上一篇文章，我說了一個觀點，房地產大概率會在四季度回暖。

今天，我想說的是，這種回暖是有現實需求的，但卻與之前歷輪都大不一樣。

先來看10月15日央行公佈的前三季度金融報告和社會融資報告。

我對其中的兩點比較感興趣。

第一是關於實體經濟的。對實體經濟發放貸款增加13.9萬億，同比多增1.1萬億，7/8/9三個月實體經濟獲得的貸款分別是8086億，1.3萬億，1.8萬億。這說明前三季度金融政策是取得了一定成效的，這一點非常關鍵。實體企業願意貸款，有兩點很關鍵，一是融資成本要更低，而是投資專案要更多，有賺錢的機會才會想去貸款。

第二是關於房地產的，前三季度住戶部門的中長期貸款（主要是房貸）增加4.14萬億，同比多增加3100億左右，這沒什麼奇怪的，更為關鍵的是住戶部門的存款增加了8.53萬億，同比多增加2.89萬億。對比一下，你會發現，住戶部門的存款增量比貸款增量要多4.39萬億。這意味著什麼呢？簡單說就是居民花錢比存錢要少，從微觀層面來說，一個家庭的流水會舒服一點，從巨集觀層面來說，老百姓的負債壓力更小，也就是槓桿率穩住甚至是有所下降的。

這一點非常關鍵，我們以往常說老百姓槓桿越來越高，存款幾乎都用來交房貸。10月17日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心聯合螞蟻金服集團研究院聯合釋出的《中國家庭金融調查專題——中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》也顯示，中國家庭的負債並沒有大家想象得那麼高，但主要集中在房貸，佔比55.6%，這一資料也比預期要低。

某種程度上，我們可以這樣理解，居民槓桿仍然有加槓桿的空間，這也是房地產的機會。或許正是這些金融資料支撐了今年以來地方城市採取各種措施給房地產微刺激的底氣。

然後還是1-9月份的房地產開發投資與銷售資料。

這裡我們來關注一組巨集觀資料，1-9月份商品房賣了111491億元，其中9月份單月賣了16118億元，賣掉了17339萬平米，平均單價為9296元/平米。其中商品房銷量連續三個月上漲，7/8/9三個月份分別為12997萬平米，13066萬平米，17339萬平米。9月商品房銷量相比前7/8月增幅還是相當明顯的。

而商品房單價已經連續兩個月下跌了，7/8月份商品房單價分別為9590元/平米和9346元/平米。今年最高的單價出現在4月份，為9874元/平米，這也意味著，全國新房平均價格下降了5.85%。

這是一組很好的資料，讓人很放心的資料。其一是金九銀十實際銷量是不錯的，外界說的什麼金九不存在之類的，其實是不對的，房企大規模促銷還是取得了效果，特別是全國性房企在全國範圍內聯動促銷，對房地產銷量有積極影響，但促銷就意味著房價會受到影響，現在已經看到了，全國均價在下跌。

價格下跌，銷量上升，房地產依舊很穩，而不是趕鴨子上架，搞那種“買漲不買跌”的緊張氣氛。這些資料也佐證了當天發言人的說法，房地產比較平穩。

從金融和房地產銷售兩項資料綜合來看，我們認為，四季度還會延續這種行情，有一個小插曲也挺值得關注的，那就是天貓京東等電商平臺在雙十一上線商品房促銷，這是電商平臺進入房地產領域以來，第一次大規模參與房地產銷售了。線上平臺最擅長用價格說話，線上配合線下，對金九銀十，順延到十一月，都是一個利好。

可以肯定，房地產仍將繼續回暖，但不是量價齊漲，而是量增價跌。對於購房者來說，這當然是好事。