當大家還在談論樓市金九銀十泡湯的時候，有大佬已經偷偷開始抄底了。

這個大佬不是別人，正是全球領先的保險及資產管理公司——安聯集團。

訊息面上，上海證券報爆料：

近日，安聯集團旗下公司，以約78億元人民幣(10億歐元)的估值收購了北京一寫字樓北京融新科技中心專案85%的權益。這也是今年以來，又一宗外資加倉中國寫字樓案例。

據戴德樑行統計，2018年全年加上2019年一季度，外資機構僅在北京的大宗房產交易已達10起，累計交易金額超過250億元。

雖然都是寫字樓，但商業物業的上漲環境，需要樓市整體氛圍來提供，這些大佬大張旗鼓進軍北京，讓不少看客認為，他們是在抄底樓市，看好中國樓市，至少看好北京樓市。

於是，大家又開始擔心，房價會不會很快漲起來。本號認為，這種擔憂不必有。

首先，他們買的都是北京核心區的寫字樓。比如安聯集團買下的北京融新科技中心專案，就位於望京。

這些核心地段的寫字樓，需求旺盛，收益自然有保障，雖然收益率不高，但買到基本就是賺到。

其次，北京與中國大多數中心城市的樓市，在城市化推進中，自然是值得長期看好，大佬們今年陸續抄底北京的寫字樓，也是建立在這個理論基礎上的，但這並不意味著短期內北京樓市就會啟動。

國家統計局今天再次表態，不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。

最近南京、天津樓市政策有些許放鬆，被很多人解讀為樓市放鬆要來。這樣的解讀，是根本沒有讀懂管理層此次調控的目的。

從2016年大調控以來，管理層對於調控，一直在強調兩個字“穩定”。

在穩定的基礎上，各城市因城施策，作出些許調整，不用大驚小怪。放鬆不是為了刺激樓市，加磅也不是為了打壓樓市，一切都是為了穩定。

所以說，大佬們此時進軍北京寫字樓，並不意味著北京樓市短期會上漲。

再說說大佬們抄底的寫字樓。對於寫字樓，本號已經撰寫過多篇文章進行分析。

總結起來就一句話：

中心城市核心地段的甲級寫字樓，如果要投資未嘗不可，其他地段還是小心為妙。

為什麼這樣說呢？因為中心城市的寫字樓空置率，空置率有多高，來看一張圖就明了了。

上圖是第一太平戴維斯的披露的2018年年末資料，天津、重慶、武漢、西安在甲級寫字樓空置率排名上位列全國前四，空置率均超30%。

追隨其後的分別是廈門、成都、蘇州、杭州、大連、上海、南京、深圳、北京、廣州。

空置率超過30%意味著什麼？意味著三分之一的寫字樓都閒在那兒，主要的功能，就是表演燈光秀。

再來看另一張圖。

上圖是目前公認的最具發展潛力的粵港澳大灣區主要城市甲級寫字樓存量與空置率情況。

可以看到，除了香港、廣州空置率保持在較低水平外，其餘幾個城市的空置率都偏高，佛山、珠海空置率接近40%，惠州、荊門、東莞、肇慶空置率都超過了20%。

這樣的空置率，讓人看了心驚。

最關鍵的是，按照目前的消化能力和建設能力來看，大多數中心城市的空置率還將繼續攀升。

此等背景下，哪怕是像北京、上海、深圳、廣州這樣的城市，寫字樓也變成了雞肋，中心區的還好一些，稍微偏一點的地方，投資就有很大風險。

這麼高的空置率，既浪費了空間資源，還會蠶食住宅土地，也就是所謂的佔著茅坑不拉屎。

面對此，管理層也想了一些辦法，比如2017年就設立了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶為設點城市，試點“商改租”。

也就是將這些包括閒置的寫字樓、工廠等商業物業，改成租賃住房。

這種方法雖然不錯，但其中牽扯到了太多的手續、利益，推進起來困難度相當大，難以短時間內改變寫字樓空置率居高不下的現狀。

所以說，投資寫字樓，還是算了吧。