今年的北辰區,開始開閘放量。
兩次土拍，光是北中環板塊就供出了5宗地。
這個城北的改善級組團，終於重啟。
為什麼說北中環能承接改善需求？
一是地理位置吃香，位於紅橋、河北、北辰的三區交匯處，市區地緣有親切感；
二是交通通達性絕佳，鐵東北路、南倉道、普濟河道、京津路等城市級道路縱橫，實現和市區的高效互通。
另外，板塊自身也在不斷鍍金，今年二月底，北辰區與天津師範大學簽署了合作協議，將在北辰區北中環建設教育試驗片區，包括3所幼兒園、2所小學、1所初中、1所高中。
北中環有確定性、有利好，買房選擇空間也大，專案到底做得怎麼樣？實地看看。
融創宸閱和鳴
專案處於整個北中環板塊的中部，直線距離中環線約2公里，鄰近在建的4號線北段天穆站，騎行距離約1.5公里。
專案區域圖
社群佔地面積約5.3萬㎡，總建築面積約14.3萬㎡，其中住宅建築面積約10萬㎡，容積率2.0，社群綠化率40％，小區整體規劃戶數1102戶，車位配比約為1:1，全部為地下停車場，整體上為小高層的配置。
專案東北角為政府規劃綠地。
專案共設三個出入口，西、南兩側的出入口全部進行人車分流設計，北側為純人行出入口。
專案沙盤圖
社群共規劃16棟樓，為14-18層小高層、高層，所有樓座均為兩梯四戶，共有3種戶型，建築面積約79㎡、約104㎡、約118㎡兩室、三室，精裝交房，均價約2.1w/㎡。
戶型圖
先來看看只在“樓王”位置出售的建築面積約118㎡戶型有什麼亮點。
客廳開間約5.2m，這個面積段能實現這種尺度，很驚豔了。畢竟在140㎡以上戶型中，5.2m的開間都不算標配。
寬廳配上全視野落地窗，簡直是黃金搭檔，這種尺度感受，遠遠超越了戶型實際面積段。
客廳、餐廳、廚房、陽臺，標準的LDKB一體化佈局，構成約43㎡的家庭公共空間，帶來無界限的視覺空間感。
外跨延伸的陽臺，預留上下水，能滿足洗衣晾曬、家政收納等功能。
與客廳基本同寬的餐廳，因為開間充裕，可以隨意擺放長桌、餐邊櫃，延伸廚房功能。
廚房U型設計，使用了可推拉的玻璃移門，既能隔絕油煙、又不妨礙和其他功能區的互動。
套房主臥貫通南北，除了休息區、3段式衛生間，還能隔出一個小衣帽間。
樣板間實景圖
樣板間實景圖
戶型圖
講完最大戶型，咱們再來看看驚喜十足的建築面積約79㎡小戶型。
別看它面積小，但客廳的開間達到了驚人的5.2m左右，整個南向面寬約8.3m。
上面剛剛提到過，5.2m的開間多麼難得，這79㎡的兩居室戶型究竟是怎麼做到的呢？
原來，專案將餐廳移到南向，和客廳並排擺放，不僅實現了獨立餐廳，還能享受南向的採光。
算下來，整體面積接近20㎡的超大寬廳，配合上2.8㎡的飄窗，公共區域的開闊感十足。
廚房側放、U型佈局，操作檯面、收納空間極為充裕。
還有一點，不知道大家注意沒有，融創的戶型，基本都是北向入戶。
這種入戶方式，玄關櫃的擺放是個問題，一般只能靠牆放置，但每天回家，進門就要面對凸出的櫃子，視覺上很佔地方。
融創的戶型，都在玄關處開了凹槽，來放玄關櫃，還有廚房對面，也有冰箱的嵌入收納位置。
戶型圖
整體來說，79㎡的戶型不僅做到了合理的空間分配，更難得的是做出5.2m開間的超大橫廳，讓人眼前一亮。
所有戶型均為精裝交付，裝修標準基本一致，玄關櫃、灶具、櫥櫃配備齊全。
玄關處配備一鍵式總控開關，玄關櫃底設定了感應燈帶，方便出門時關閉電源的同時也兼顧了照明。
客廳採用仿石瓷磚，進行拋光處理，天花板配備LED燈帶。
灶具選用老闆、美的同檔次品牌油煙機，地面採用防滑瓷磚設計。
衛生間選用防霧玻璃，浴室櫃配備了化妝燈與櫃底燈。
主臥進行雙控開關的設計，避免了摸黑上床的尷尬。
新城雲樾玖璋
專案位於朝陽路與文慶路交口東北側，直線距離中環線約2公里，鄰近在建的地鐵4號線北段柳灘站，騎行距離約2公里。
專案區域圖
社群佔地面積約3.69萬㎡，總建築面積約5.91萬㎡，容積率1.6，社群綠化率約40％，小區整體規劃戶數588戶，車位配比約為1:1.08。
社群共規劃10棟樓，全部為7~11層洋房。專案西側的約4600㎡售樓處未來將會保留，作為物業和小型的商業配套交給業主使用。
專案共設三個出入口，主入口在西側，面朝朝陽路，僅供人行；北側有兩個出入口僅供車行，實現徹底的人車分流。
專案沙盤圖
預計9月底首開7、8、9三棟8層洋房，戶型分別是約108㎡、約88㎡和約98㎡的戶型，所有樓座均為一梯兩戶，精裝交房，價格待定。
在園林景觀的設計上，社區劃分為9大園，為不同年齡段的人群配備了不同的活動空間，包括康養健身區、全齡兒童活動區、老年活動區、中心核心景觀區等。
戶型圖
先來看看約88㎡戶型，很傳統的兩居室結構。
主臥在南，次臥在北，中間夾衛生間；右側客餐廚依次落位，玄關開在中間。
最值得注意的，就是進深約1.4m的大陽臺，預留上下水，不僅能滿足陽臺的功能性需求，偶爾迎著陽光喝個下午茶也沒問題。
戶型圖
約98㎡的三室，三開間朝南，整個南向面寬接近10m。
客廳開間約3.7m，與餐廳、廚房一字貫通，因為開間夠大，餐廳傢俱擺放自由度比較高。
玄關處，除了右手有玄關櫃的嵌入收納位置，左手邊、次臥旁，竟然還留有一處隱藏收納空間，可以作為玄關、次臥的收納補充。
客廳開間廚房做出“L”形檯面，與冰箱正好構成“U”形佈局。
主臥和陽臺配備的是“L”形轉角窗，採光、視野體驗都會提高1個檔次。
但衛生間的設計就顯得相對緊湊。
戶型圖
約108㎡的戶型，就比98㎡整體上更舒服了。
玄關設計、“L”形轉角窗、大進深陽臺都與98㎡戶型設計類似；
客廳開間約4.2m，因為客餐區一體設計，又變相拉伸了餐廳尺度，甚至可以放上大家庭聚餐的大圓桌。
廚房為深U佈局，大大延伸操作檯面，甚至可以做出中西廚分割槽。
套房主臥規劃了休息區、衛生間，中間的L衣帽間有起到阻隔視線的作用。
公衛採用三段式設計，徹底實現了乾溼分離。
作為98㎡的升級版，108㎡的優勢更多在乾溼分離的次衛與相對更寬敞的客廳。
金僑雲璟
專案位於順義道和朝陽路交口西南側。專案位於融創宸閱和鳴的正北部，與融創的專案共同佔據北中環板塊的中心，直線距離中環線約2公里，鄰近在建的地鐵4號線北段天穆站，騎行距離約1.5公里。
專案區域圖
社群佔地面積約3萬㎡，總建築面積約6萬㎡，容積率2.0，社群綠化率約40％，小區整體規劃戶數587戶，車位配比約為1:1.17，全部為地下車庫，整體上為純洋房的配置。
社群共規劃16棟樓，其中6棟為18層到頂的高層，其餘全部為7~10層的洋房。配套公建位於專案1號樓底，預計三層，包括物業用房、商業配套等。專案東南角就有一個幼兒園，東側規劃小學和中學，目送式教育。
專案共設三個出入口。進行人車分流管理，主入口在南側，僅供人行；東西兩側有兩個出入口僅供車行。
沙盤圖
預計10月首開高層為12、13號樓，兩梯四戶，建築面積為約87㎡、95㎡、99㎡的三室，均價約2.1~2.2/㎡。
首開洋房為10、11號樓，一梯兩戶，建築面積為約97㎡的三室，均價約2.3~2.5w/㎡。全部精裝交房。
在園林景觀的設計上，同樣採用法式園林風格，進行三層景觀節點設計——低區草木花卉 、中區灌木＋花藤、高層區大小喬木，並且進行全冠移植，承諾1比1復刻效果圖。
戶型圖
先從高層約87㎡的中戶看起，一般來說，87㎡的面積做成三室就更強調產品的功能性。
專案沒有一味追求客廳的開間，而更強調尺度的均衡，在三開間朝南的情況下，朝南的兩個臥室也不會顯得太過侷促。
陽臺預備了上下水，方便了洗衣晾曬。
廚房側放，採用“L”形操作檯，但冰箱的位置選擇會比較尷尬，可能會佔掉一部分操作檯的空間。
背靠廚房營造出了相對獨立的餐廳，但衛生間就略顯侷促。
但87㎡的戶型做成三室，不可能盡善盡美，整體沒有硬傷已經相當不錯。
戶型圖
相較而言，約95㎡邊戶就顯得遜色不少，同樣是三室一衛，面積大了約8㎡，卻反而只有雙開間朝南，戶型設計也比較傳統。
戶型圖
相比之下，高層的約99㎡邊戶要好得多。
與87㎡戶型同樣的三開間朝南，但實現了客餐廚一體設計，公共區域更開闊，同時，單衛升級成雙衛，有條件做乾溼分離。
不足就是開門見廳，玄關櫃只能靠牆突出擺放。
戶型圖
約97㎡的洋房戶型，與新城專案的約108㎡戶型十分相似。
同樣的H格局，客餐廚居中、一體化設計，雙衛配置、客衛乾溼分離。
當然，因為面積段有限，金僑這款戶型的主臥沒辦法做出衣帽間，玄關收納也比較尷尬，這也是控總價要做的犧牲吧。
因為專案沒有樣板間，仔細看了下戶型圖，發現洗衣機位被安排在衛生間，這意味著，陽臺有可能沒有上下水，具體還要和開發商確認。
一直以來，北辰區的樓盤都給人一種“剛需”的感覺。
這些年來，不論是瑞景、宜興阜還是淮河道，雖然都有新盤進駐，但整體來看，還是側重剛性人群和地緣改善較多。
最明顯的表現就是這些板塊的專案很少做精裝，附加值設計也不豐富。
但照北中環板塊目前的勢頭，似乎是要鉚足勁兒供出一整個“改善池”。
最直接的證據：今天探訪的這三個專案，加上在售的金隅金成府，全部都是精裝交付，甚至有的做出了歸家大堂、帶泳池的多功能會所、會客區的咖啡廳等等。
從這三個改善專案來看，小戶型做寬廳的趨勢愈發明顯，5.2m的寬廳奪走了太多目光。
橫向的大開間寬廳，實在是太香了。
隨著融創、新城、金僑三個即將開盤的改善專案落地，北中環“改善”的標籤算是貼實了。
但究竟能不能在房地產市場降溫的時節，打出響亮的名號，還得看實際的銷售表現如何。