房貸該“提前”還清嗎？專家：10月起，選擇要變了。

最近，購房者探討最多的莫過於從10月8日開始的房貸利率標準變化，根據央行新規定，從10月份開始，銀行個人按揭貸款利率不再以央行基準利率為依據，而是以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

很多人第一個疑惑是，新舊切換之後，房貸利率會不會有所上漲呢？其實這一點不用擔心太多，根據已經公佈的各大城市新的LPR利率貸款標準來看，平穩過渡為主，沒有多大變化，不過也有不少城市有稍微變動。

根據易居研究院對全國的14個主要典型城市進行的房貸利率測算（4個老牌一線城市、7個主要典型的二線城市、3個具有代表性的三四線城。）經過測算得出很多城市的利率都有不同程度上浮情況，如果按照平均數來算，100萬元的貸款本金，在新的利率下，首套房月供增加了大約6元左右，二套房的貸款月供增加了大約15元左右。根據易居研究的城市來看，二線城市的新房貸負擔有所增加，三四線城市沒有太大變化，有的甚至減輕情況。

對於LPR利率切換之後的主要關注點，其實還有一個，那就是今後按揭貸款期內利率變動情況如何，根據這一次的新規定，個人購房者在選擇貸款利率的時候有2種選擇，第一是在貸款期內利率保持不變，貸款30年如果是利率X%，那麼在30年裡直到房貸還完都是保持利率X%。還有一種是浮動利率，購房者可以選擇一年切換一次利率，新的利率按年調整，通常是貸款發放後每年1月1日起按上一工作日公佈的LPR相應調整。

根據紅星新聞報道，如果購房者選擇了浮動的貸款利率，那麼如果LPR發生新的變化，對於貸款期間的購房者而言，每年的實際執行貸款利率也會隨之發生改變，也就是說，購房貸款人每年的月供也會發生相應變化。例現在年你的月供可能是3000元/月，明年由於貸款利率的浮動變化月供到了3010元，後一年可能因為貸款利率的變化月供2990元，這都是有可能的。

首先，我們看一則報紙，這也是房地產業內人士經常用來舉例子的一張圖，很具有代表性，報紙上顯示是1989年的房價報道，具體是哪座城市我們不得而知（應該是上海或者北京），根據報紙資訊，在當時人們已經認為房價非常高了，赫然寫著“令人咂舌”四個大字，對於當時的房價極力吐槽，每平米房價達到了1600元-1900元，兩居室的房子最少需要6萬元才行，一名大學生節衣縮食每個月才能省下來50元，要花上100年才能買得起房子。

不過透過這張報紙的現象看本質，在1989年當時畢業生大約月薪是89元左右，假如當時這位大學生用盡所有積蓄湊夠了買房首付款，再假如當時就有按揭貸款買房方式的話，採用按揭貸款30年，那麼月供就需要60元，什麼概念呢，60元相當於當時月薪的80%比例，可謂是一筆鉅款。30年之後剛剛好到2019年是最後一年，每個月依然需要向銀行償還60元的鉅款，但是我們發現一個很搞笑的問題，現在的60元算什麼呢？每天的開銷最起碼都好幾百元了，現在的60元連一個好吃的披薩都買不起。

其實，這背後就是專家孜孜不倦為購房者提醒“不要提前還款”的本質原因，根據過去的經驗，中國的貨幣是對內持續貶值的，在持續貶值的情況下，30年前的5萬元在30年後字面數字不變的情況下，可能相當於現在的100萬元-100萬元。如果當時就還掉5萬元，就相當於還了現在的100-200萬元，但是如果借款能推遲到2019年還，則仍然是還款5萬元，真可謂是毛毛雨。

其次，專家之所以不建議提前還款，還有一個更深層次的原因，那就是對未來的M2漲幅預測，在過去的幾十年裡，中國的M2增速始終高於GDP增速，這也就直接導致貨幣持續貶值，M2相當於社會上所有的現金購買力，GDP相當於生產的貨物，二者應該具備相互適應的關係：

M2增速＞GDP速度，那麼就會錢不值錢，通脹；M2增速＜GDP速度，那麼就錢越來越值錢，通縮。

在過去的幾十年裡，M2增速＞GDP速度直接導致了通脹持續存在，過去10年，中國的M2與GDP增速的的平均差值大約為6.83%。因此中國在過去十年的實際通脹率也大約是6.83%，在一些特殊的年份裡，如2009年M2與GDP的增速差距達到了10%以上。所以才出現了上述的情況。

而在近些年以來，中國的經濟發展方式持續改變，2018年中國M2增速由過去的雙位數上漲降低到了8.1%，2018年GDP增速為6.7%，依然是高於經濟增長速度的。未來，隨著經濟轉型和軟著陸，未來會略有放緩，但是在發展中國家的經濟發展中，M2從經濟學角度而言略高於GDP增速是合理水平，應該保持在6%左右，所以現金仍然有進一步貶值區間。

當大家都知道錢 存在銀行並不划算的時候，越來越多人開始考慮如何理財、如何花錢的道理，買房在過去成為一種最好的保值方式，隨著房價平穩，買房增值已經不可取，但是把錢提前還給銀行房貸，似乎也不划算。

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