作者：初明峰 劉磊

裁判概述：

銀行收到階段性擔保人遲延交付預告抵押登記手續後，不但沒有提出異議，而且一年多時間不去辦理預告抵押登記，且無合理解釋，其怠於履行合同義務是顯而易見的，對案涉房屋不能辦理預告抵押登記後果的產生存在重大過錯。應視為階段性擔保的保證責任免除條件成就，故階段性擔保人的保證責任免除。

1、 招商銀行與高某簽訂《個人購房借款及擔保合同》，向銀行借款用於購買房屋；一方地產公司與招商銀行簽訂《擔保協議》，為此提供階段性擔保。

2、 另查明，《擔保協議》約定：保證期間是每筆貸款發放之日起至預告抵押登記完成之日止。具體為：一方地產公司在90個工作日內辦妥高某所購房屋預告抵押登記手續交給招商銀行，招商銀行在合理期限內辦理完預告抵押登記。

3、 另查明，招商銀行收到一方地產公司交付的購房預告抵押登記手續後，沒有在合理期間內及時辦理預告抵押登記，導致案涉房屋因另案被法院查封。

4、 招商銀行訴至法院要求一方地產公司承擔擔保責任。

關於未辦理案涉房屋預告抵押登記，一方地產公司應否承擔保證責任？

雙方當事人對保證期間的約定是真實意思表示，但不能與《擔保法》的規定相悖，不能無限延長保證期間，也是階段性擔保的應有之義。綜合《擔保協議》，一方地產公司將購房合同的登記備案手續交給招商銀行後，招商銀行亦應在合理期限內辦理預告抵押登記，而合理期限應以上述雙方約定的90個工作日作為參照。

本案中，招商銀行是辦理預告抵押登記的義務主體，在一方地產公司未在約定的90個工作日內交付辦理預告抵押登記手續情況下，招商銀行收到一方地產公司遲延交付的預告抵押登記手續後，應當在合理期限內及時辦理預告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。但是招商銀行收到一方地產公司遲延交付預告抵押登記手續後，不但沒有提出異議，而且一年多時間不去辦理預告抵押登記，且無合理解釋，應視為一方地產公司階段性擔保的保證責任免除條件成就。招商銀行未在保證期間內向一方地產公司主張權利，一方地產公司的保證責任免除。

另外，《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規定："當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。"

因此，招商銀行因怠於履行辦理預告抵押登記義務所造成抵押物被法院查封的責任，應當由其自行承擔。

（2017）最高法民申3474號

《擔保法》

第二十六條 連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任。

在合同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任。

《合同法》

第一百一十九條 當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。

期房按揭貸款業務中，需開發商提供階段性擔保是銀行的常規要求。階段性擔保，顧名思義具有階段性，實務中對於階段性有兩種操作：一種是階段性擔保至預告抵押登記完畢；一種是階段性擔保至他項權利證發放。不過無論是擔保之什麼階段，都存在開發商積極提供相關資料，債權人積極辦理相關登記的過程。正常情況從風險角度上講，開發商和債權人對積極辦理登記都存在期待。

本案例，開發商將相關預告抵押登記手續交給銀行，銀行放置一年多未積極辦理預告抵押登記，期間房產被他人查封，銀行喪失取得物保優先權的可能性，這毫無爭議的加重了階段性擔保人的擔保責任。最高院認為如持續讓階段性擔保人長期處於擔保狀態，違背當處階段性擔保的約定本意，應判定階段性擔保人免責。筆者認同該觀點，認為本案例值得推送。