不同板塊的前景，有著雲泥之別。

典型的比如亦莊和舊宮。當年站在同一起跑線上的相鄰兩個區域，如今境遇大不相同。亦莊已經飛身成為帝都經濟的新引擎之一，舊宮還徘徊在城市程序的上岸前期。

殘酷的現實告訴買房人，選對了板塊，猶如加持了鈔能力，分分鐘享受躺平的未來。

9月20日，備受期待的北京環球影城即將正式開園，14號開售的首批門票被秒光，一張vip門票在網上更是被炒到近萬元。大資料顯示，環球影城開園帶火周邊商業，北京環球度假區附近酒店搜尋量比前一時段增長超7倍，包括星巴克臻選店通州首店等首店旗艦店“組團”進通州，環球影城周邊將投資50億，建商業、酒店+樞紐。

有人把環球影城與同等份量的上海迪士尼樂園做了對比，當初那個名不見經傳的川沙新鎮，翻身納入了上海主城區，10年房價漲了3倍多。環球影城巨大的人流紅利，同樣將帶領通州成為超級板塊。

①

這幾年，通州的樓市並不算景氣。

一共700多套房的萬國城MOMA，賣了近4年，還有100多套存量。

老城區的北京東灣，2019年7月首次開盤以來，還有近4成的房源艱難去化。

限競房時代，通州僅出過3個限競房專案，運河區的禹洲朗廷灣限競房，2年來網簽了217套，還有57%的庫存等待去化。

今年通州的成交資料有所改觀。截止上週末，今年通州新房市場已經成交5494套，是去年全年成交量的1.34倍。

二手房成交1.3萬套，五年來首次擠進16個城區的前6，成交套數佔比首次突破6%。通州的亦莊橡樹灣和萬科城市之光東望限競房兩樓盤，分別殺入今年北京新房成交TOP10。

②

通州房價的重心，依舊是墜墜的。

從2015年環球影城正式開建，通州房價在2017年衝到5.8萬元/㎡，此後的4年，新房成交價始終卡在5萬元/㎡線上。

不僅新房，近幾年通州二手房價格也保持著波瀾不驚。一位在通州梨園置業的朋友曾私下抱怨，自家小區掛在網上的房價幾乎停滯。他懷疑“通州規劃的紅利已透支？”

通州房價的謹慎還表現在土拍市場上。今年首批集中供地中，通州3宗地，梨園九棵樹地塊價格上限標到7萬/㎡，如果扣除20%的政府持有份額，實際售價為5.6萬元/㎡，另外2宗的文化旅遊區地塊是6.2萬元/㎡，宋莊為4.5萬元/㎡。價格並沒有明顯的增幅。

第二批集中供地清單裡通州還有3宗地，張家灣距離副中心10公里，永樂店和於家務兩地則位於通州東南邊緣，指導價格更是低到3萬元/㎡左右。

③

近幾年，通州新房供應市場有所放量，買房的選擇面較寬。

去年通州住宅用地市場出讓3宗地，今年已經有6宗。新增入市房源，從去年到今年提供了1萬套左右。

目前，通州貨架上的新貨主要有：去年入市的亦莊橡樹灣、綠城明月聽闌、石榴春和景明，今年拿地的金地北京壹街區、陽光城國譽未來悅，以及此前的金融街武夷融御、陽光城京悅府、亦莊金悅郡，這些樓盤大多位於東五環外和南六環。

剛需客戶可以重點關注純新盤陽光城國譽未來悅，小戶型定位，劍走偏鋒。專案戶型為50㎡—140㎡的一居—五居，戶型方正實用，滿足各個年齡段單身或家庭需求。地處九棵樹，周邊配套相對成熟，距離地鐵1.3公里。打8折後5.6萬元/㎡的售價還是比較合適。

如果你能接受宋莊，可以看看新盤金地北京壹街區，低密小洋房，限價4.5萬元/㎡，包含精裝修，75㎡-180㎡的二居-四居，距離建設中的安貞醫院、兒研所也比較近。

核心區的融御和春和景明，都是大平層產品，融御有99-101㎡的三居，還有138-176㎡的改善四居，春和景明則多位155-180㎡的三-四居，以及220㎡的4+1居。

④

過去幾年的規劃，在一點點實現。

包括大IP北京環球影城的開園、亞洲最大TOD北京城市副中心站綜合交通樞紐落成，以及引入首師大、景山中學、人民大學等教育規劃一步步落地，大量資金、高層次人才，不斷湧入城市副中心，通州整體向上利好清晰可見。

規劃的兌現，往往填補的是周邊區域的價值，通州樓市在逐漸變暖。

在此背景下，作為北京副中心，通州樓市執行嚴格的雙限政策不變，通州房價短期內將繼續保持相對平穩，不會出現明顯上漲，區域內的房企們似乎也做好了去化慢的準備。