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一.“金九”銷售可圈可點，未來增速或穩中有升

2019年1-9月，全國商品房銷售面積11.92億平米，同比減少0.1%，降幅較前期收窄0.5個百分點，預計10月份商品房銷售面積同比增速將轉負為正。商品房銷售額11.15萬億元，同比增長7.1%，較前期增長0.4個百分點。其中住宅成交情況的整體帶動作用明顯，商品房銷售面積同比減少，但住宅銷售面積同比增加了1.1%，同時住宅銷售額增長10.3%，高於商品房銷售額增速。

自6月份以來，銷售面積降幅持續收窄，銷售額增長持續小幅提升，預計四季度商品房銷售市場將延續此趨勢，呈現穩中有升態勢。一方面，臨近年末房企為衝規模會加大促銷力度，市場供應會相應增加，能一定程度延續成交回暖的趨勢；另一方面，現行樓市整體調控政策以穩為主，預計四季度不會驟然出臺全面收緊的政策，因此未來銷售走勢將整體平穩。

二.開發投資增速放緩趨勢停止，施工端與土地端支撐較為強勁

（一）施工端單月增速較高，對開發投資貢獻較大

2019年1-9月，全國房地產開發投資9.8萬億元，同比增長10.5%，增速與前期持平，結束了連續四個月增速放緩的趨勢。

2019年1-9月，房屋新開工面積16.57億平米，同比增長8.6%，較前期回落0.3個百分點。單月新開工面積2.06億平米，同比增長6.7%，較前期增加1.8個百分點，企業受限於資金壓力，為加強銷售與回款，紛紛提前備貨，加大新開工力度，這將在短期內對開發投資形成一定的支撐。累計施工面積增長平穩，同比增加8.7%，與前期持平，單月施工面積2.1億平米，同比增加7.6%，較前期提升8.2個百分點，施工端對投資增速的支撐作用較為強勁。

隨著施工端增速提升，竣工修復有所改善，累計竣工面積4.6億平米，同比減少8.6%，較前期收窄1.4個百分點，單月竣工同比增加4.8%，較前期繼續提升2個百分點。竣工增速自2017年8月以來兩年多持續負增長，單月竣工增速上月實現正增長，本月延續了上月增加趨勢，預計未來竣工增速仍將會有一定恢復，但竣工增速有一定粘性，短期內不會快速進入正增長。

（二）單月土地成交上行，或將正向拉動開發投資

自2019年2月份以來，土地成交面積增速持續為負，但同時新開工面積增速始終為正，房企土地儲備不斷被消耗，因此房企補庫存意願增強，土地市場交易有所改善，增速雖仍然為負，但維持了降幅收窄的趨勢。2019年1-9月，土地購置面積1.54萬億平米，同比減少20.2%，較前期收窄5.4個百分點，土地成交價款8186億元，同比減少18.2%，較前期收窄3.8個百分點。單月土地成交上行，對開發投資形成一定的拉動作用，土地購置面積3218萬平米，同比增加10.4%，較上月提升了16.4個百分點。

隨著企業庫存不斷被消耗，房企補庫存意願增強，另一方面，臨近年末土地市場供應或將增加。因此，我們認為，未來土地端投資修復將保持較好的態勢，或將對全國房地產開發投資形成一定的貢獻。

三.到位資金增速小幅改善，房企仍需重視自身“造血”能力

2019年1-9月，房地產開發企業到位資金13.06萬億元，同比增長7.1%,增速較前期加快0.5個百分點，到位資金逆轉了5月份以來增速持續下滑的趨勢，實現小幅改善。8月單月到位資金1.68萬億元，同比增長10.8%，較前期大幅提升6.5個百分點。

2019年1-9月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：

✔國內貸款19689億元，同比增長9.1%；

✔利用外資104億元，同比增長141.9%；

✔自籌資金42024億元，同比增長3.5%；

✔定金及預收款43877億元，同比增長9.0%；

✔個人按揭貸款19900億元，同比增長13.6%。

從房地產開發企業累計到位資金組成來看，國內貸款增速同比增加9.1%，較前期回落0.7個百分點，主要受國內融資監管收緊影響，作為資金主要來源的國內貸款增速放緩。但房企積極尋求其他籌資渠道，自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比均有所上升，其中來自於銷售回款的定金及預收款增長明顯，9月單月，定金及預收款為5500億元，同比增長14.3%，較前期提升15.1個百分點。

在連續出現了幾個月資金惡化的情況下，房企資金面壓力所有緩解，主要源於融資環境收緊倒逼房企積極開其他拓融資渠道，房企紛紛採取加強回款的策略，同時9月份銷售表現較好，為房企增加了資金來源。

5月份以來，房地產企業融資環境驟然持續收緊，信託、海外債等融資渠道面臨不同程度封堵，同時銀保監會嚴查資金非法流入房地產行業。但目前仍未見行業融資監管政策的鬆動，因此，房企仍需高度重視自身回款“造血”能力，並且及時關注融資政策變化。