不寫文章，在我這裡的原因不外乎兩點：一是該說的都說了；二是想說的說不了，索性就不說。

今天想說兩句，是因為還剩最後一個季度了，對今年的市場做個總結是必要的。但不會像過去一樣長篇大論了。

中國房地產市場的複雜性決定了，不管說多少，總有掛一漏萬的地方，況且，一個最廢話不過的廢話是，中國672個城市，每一個城市房價的表現是不一樣的。

一、今年的調控政策之嚴，我沒有預料到，我去年年底展望2019年房地產政策時的判斷是，年中大概率會放鬆。

一方面，巨集觀經濟的基本面決定了，房地產是穩增長必不可少的；

二是房價真正上漲的動力已經衰竭了，我看不出放鬆調控還會出現暴漲的可能。

但是，7月31日高層提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，房地產融資環境、行業環境可謂急轉。這樣的政策基調是否對，交給偉大的時間吧。

在中國巨集觀政策上，我是一個實事求是派。我堅持我的判斷，房地產調控放鬆只是時間問題，但“不炒”的基調不會變。

二、今年前三季度，中國經濟增速6.2%，和房地產表現不錯有很大關係。

在這裡我抨擊幾句：有很多純粹不懂中國經濟的，說什麼這個增速有多糟糕，說什麼這個資料是假的。這些糊塗蟲，壓根不懂中國經濟，6.2%，全球主要經濟體仍然最高。至於數字是不是假的，也交給時間，過去40年每年都有人質疑中國的數字，我想問：難道過去40年中國的經濟成就都是假的？靠造假造出一個規模超過10萬億美元的經濟大國？既然這麼簡單，你也造假試試？有人說中國經濟是負增長，但我從來沒有見他能拿出證據自己結論的依據來。

房地產投資增速前9個月仍然高達10%以上，這是超過我的預期的。

前9個月，房地產施工面積高達834201萬平方米（如果全部完工，房子肯定是供大於求），房屋新開工面積的增速也高達8.6%。

銷售雖然高速增長不在，但今年的總量仍然不會低於15萬億基本成為定局。考慮到在今年9個月的時間內，房地產調控次資料統計超過400次（這要是人吃藥，早掛了），房地產的堅強由此可見一斑。

但2020年房地產確實令人擔心，很多指標向下的趨勢非常明顯，比如，前9個月房屋竣工面積下降8.6%，土地購置面積下降了20.2%。

三、關於房價

統計局釋出了9月份70個大中城市的房價資料。看到很多專家都在解讀。了解我的人都知道，我對這個資料從來都是“呵呵”。這個資料的可信性確實需要好好提升。

比如，9月份的新房資料，“4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點”，在新房價格限價的情況下，這種統計有什麼意義？

但是，我也一直強調這個70個大中城市房價統計資料的意義在於，這個資料連續看兩年，是可以看出趨勢的。

比如，9月份的資料顯示，杭州這個歷來作為風向標的城市，二手房價格出現了環比兩連跌，交易量出現了六連跌。

上一次出現這個情況是2014年，引發了全國房地產的調整，並進而引發“救市”，並進而引發一輪房價的暴漲。這一次，杭州房價又開始跌了，這是一個值得大家關注的現象。

四、關於房地產變天

我在2016年底提出，2017年年底房地產將變天。當時我的建議是，一線城市和熱點城市的房價2017年年底見頂，高淨值人士應該減持房產。

我記得我很多次寫文闡述“變天”的意義，變天不是房價要暴跌，變天也不是所有城市的房價不漲。

為了避免誤導，我甚至每年都列出20個我認為任何時候都應該買房子的安全城市。現在來看，這個判斷基本靠譜，一線城市（除了廣州我2018年以前一直說偏低）的高點基本就是在2017年年底了。

簡單說，變天就是投資房地產最好的時代結束，房價普漲的時代結束，缺房子的時代結束。至於你所在的城市會如何，要具體分析。今天，關於變天，我再補充幾句，那就是：

五、我一直說，沒有一個國家能夠逃過20年的房地產週期。

18到20年的房地產週期是一個魔咒，沒有任何一個國家的房地產市場可以跳出這個週期。18到20年總會有調整。

今天，我們看中國的房地產市場，和過去不同的邏輯起碼有這麼幾點：

1⃣️、過去人民幣單邊升值，人民幣資產價格有升值的支撐；單邊升值歷史結束了；

2⃣️、過去印鈔機和GDP賽跑，M2高速增長，錢多，這個歷史結束了；

3⃣️、過去中國經濟高速增長，投資的增速更是高達20%以上，這個歷史結束了；

4⃣️、過去人口高增長，嬰兒潮一波一波，現在中國人不生孩子了，嬰兒潮結束了，光棍潮正在走來；

5⃣️、過去缺房子，現在人均住房面積超過了40平，缺房歷史結束了；

6⃣️、過去國際資本以各種途徑進入中國，進入房地產，這種資本高速流入的歷史也結束了。

這六點，是可以寫一本書或者博士論文的。這就是趨勢。

六、那究竟會如何。

今年聽過我講座的，應該都知道我的建議。

經濟學認為，人是理性動物，但是，在任何投資市場，人的動物精神都很可怕。

在上漲的週期，有人高喊“京滬永遠漲”，現在想想自己有多愚蠢，哪裡有什麼永遠漲的價格？

當價格並不高的時候，一些專家告訴大家太高了；但當房價暴漲後，一些人卻說，如果一個錢包不夠，那就湊夠六個錢包買房。

週期理論也告訴我們，當很多專家開始唱衰的時候，其實是市場見底的時候。

我對未來房地產市場並沒有那麼悲觀，但絕不會樂觀到認為一旦政策鬆動會再次出現暴漲。未來的市場，仍然擺脫不了“價值規律”和“供求規律”的基本影響。

我的基本判斷，政策今年4季度寬鬆的概率大，但考慮到資料的缺口，房價的調整應該還有半年的時間。

不管如何，這個市場已經回不到過去喧囂的時代了，暴漲的音樂已經停止。我之前說的“三個20%”的時代正在到來。

七、那到底要不要買房？

房地產變天了，問這樣的問題只能說明你還處在以前的邏輯中。672個城市，房價有漲有跌，即使在你所在的城市、區域、樓盤甚至具體的房子都是不一樣的。如果有人直接回答你這個問題，這個專家基本屬於賣大力丸的。

回答關於上篇文章的提問中美階段性協議涉及匯率問題，如何影響房價？

很簡單，在美國人看來，人民幣被低估了應該升值。這就是答案。如此，則意味著中國房價，至少就匯率而言，是有支撐的！