隨著“房住不炒”這一國策深入人心,市場總體降溫,房企拿地也迴歸理性，行業進入精細化競爭階段。在此背景下，站長從2019年前9月全國房地產開發、銷售、土地拍賣資料入手分析，發現9月份房地產市場的表現有點出乎意料。這次就從資料入手實打實地分析，希望對大家有所幫助。
從拿地資金分析，萬科、碧桂園、保利佔據榜單前三位。
萬科1-9月累計拿地1381億元，佔據拿地榜榜首；碧桂園同樣繼續保持拿地優勢，以總額1166億元佔據榜單第二位；保利也在加快拿地速度，1-9月拿地總額達865億元，居榜單第三位。
TOP10企業1-9月拿地總額7789億元，佔TOP100企業的35.7%；TOP30企業1-9月拿地總額13907億元，佔TOP100企業的63.8%，龍頭房企獲取土地資源優勢凸顯，行業集中度顯著。
從拿地面積分析，碧桂園、綠地、萬科拿地面積位列前三。
1-9月，碧桂園拿地力度持續加碼，以3723萬平方米佔據榜單首位；綠地和萬科分別以2459萬平方米和2345萬平方米登上拿地面積榜第二、三位。2019年1-9月，TOP10房企拿地總面積17620萬平方米，佔TOP100房企拿地面積的38.0%。
從各城市群拿地資金分析，長三角與中西部仍為房企佈局重點區域。
1-9月，長三角地區土地市場熱度不減，TOP10企業拿地金額共計3064億元，位列首位；受產業轉移、人才引進等政策影響，中西部重點城市經濟發展加速，成為房地產企業的投資熱土，TOP10企業拿地金額達2275億元；珠三角和環渤海以1476億元和1377億元分列第三、第四位。
從城市群拿地企業分析，龍頭房企堅持廣佈局的策略，中小房企則集中於其深耕區域發展。如萬科、龍湖在4個榜單中均有上榜，碧桂園和綠地則在3個榜單中出現；保利、金地、融創和中海在各城市群榜單中均出現兩次；此外，榮盛發展、龍光地產、建業地產等企業持續深耕大本營，在環渤海、珠三角及中西部城市群榜單中出現，拿地較為集中。
而保利和中海作為全國性房企，進入三個城市的榜單；碧桂園、融創、萬科、新城、新希望等企業憑藉自身優勢，均進入兩個城市的榜單；融創進入武漢和天津的榜單，並奪得兩個城市拿地金額榜首。此外，濱江拿地金額位居杭州第一，南京頤盛拿地金額居南京第二，京投發展拿地金額位居北京第二，地方房企利用區域優勢持續深耕。
而土地拍賣方面，可能很多人認為房企都在絞盡腦汁地回款，無暇買新的土地，其實土地市場自2019年3月後已經逐步回暖。9月房企延續上個月的積極態勢，保利拿地持續發力，9月的拿地金額超180億元。
此外，華夏幸福以總價116億元、100%權益獲取武漢武昌兩宗地塊；保利以42.4億元、100%權益斬獲佛山1宗舊改地塊；中海在北京以32.7億元、權益100%取得一宗住宅用地。
從整體資料分析，10月份一線城市的土地供應開始增加，其中典型的北京已經掛牌4宗住宅地塊，包括亦莊、房山、石景山等區域。
而其它城市土地拍賣也比較活躍，杭州入榜3宗地塊，成交總額為106億元，佔2019年9月全國住宅用地成交總價TOP10總額的22.1%，上海與廣州均入榜2宗地塊。
其中，武漢市武昌濱江區域P（2019）108號地塊以96億元佔據榜首，規劃建築面積90萬平方米；上海市楊浦區新江灣社群N091104單元B2-01地塊以均價52514元/平方米成為榜單中單價最高地塊。
總體看，土地市場繼續高位執行，截止到9月底，2019年50大城市合計賣地3.14萬億元，同比上漲幅度達18.1%。其中出現了9個千億賣地城市，最多的杭州賣地2289億元，蘇州賣地1390億元、上海1326億元、北京1224億元、武漢1198億元、天津1177億元、南京1153億元、寧波1084億元、重慶1070億元。
房地產開發投資情況
雖然樓市降溫了，但在2019年1-9月份，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速與1-8月份持平。其中，住宅投資72146億元，增長14.9%，增速持平。
1-9月份，東部地區房地產開發投資51680億元，同比增長8.6%，增速比1-8月份回落0.2個百分點；中部地區投資20481億元，增長10.0%，增速加快0.2個百分點；西部地區投資21754億元，增長16.2%，增速加快0.2個百分點；東北地區投資4093億元，增長9.9%，增速加快0.2個百分點。
（東部地區包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個省（市）；中部地區包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個省；西部地區包括內蒙古、廣西、重慶、四川、貴州、雲南、西藏、陝西、甘肅、青海、寧夏、新疆12個省（市、自治區）；東北地區包括遼寧、吉林、黑龍江3個省。）
1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米，同比增長8.7%，增速比1-8月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積583683萬平方米，增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米，增長8.6%，增速回落0.3個百分點。
其中，住宅新開工面積122308萬平方米，增長8.8%。房屋竣工面積46748萬平方米，下降8.6%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積33084萬平方米，下降8.5%。
1-9月份，房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%，降幅比1-8月份收窄5.4個百分點；土地成交價款8186億元，下降18.2%，降幅收窄3.8個百分點。
商品房銷售和待售情況
1-9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積下降11.0%，商業營業用房銷售面積下降13.7%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%，辦公樓銷售額下降11.1%，商業營業用房銷售額下降13.0%。
1-9月份，東部地區商品房銷售面積47035萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份收窄0.7個百分點；銷售額59171億元，增長6.0%，增速加快0.5個百分點。
中部地區商品房銷售面積33816萬平方米，增長0.5%，增速持平；銷售額24279億元，增長7.2%，增速回落0.2個百分點。西部地區商品房銷售面積33004萬平方米，增長4.6%，增速加快0.8個百分點；銷售額23781億元，增長10.6%，增速加快0.7個百分點。東北地區商品房銷售面積5324萬平方米，下降5.9%，降幅收窄0.7個百分點；銷售額4260億元，增長2.5%，增速加快0.2個百分點。
百強房企規模增長分化持續
從資料來看，房地產市場保持穩定預期。2019年1-9月，房企銷售額穩步增長，銷售額破千億企業增至20家。而從銷售資料看，相比2018年的企業銷售普漲，2019年房企分化明顯，知名企業佔據大量市場份額。
從銷售額來看，房企銷售額TOP100均值達819.0億元，規模破千億的房企增加至20家。2019年1-9月份，房企銷售額超過千億的企業達20家，均值為2332.2億元。
碧桂園、萬科等7家企業銷售額超2000億，其中5家企業超三千億，碧桂園銷售額高達5966億元；新城、華潤置地等13家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500-1000億、300-500億、300億以下的企業分別為28家、18家、34家，銷售額均值分別為707.2億元、423.4億元、230.3億元。
從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達592.5萬平方米。2019年1-9月份，銷售面積超千萬平方米的企業達12家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，其中碧桂園銷售面積最高為6292萬平方米。
從總體看，9月份房地產市場銷售活躍，環比同比均明顯上漲，拆分單月資料看，9月全國房地產市場銷售面積高達1.733億平米，同比上漲了2.9%。銷售額高達1.6萬億，同比上漲了9.4%。本次公佈的房地產各項指標均呈現較好態勢。儘管市場處於調整階段，但從成交資料上來看比較樂觀。
房地產市場整體平穩，在以價換量的策略帶動下，9月實現銷售面積增長，全年累計降幅收窄至1%。銷售回款改善了開發企業現金流，到位資金率從上月的6.6%增至7.1%；銷售保持較好水平，也穩定了開發企業投資信心。新開工面積增速和施工面積增速雖有回落，但幅度較上月收窄，開發投資增速整體與上月持平。
房地產企業資金到位情況
1-9月份，房地產開發企業到位資金130571億元，同比增長7.1%，增速比1-8月份提升0.5個百分點。
其中，國內貸款19689億元，增長9.1%；利用外資104億元，增長1.4倍；自籌資金42024億元，增長3.5%；定金及預收款43877億元，增長9.0%；個人按揭貸款19900億元，增長13.6%。
房地產開發景氣指數
9月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.08，比8月份提高0.14點。
（該指數以房地產開發投資為基準指標，選取了房地產投資、資金、面積、銷售有關指標，剔除季節因素的影響，包含了隨機因素，採用增長率迴圈方法編制而成，每月根據新加入的資料對歷史資料進行修訂。
通常情況下，國房景氣指數100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。）
從以上資料總體分析，雖然種種政策斷了房企融資渠道，在連續幾個月出現了資金惡化的情況下，房企出現了資金面緩解。從總體看，房地產開發企業的錢更多了，利用外資明顯增多了。但一定要注意的是，現在地產是強者恆強的市場，資本往頭部集中，中小房企的日子並不那麼好過。
資料還顯示，個人按揭貸款也多了。這和人民幣貸款增加有關係，表明市場上的閒錢多了，貸款相比以前更容易了。據資料統計，2019年今年前三季度人民幣貸款增加13.63萬億元，同比多增4867億元。分部門看，住戶部門貸款增加5.68萬億元，其中，短期貸款增加1.54萬億元，中長期貸款增加4.14萬億元。
政策上，最近南京、天津、上海、寧波等城市都開始放鬆限購，吸引人才，預計未來這些城市因為人才的湧入和購房者的增加，房價還有一定增長的空間。
但像調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。從總體看，市場會趨於平穩，而每年的第四季度都是房企衝刺全年業績目標的關鍵期，預計四季度應該會比預期更好。
在企業增加貨量供應、加強營銷力度的情況下，四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。而且介於剛需面仍有支撐，預計2019年總體成交規模仍有望超出2018年的水平。
但三四線城市整體來看需求已經有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場回落也在情理之中。站長認為，部分環一線和熱點二線的三四線城市，受核心城市市場外溢需求影響，成交熱度或將繼續維持。