“賬面浮盈只是財富幻覺，賣出套現的才是真金白銀的收益。”

文章很長，但是看完絕對有所收穫

1、流動性凍結

樓市調控已近三年，可絲毫看不出要放鬆的跡象，直至年中政治局會議再次明確“房住不炒”、並首次提出“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”後，眾人直呼樓市要涼涼，過往經驗得出的“樓市三五年一個週期”的鐵律正在瓦解。

當下，樓市正面臨著流動性凍結的困局：交易量銳減、貸款融資受限。

前段時間，各大地產公司在釋出半年報業績時紛紛表示：下半年將縮減拿地、甚至停止拿地。隨著而來的是一系列的降價促銷，新一輪裁員也相繼開啟。

這一切為什麼呢？很簡單啊，因為新房不好賣。這也就是大家的切身感受：特價房/團購房/工抵房等層出不窮、低首付/首付分期等時隱時現、電話/微信/朋友圈的賣房資訊輪番轟炸……不怕你新房撿漏，就怕你不為所動。

新房難賣，直接關係到收益兌現的二手房市場更是交易停滯。只要去二手房門店實地探訪轉一轉、詢問一下身邊有房產買賣需求的親友、甚至觀察一下房管局的二手房過戶大廳……就能感受到這種交易是多麼的冷淡。

樓市調控的關鍵手段——資金，在本輪調控中發揮的淋漓盡致。有錢的流入聚集，才會有價格上漲，如沒有呢？

限購——就是不讓市場中存量的資金流入樓市；限貸——就是不讓信貸資金、也就是增量資金流入樓市；限融——就是不讓資金供給給地產商、從而推高土地價格……當資金流入樓市受限時，房價怎麼會漲呢？

再具體到我們個人的親身感受就是，新房按揭貸審批慢、且利率上浮提高，二手房按揭貸不僅審批慢、甚至個別城市還傳出“因額度用完暫停放貸”的資訊。

房產的流動性除了出售變現外，還有一種變現方式——融資，即以房子為抵押物從銀行等金融機構獲取貸款資金。可現實情況如何呢？並不好。

各個城市對居民的房產抵押消費都有一個額度的上限——一般情況下為100萬，個別城市會放款到150萬，也就是說不管你房子價值多少錢、哪怕值1000萬，去銀行辦抵押貸也只能最高貸150萬，而不是大家理解的貸房產價值的七成——700萬。

當然也有破解方法，就是以房產抵押去做經營貸。可經營貸得有企業配合啊……或許有操作做假的空間，但總會有成本付出並由此篩選掉一批人，並且隨著調控監管的加強，這種灰色操作模式將越來越不可靠。

種種跡象表明，政府在有意淡化、甚至去除房地產的金融屬性功能。

出售賣不出去、抵押貸不到款……房產的流動性被停滯凍結。你買房收益翻倍？你房產增值300萬？你名下房產千萬？……可換不到錢，這些財富也只能是紙上富貴呵。

2、紙上的財富

房價的高低、資產的多少隻是一個數字，這個數字是漲跌起伏的……但卻由此給人一種財富的幻覺，要麼直上雲霄、要麼墜落地獄。

舉個例子：

一個小區有200套房子，若按照平均一套100平計算，則該小區共有2萬平的房子。假設每平1萬元，則該小區房產的總價值就是2億元。

突然一波樓市行情到來，某套房子以1.5萬每平的價格成交，請問該小區總價值多少？3億元。每個房東的房子因為這一套房價成交，房子還是那個房子、卻平白無故的增值50%，人人看似都賺了一筆錢。

忽然一波樓市下行，某套房子又以1萬元每平的價格成交，該小區的房產總價值又跌回到2億元。每個房東的房子也因為這一套房子的成交，房子還是那個房子、同樣又平白無故的貶值33%（0.5萬/1.5萬），賺到的錢就此消失了。

請問：賺的錢來自哪裡？消失的錢又跑哪去了呢？只是紙上財富數字的波動罷了。

我們經常看到各種財富排行榜上的富豪，幾年後又跌落神壇，原因何在？就是因為以前股價高、而後股價跌了唄；一次股指大漲，人們會說市值增加多少個億，一次股指大跌，人們又會說市值蒸發多少個億，增加或蒸發都是簡單的加減乘除運算啊。

持有一堆玉器文玩、一箱字畫筆墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的數字貨幣，你說它們值多少多少錢……對不起，那只是紙上財富、只是一個估價，更確切的說只是一個財富幻覺，它們並不是實打實的現金貨幣。

因很多人分不清紙上財富和現金財富的區別，也就有了套利的可能。

前些年每到採茶時節，總會拍出天價的茶葉，可真值這麼多錢嗎？當然不會。價格是自拍自買抬轎子上去的，根本不是真實的成交，但卻無疑贏得了新聞噱頭和不明真相群眾對該品種茶葉的追捧。

另一個例子就是前些年比較流行的上市公司的市值管理。

啥叫市值管理？一定程度上就是把股價拉高唄，當然不是短炒和熱錢，而是一些私募基金。私募基金先低價買入（股票配售/戰略投資等），上市公司再資訊配合，就這樣股價一路走高、市值增加。

結果就是：因股價變高，大股東就可以質押股票進行更多的融資；因股價持續上漲，普通投資人會覺得公司業績穩步上升、很具有投資價值……一旦時機合適（基金配售的股票限售期結束且利潤合理），私募基金就出貨套現離場，接盤的當然就是不明真相的普羅福斯了。

實際上，真正能兌現紙上財富的只能是一小部分人……兌現收益的價格，是邊際成交的價格。

3、賺錢的少數人

每一次大行情來臨，只有少部分人能賺到錢——那部分逃頂兌現的人；每一次蕭條期到來，也只有少部分人能抄到底——那部分底部買入的人。這一小部分的成交，就是邊際成交，其價格也就是邊際價格。

就像上文中小區房子成交價格的例子，1.5萬成交的價格是邊際價格，以這個價格賣出的人就是套現鎖定收益，相應的以這個價格買入的人也就成了接盤俠、得高位站崗了。

同樣的，1萬元成交的價格也是邊際價格，以這個價格買入的人就相當於抄底成功，對應的以這個價格賣出的人也就是含淚割肉離場。而其他絕大多數沒有賣出的業主，也就隨著這種成交價格的波動而不停的坐電梯——資產價值上上下下。

不管是收益兌現（對應面就是高位接盤）還是資產抄底（對應面就是割肉離場），只能是一小部分人，不可能全部人、甚至絕大部分人都能實現。

原因也簡單：如果所有人都想買，那就沒有人賣，在股市中就是漲停、在樓市中就是價格暴漲，此時是買不到資產的；如果所有人都想賣，那就沒有人買，在股市中就是跌停、在樓市中就是價格下跌，此時是賣不出資產的。

只有一小部分先知先覺的人（或許僅僅是運氣好）提前賣出或買入、且正好在行情反轉的前夜，以此鎖定收益或抄底資產……

絕大部分人都是打醬油的路人甲或路人乙，只是隨著行情漲跌玩了一局資產泡沫的遊戲，增添了一個分母數值、成為湊熱鬧的看客。

就像本輪樓市行情一樣，在2017年高點入場的絕大多數都是虧錢的……或許從房價上看沒有虧錢，但若算上資金成本那是鐵定虧的，相應的在那個時點賣出的人幾乎都是本輪行情（幾乎也是歷史上）賺錢最多的人。

大賺的人和暴虧的人都是極少數的一部分……賺錢的人賺的超額收益是虧錢的人虧的額外損失，這本質就是存量財富的轉移，而其他絕大多數人賺的或虧的都是市場的平均收益或平均虧損。

還在為自己的房產增值而沾沾自喜？請記住：在套現離場之前，房價只是一個數字！