能強化房價下跌預期。
當然，劇烈的房價下跌很難出現，一方面是因為這將衝擊銀行金融體系，另一方面是這會削弱地方政府的財力。前者只能靠時間慢慢消化，後者則可以靠更好的制度設計來化解。比如最近正式確定增值稅央地五五分成，消費稅徵稅環節後移、增量歸地方，這些都有利於央地的“事權-財權”進一步理順，可以幫助地方政府擺脫土地財政，為實現房住不炒，使整個社會健康可持續發展，奠定牢固的基礎。
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