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最近,看到一則關於房貸的報告。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授指出,過去5年以來,住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%,最近兩年,多套房貸款佔比上升至65.9%,超過了首套房貸款的佔比,另外,有47.1%的存量房貸在空置房中,造成大量的信貸資源浪費。

55%的家庭債務佔比,其中多套房又佔到6成以上,有一半都是空置房,這就是房貸的現狀。

也就是說,大量的房貸並沒有用到剛需族身上,而是被那些多套房的投機客佔用了。

所以,我們看到今年調控的趨勢,也是逐步糾偏,讓房貸資源往剛需傾斜,同時遏制炒房投機者的生存空間。

比如,在10月份實行的房貸新規,出現了顯著變化。

10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

參考9月20日公佈的新一期貸款市場報價利率,1年期LPR為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基點,連續第二次下降;5年期以上LPR沒有變化。

央行的規定很明確:首套房不低於5年期LPR的下限即可,二套房要加60個基點以上。

有媒體統計顯示,10月份,杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口7個二線城市,二套房的LPR房貸利率為5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升0.05個百分點。

上升的幅度雖然不大,意義卻很深遠,這是新規遏制多套房的一個表現,未來,二套房以上的房貸利率,會跟首套房剛需“涇渭分明”。

這種情況下,對於房貸佔家庭債務較多的購房者來說,還有沒必要按部就班的還月供?或者說,房貸需要提前“還清”嗎?

對大部分人來說,其實並沒有什麼影響,還房貸的時間,取決於自己的財力。

無論是等額本金還是等額本息的方式,在房貸新規實行後,購房者在簽訂利率合同時,可選擇“固定利率”或“浮動利率”。

如果選擇固定利率,在銀行參考最新LPR(貸款基礎利率)確定執行利率後,貸款期內客戶的利率都不變。

如果選擇浮動利率,客戶的執行利率則會按年調整,通常是貸款發放後每年1月1日起,按上一工作日公佈的LPR相應調整。

假如你籤的是浮動利率,每年的房貸是會發生變化的,變多還是變少,要看上一期央行公佈的5年期LPR是什麼水平。

這種情況下,一般是不建議購房者提前還貸的,尤其是短時間內就提前還清,會被收取違約金。

至於收多少,不同的銀行一般規定不一樣,但在借款合同中會對提前還款有明確的闡述。

據我了解,以中國銀行為例,其規定:1年內提前還款的,銀行收取三個月的利息作為違約金;1-2年內提前還款的,收取二個月利息;2-3年內提前還款的,收取一個月利息;3年以後,需要參照抵押合同為準。

以建設銀行為例,按照提前還款金額的百分比計算,1年內提前還款的,銀行將收取提前還款金額的3%人民幣作為違約金;1-2年內的,收取2%;2-3年內的,收取1%。3年之後,無違約金。

但是,在內行看來,有三類購房者,哪怕有違約金,也要提前把房貸還掉。

第一種,房產置換人群。

對於只有一套房的剛需族來說,想從小房子換成大房子,必須要“賣一換一”,手裡這套房子必須要變現,才能夠攢夠現金去置換。

這也是近幾年三室戶型、二胎房、改善房產品興起的重要原因,這些置換人群,財力一般有限,要麼是因為二胎出生,一家人住著太擠,要麼是因為小孩上學、小區環境條件不佳、老城區換到新城區之類的原因。

想換房,有錢才行,此時即便有違約金也顧不得了,購房者需要先評估自己的資金狀況,有沒有充足資金解抵押,有沒有充足的資金付新房首付。

如果資金充裕,換房流程可大大縮短。如果需要第三方擔保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那麼週期或需延長。

對一般人來說,房子是用來住的,但對有的人來說,房子是再好不過的信用抵押品,有人是利用買賣房子賺差價,有人是做生意繼續週轉資金,有人是想靠房子融來創業資金。

需求不一而足,但這些人的共同特點是確保房子具備充足的“流動性”。

這種情況下,房主除非能找到“二抵”業務的銀行,把正在還貸的房子也能抵押出去,評估價還要打個7折,還要再減去未結清的貸款,落到手裡的錢也沒多少。

因此,還不如從其他途徑借錢週轉,索性把房貸提前還掉,用第三方機構的過橋款也好,借親朋好友的錢也罷,已經結清房貸的房子,可以拿去抵押,也可以賣出去快速過戶,利於資金進一步週轉。

第三種,涉及到離婚房產分割。

能讓一個家庭不顧一切也要還清房貸的事,也只有離婚了。

離婚房產分割,假如是“一人單獨出資”,分起來最簡單,不管是全款購房還是揹著房貸,都按出資方的“個人財產”處理。

如果是婚前一方掏首付,婚後雙方共同還貸,這種情況,只能認定為是出資方的“債務”,跟房子的歸屬沒關係。

不管如何劃分,都要提前把房貸還清,此時違約金已經顧不上了,一拍兩散,早點各過各的日子,具體是把房子賣掉分錢,還是一方補償另一方現金,要看兩口子怎麼協商了。

最後,我們做個總結。

第一,房貸新規下,一般不建議提前還貸。

第二,如果“賣一換一”,“房屋二抵”獲取資金,“離婚”被迫分割財產,哪怕有違約金也套把房貸提前還清。

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