問：馮叔，我對股市很關注，想問一下，股市和樓市有什麼關係？您能不能給我們一點參考。

馮叔：股市和樓市的關係很密切。我有一次去紐約，有一家研究機構給我看過一個報告，叫《失業率、股市和寫字樓租金的關係》。

他們的研究報告裡，總結了一些規律。總體來看，股市好的時候樓市也好；股市不好的時候，樓市有時好，有時也不好。

按照這個規律看我們中國的情況，那就是，2016 年以前的 20 年裡，樓市一直好，股市不好的時候樓市也好。但是今後呢？在人均 GDP 過了 8000 美金以後，房地產市場本身會有時好、有時不好，在這個時候，樓市和股市應該是同方向的。

也就是說，在過去，樓市和股市的發展、漲跌可能不是一個方向，甚至有時候是兩個方向。但今後會更多地是同方向——股市好，樓市才好；股市不好，樓市也不怎麼好。

當然，我們國家的股市、樓市，因為各種市場的管理、管制比較具體，也比較多，跟國外不完全一樣，所以我們也不能完全照搬研究國外市場的報告來看中國的情況。

可房價是真貴

問：我有一套空置的房子，我現在在考慮是租出去，還是把它賣掉。畢竟現在經濟壓力也很大，而且 M2 的增長也很快，比如在一線城市，租金的回報率並不算高。我要考慮如何抵禦通貨膨脹，以及增值。所以，怎麼判斷是應該持有，還是說把它賣掉，然後拿這個錢再去買理財產品？

馮叔：如果房地產市場是在完全的市場經濟條件下，所有相關的政策、法規都很穩定，持有一個不動產來對衝通脹風險的做法是特別對的。

但是，如果相關政策的變化比較快，也難以預測，就可以考慮其他的做法。比如說，你持有一套房產，但是過一陣不讓交易了，價格呢，既不讓漲也不能降價。前一陣就有城市出政策，房子降價的幅度不能超過 5%，這種政策來了，持有這個房子就沒意義了。

這個時候，如果你手頭有錢，可能還能流動。資產如果沒有流動性，就不是一個好的資產，好的資產要有流動性，要能增值。我們現在面臨的不確定性是圍繞著這些與住宅有關的政策不太確定，交易的規則不確定，稅也不太確定。

所以如果是我，有‘多餘’的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套房，我就賣了，換成別的資產，流動性大的資產。

問：馮叔，很多家庭都會把房產作為自己投資的一部分。我想問的是，租售比達到多少，可以作為投資的一種方向？比如說，我想買一套房投資，它的租售比達到多少，是可以投資的？

馮叔：現在國外有一套標準，大體上認為資金回報率在 6% 到 7% 以上，就是有投資價值的。但是國內房價相對而言特別高，租金回報率都在 2% 到 3%，所以，以前大家投資房產不看租金回報率，只看售價。因為人均 GDP 不到 8000 美金，住宅價格上漲的空間比較大。但是，隨著我們的人均 GDP 超過 8000 美金，未來大家投資住宅還是要看租金回報率。租金回報率如果在 6% 以上，我覺得你可以適當投資，如果太低了，也不值得投資。

問：馮叔，我有一個關於養老地產的問題。中國現在正在慢慢地進入老齡化社會。現在看，中國的養老地產有兩個方向，一種是像泰康這樣的模式，在城市的郊區建老年公寓；還有一種是在城市的市中心，對以前的酒店進行改造，改造之後做成老年公寓。現在發達國家有很多有錢的老年人是住在市中心的，因為醫療等基礎設施比較完善。您覺得，中國今後的養老地產會更偏重於哪個方向？

馮叔：這兩種模式我都了解，應該說，大概率來講，未來比較多的是後者。泰康這種高階的、集中式的、商業化的養老是小部分人的選擇，可能不到 5%。當然，由於我們人口基數大，即使是 5%，也是個很大的市場。大部分還是在社群，在城市裡。尤其是我們中國有很多獨生子女，將來老人跟孩子不能夠分得太遠，所以會在城區，也就是居家和養老結合起來，然後依靠智慧裝置、資訊系統，以及醫療的服務得以完善，讓老人安享晚年生活。這應該是一種更普遍的養老模式。