前言：

樓市的金九銀十進入尾聲，即使開發商宣稱不計成本"降價"賣房，但除了小部分開發商能夠賣掉百億的庫存之外，大部分開發商的去化壓力仍然不小。樓市逐漸從火熱走向平靜，以價換量成為了常態化，一輪真槍實彈的較量之後，幾家歡喜幾家愁，開發商降價賣房的背後，都是為了快速回收資金，在融資受限的大背景下，保住資金鍊，快速去庫存還舊債拿新地，保證自己手裡有足夠的"彈藥"儲備，這才是當務之急。而黨報近日罕見表態，開發商新增"存貨"達7.2億，釋放什麼訊號呢？筆者有不同的解讀。

1，

近日黨報刊文，百強房企新增貨值達7.2萬億元 二線城市拿地步伐放緩，其中明確提三點：

①截至2019年9月末，銷售百強房企的新增貨值達7.2萬億元，已有24家房企年內新增貨值突破1000億元。

②土地市場延續低位，溢價率已經連續5個月下調，9月份300城土地出讓平均溢價率下滑至7.7%，接近去年市場最冷期間水平。土地市場冷清的背後，是房企拿地投資趨於謹慎和理性。

筆者認為，這充分說明樓市暴露出兩大問題，一方面房地產開發商的房產和土地"庫存"開始增加，除了所面臨的去化壓力，存地足以應對明年房地產開發投資；另一方面地價有所回撥，高溢價消失，房企拿地節奏放緩，動作開始趨於保守，證明市場普遍對明年的樓市有所保留和擔憂。

2，

如果說開發商仍然在降價促銷中遮遮掩掩，那麼招商銀行研究院副總經理譚海鳴則語不驚人死不休，面對這樣的樓市現狀，在巨集觀形勢分析會他認為：

中國第三季度GDP增速只有6%，已經到了今年經濟增速目標的下限。第四季度還有進一步回落的壓力。無論是從人口性長週期，貿易性中週期看，或是從明年的短週期看，經濟潛在增速還會向下，各方面風險上升。其中特別提到房地產人口長週期，根據分析，受老齡化影響，2021-2030年中國經濟增速會明顯下臺階。2021-2025年房價普跌；2026-2030年有所恢復；經歷了下跌後，一線城市房價還能創新高，二線城市房價還能迴歸2020年水平，三四線城市則回不到2020年前的好時光了。

筆者認為，對於上述觀點主要有兩方面的看法，有認同點也有不同點：

①認同點

在國家房住不炒穩定樓市的當下，未來5年房地產基本不會有太大的行情產生，那麼2021-2025年，房地產普跌，可能更多的是穩重有落的局面。之後，一線繼續上漲，二線持平，三四線將回到市場認可的合理位置。

②不同點

人口流入的三四線城市，比如沿海東部和南部的一部分強三四線城市，由於產業完善，落戶門檻低，這類三四線城市房價可能會比較穩定。但人口不斷流出的三四線"收縮型"城市，房價會越來越便宜。