你發覺沒有，自從五大新城的概念被上面“升級”以後。

每個新城提出的規劃都很宏大，都很讓人期待；

但是，到現在差不多已經三個多月過去了；

好像真正意義上規劃與現實“起了化學反應”的，只有嘉定新城；

你懂我意思的；

這次假期，我做了一些總結工作；

發現這次上海行情的下半場裡，嘉定新城實在太“秀”了。

1

我們一個個來看：

先來松江新城，老大哥級別的“五大新城”，城市介面不差；

據說整個規劃思路，參照了“獅城”新加坡，夠洋氣；

距離松江新城地鐵站最近的那幾個小區，平均大概是4萬上下：

我查了下上圖東北側幾個05年的次新小區，幾個掛牌的中位數，基本上都比2020年10月前的價格漲了1000-4000塊不等；

青浦新城的情況，不能說差不多，只能說一模一樣；

均價4萬上下，漲幅零零碎碎：

還有就是奉賢新城：

臨港那邊比較特殊，這裡就不列舉了，接下來就帶大家見識一下；

什麼叫做“秀兒”、什麼叫做“起了化學反應”的嘉定新城：

上圖中的幾個小區，均價3.1萬以下的全都是商住，住宅的掛牌均價，普遍在5-5.5萬；

最關鍵是，19年的時候，五大新城（除臨港）大家的起跑線都是一樣的，都在3.5萬左右；

結果哥幾個說好了一起“剛需”，嘉定新城卻偷偷變成“改善”了。

而且根據我們的監測分析，這一輪牛市下半場的補漲行情中；

嘉定新城的漲幅，甚至跑贏了南翔、九亭、徐涇、江橋。

據說當時4月上旬，是嘉定新城的房東們最囂張的時間段，掛牌量極少，心態穩得起；

雖然現在嘉定新城的市場熱度已經下降，掛牌量也在上來；

但到底瘦死的駱駝比馬大，這波補漲行情被嘉定新城結結實實吃到後；

嘉定新城就徹底跳脫和其餘“五大新城三兄弟”比高矮胖瘦的圈子了；

開始能和徐涇、九亭等等外環“超新星”掰掰手腕了，還不一定會輸。

那麼，這種價值認同上的“躍進”，嘉定是怎麼完成的？

先說答案：

嘉定新城很聰明；

他完全清楚自己的優勢是什麼；

完全清楚自己的劇本應該怎麼演；

他即要做江蘇入滬的“橋頭堡”，也要做市區人口的“傳送帶”；

關鍵的關鍵，嘉定新城已經完全做到了。

2

嘉定很聰明，知道自己的優勢在哪兒。

先說一個大家都知道的事情，五大新城裡面，嘉定是離市中心最近的；

而且如果以人民廣場為原點，25公里半徑畫個圈；

嘉定新城是唯一一個在“圈內”的五大新城；

但是，如果只用距離去解釋為什麼，那就有點太口水話了。

照道理，光用距離去解釋的話；

浦江鎮下面的閔浦板塊也應該賣5.5萬，因為人家不僅有浦江線，離人民廣場也只有20公里；

實際上，決定一塊區域的發展好壞，除了受市中心輻射的被動因素；

還有自身規劃上的主觀能動性；

從這一點上，我看到了嘉定區的腦子在閃光；

我們先說五大新城，像青浦、松江這類，都有貼著外環發展的板塊；

比如徐涇，比如九亭，無一例外的，這些地方的規劃都很重；

這邊的地，開發商喜歡拿，上面也喜歡推；

都屬於這兩個大區對“市中心”的招牌。

不過這種發展思路，肉眼可見的會把自家新城的資源“截斷”。

比如青浦新城，現在我敢說很多人第一反應都不知道青浦新城在哪裡；

為什麼？因為徐涇太強、太耀眼了。

又比如松江新城，現在基本就是松江老城人民的置換改善基地；

我有一個很雞賊的洞察，叫做“美女指數”；

具體依據是，資源集中的地方美女也多；

這個雖然很主觀，但又很直觀，足夠說明問題。

比如九號線向松江南站方向，美女的數量會在九亭、泗涇兩站後呈指數型下跌；

過了松江大學城後，基本絕跡（個人評判標準；

這不但說明了規劃中資源的彙集度，同樣也說明了市區的購買力究竟能滲透到那一層；

3

我們回到嘉定，說到嘉定，大家第一反應是什麼？

南翔、馬陸、江橋、嘉定新城都不錯，安亭也很有潛力對吧？

但不好意思，嘉定區是有個外環內的板塊的——豐莊。

這個名字雖然聽起來有點外環外，但實際就在長寧的北新涇，普陀的長征、真光旁邊：

根據我們在豐莊住過的同事的說法，那邊煙火氣很重，批發市場一大堆：

同一時期，南翔的城市介面已經這樣了：

這裡並不是在詬病豐莊，只是這種發展重心上的偏移，是真實存在的；

這樣偏移的結果，就是南翔成了市郊第一個CBD，緊接著嘉定的發展重心繼續北拓；

豐莊就這麼被“遺忘”了；

試想，按照現在的調性，如果當初讓松江和青浦拿到一個外環內的板塊；

恐怕各種加持都要加上，如果真是這樣，那現在就沒九亭、徐涇什麼事了；

以上總結來講，嘉定這種放棄存量，放大增量的做法；

直接決定了現在的嘉定新城有足夠分量的“拱衛”。

4

當時看似劍走偏鋒的發展思路；

讓現在的嘉定：

既是江蘇入滬的橋頭堡，也是市區人口的傳送帶。

嘉定本身的第二產業部署就很強，產業鏈的完備程度放到全國都是首屈一指的；

產業強勢，購買力就沒問題，這裡大家也不要說什麼二產不如三產；

三產（廣義服務業）吃香的地方在於“高附加值”；

這個附加值是相對於第二產業（廣義工業）的廠房、裝置、用地成本來算的；

實際上這次疫情打擊之後，很多第二產業穩紮穩打的優勢已經出來了；

產業夠強，房子夠新，那麼阻擋嘉定新城“起飛”的就只有學區了；

不過顯然，嘉定很清楚這一點；

嘉定新城最大的驚喜，就是同時迎來了交附、上實、宋慶齡三大公辦學區；

直接這個利好下去，徐涇都五體投地了，二手房無學區，新房買入價高；

所以怎麼玩都輸給嘉定新城；

嘉定新城北面，地鐵11號線白銀路站附近；

那幾個五萬多的樓盤，全都是學區房（普通小學，名字就叫普通小學）：

以上，不得不服氣，在松江、青浦、奉賢新城的房東，還在誇自己的房子空氣好綠化多的時候；

嘉定新城的房東，已經可以和別人聊學區了；

什麼叫大刀長矛對戰飛機坦克的武器代差，這就是。

在這種背景下，五大新城這種利好出來；

戰略紅利，優先和“尖子生”出現“化學反應”，也是自然而然的事情了。

以上，總結來講，嘉定新城的發展思路異於其他五大新城；

相比於成為“獨立的綜合性節點城市”；

嘉定新城在路徑上，更樂於複製上海核心的成功經驗；

以此出發，嘉定很可能是第一個走出來的五大新城；

後期的文章中，我們也會持續關注