先說結論：
1、這不是杭州租金最貴的一線江景房
2、隔壁的碧桂園·深藍國際月租也報價到4萬
3、人家租來可能只是當“生產工具”
4、比買奧邸國際的二手房合算太多
01
近來杭州風頭最勁的二手房，非奧邸國際莫屬。
交付即巔峰，雖然產證未出，流傳出的掛牌價最低的一套也要12萬元/㎡，最高的掛牌單價更是達18萬元/㎡。而12萬，也是不少業主內心的“底線價”。
對此，有人議論：“不到1000萬的房子現在賣二三千萬，看來不止窮人，富人也想錢想瘋了。”
也有人酸道：“這麼好的房子，又是宇宙中心，怎麼可以低於50萬一方。”
當然，也有人表示，擁有這樣地段的房子，夫復何求。
的確相比於大多數“業主莫名其妙自信”的紅盤，奧邸國際有一線CBD江景的獨門絕技，對好這一口的人非你莫屬，不說價格合不合理，起碼邏輯有跡可循。
除了二手房價讓全城熱議，奧邸國際連帶租金也充滿了熱搜氣質。前不久，一套216㎡的高區西邊套掛出了54000元/月的租金。對的，沒錯，就是5萬4，你沒有多看一個零。
“租這個來拍劇嗎？面向什麼人群，有多少需求？自high吧。”大部分看到這個價格，都是覺得不可思議，甚至覺得這樣的掛價純粹是譁眾取寵。
畢竟，同為奧體頂流的壹號院197㎡，月租金也不過2萬7，憑什麼奧邸國際就能是它的兩倍呢？
但也有人表示理解：“銀杏匯6萬8的租金瞭解下，有市場就有需求。”
02
到底是譁眾取寵，還是真有這樣的市場需求？前兩天我去實探了一趟奧邸國際。
從博奧隧道一出來，就能看到幾幢香檳色鋁板線條+大玻璃外立面的超高層，讓人不由得側目，你沒法忽略這樣一個龐然大物。
整個小區由住宅、酒店式公寓和寫字樓組成，其中住宅2幢，目前僅交付T4一幢，其餘樓幢均在施工中。
在7.3的容積率下，加之又是杭州第一批“開放式小區”，感覺小區沒什麼進深，公區綠化並不大。因為還沒有整體交付，園林整體也較為平淡。
走入T4樓幢，環形的大堂搭配水晶吊燈，看得出用了心，尺度不算很震撼。
兩梯兩戶的設計，樓梯間鋪滿了木飾面，入戶門是子母門搭配耶魯智慧鎖，客餐廳地面是大理石，廚房是smeg的廚具和嵌入式冰箱。
首先看的是一套40樓的186㎡，四房三衛配全套傢俱家電，帶兩個車位包物業費的月租金是45000元。
這是一個四葉草戶型，三開間朝南帶雙陽臺，3米6的層高是奧邸國際戶型最大的殺手鐧，從客廳透過陽臺，就能一覽蓮花碗和錢塘江，風景顯得異常壯觀。
但要表現壯麗的一線江景，客廳只有一開間的四葉草戶型總有點遺憾，那種無敵的氣勢有點出不來。
另一套就是43樓的216㎡西邊套，同樣傢俱家電全配，月租金報價54000元。
西邊套的新中式風格，深棕色的門套和地板，略顯老氣，比不上東邊套的簡約法式好配傢俱。據說大部分自住的業主都想敲掉重灌。
這戶型的優點是南向3個臥室看江，但缺點是在客餐廳看江要穿過包好的陽臺，斜向遠眺。因為T5的遮擋，透過陽臺只能看到“一線”江景，且在晴天的正午，採光都不是特別好。
總的來說，奧邸國際的外立面、公區和室內精裝的成本投入都很紮實，但在一些細節質感上，不如同期交付的傳宸府。
一線江景很震撼，但因為不是大落地窗，戶型與江景的結合也不算最完美，所以可能與你想像的會有一些差距。另外，最好挑高區，低區窗前的“大墨鏡”——游泳中心佔據了主要視野，尺度過於龐大。
將來奧邸國際還有帶恆溫泳池的會所，還有自帶的2萬㎡商業，現在還沒投入使用，不過對住戶而言，很值得期待。地鐵6號線博覽中心站也步行可達。
03
從精裝到視野都不錯的奧邸國際，到底值不值5萬4的月租金呢？或許隔壁的深藍國際能給出一個參考價。
貝殼成交資料顯示，深藍國際高區能看江的273㎡，帶傢俱家電的租金在45000元/月，不帶的則是40000元/月。說明為了窗前的蓮花碗和一線江景，的確有人願意付4萬以上的租金。
只是這個價格，比奧邸國際低了9000元/月，且面積上還多了57㎡。而且，從位置上來說，深藍國際還更靠江，景觀也會更好。
這麼一比，奧邸國際的租金似乎有點偏貴了。
不過，戶型上，深藍國際273㎡也是四房戶型，並沒有比奧邸國際的186㎡和216㎡多一個房間，功能性其實差不太多。
另一方面，因為是酒店式公寓的原因，深藍國際273㎡雖然有5開間朝南的排布優勢，但南北不通透，就像一排小隔間一樣。就連陽臺，也只有窄窄的1米進深。許多人還是喜歡住宅的正氣規整。
“畢竟精裝成本和層高上，深藍國際都差奧邸國際一截。”附近的中介說道，奧邸國際看起來高檔不少。
加上奧邸國際自帶的網紅光圈，抖音小紅書不是白刷的，5萬4的月租金，似乎也沒有那麼誇張了。
04
如果對奧邸國際的租金水平還有質疑，或許馬上就會有有力的印證了。
“有一套30+樓層的西邊套，有人5萬要租，估計這幾天就要租掉了。”據中介說，這套房源傢俱家電全配，景觀同樣也十分不錯。
至於是什麼人要租，中介告訴我：“似乎是一個網紅有意向要租，大概是看中這個房子的景觀吧。”如果真是如此，那租金5萬/月的奧邸國際就重新整理了奧體一帶的租金。
如果真是網紅租，大家對5萬/月的價格也不用太介懷了。畢竟網紅租過來，是為了發小紅書好看，直播背景有排面，廣告報價也能高几萬。
人家這是租來做“生產工具”，是會下金蛋的鵝，不是純消費品。純粹為了面子一擲千金的租戶，還是不那麼好找的。
除此之外，也有不少善於計算的購房者，得出了為什麼這套房子要租5萬4一個月。
按照12萬的最低掛價計算，這套216㎡價值2592萬，12個月的房租總和為64.8萬。經過計算，這套房源的租金回報率剛好是2.5%。
“2.5%的租售比，不就是剛到杭州住宅的及格線麼，所以5萬4一個月也沒什麼不合理的。”一網友說道。
05
但問題的關鍵來了。
所謂2.5%的租售比，是建立在奧邸國際二手房真賣12萬的前提之上。
但據我所知，雖然現在還不能真正掛牌，但報價12萬這套是低區房源，而該幢樓景觀最好的216㎡西邊套，連一套掛牌房源都沒有。也就是說，5萬你能租到最好的房源之一，但2592萬隻能買到很一般的房源。
條件稍微好一點的房源，許多報價都到了3000多萬，目測砍價會很辛苦，因為業主們現在太自信了。
據瞭解，業主們對奧邸國際的交付普遍比較滿意，江景效果超預期，所以大多數業主都打算自住或長持，只有極少數因為是代持房票，不得不盡早賣掉清算。
如果好一點的房源真要花3000多萬才能買下，那花5萬/月租下來，肯定是更合算的——因為那樣租售比連2%都不到了。
我並不排除會有一些人“千金難買我願意”，花天價買下奧邸國際的二手房。
但如果你只是對一線江景就無限嚮往，你就是想向朋友炫耀把蓮花碗踩在腳下的榮光，錢賺得又不夠快，那麼相比買，花5萬/月肯定是一種更smart的選擇。
想想看，如果花3000多萬買下來，單價到15萬/㎡以上，未來增值幅度要不跑輸大盤，是不是得漲到一平方米25萬？30萬？總價五千萬？六千萬？得趕上黃浦江邊的一線江景房了！
但本質上，即便是奧邸國際的216㎡，也只是一個3+1房。客餐廳很大，但遠沒到奢侈的地步；第四個房間是走破的，貼電梯井，只能做保姆房或書房。從功能和麵積上說，比較偏中產，還不是傳統的頂豪。
標準的頂豪是什麼樣的？例如銀杏匯400㎡、陽光海岸380㎡和武林壹號500㎡這種，才是真正的“大老闆”喜歡追逐的。
三五千萬級別的客戶，整個杭州二手房市場都是鳳毛麟角啊！
而且T4當初都是關係戶購買，炒客少，價格挺；等T5交房，搖號進來的炒家很多，大家一起競爭難得一見的“大老闆級”接盤俠，變數就大了。
所以花300萬-600萬，就能睡掉奧邸國際5-10年最好的青春，起碼不虧。
幾千天時間，江景總看夠了吧？人都是會審美疲勞的，再絕色的美女，面面相覷久了也是會無感的。這不是精神境界決定的，而是多巴胺決定的。
何況，誰知道若干年後，奧邸國際園區折舊快不快？杭州市中心是不是又去追逐新的熱點？亞運會後，那麼多大型場館維護運營得如何？
把這些未知數扔給房東去思考，自己只管享受當下。
當然，無論是租一套，還是買一套奧邸國際，糾結的終究是極小極小一部分人。