無錫城市發展及房市簡要回顧
1、無錫城市發展回顧
無錫地處長江中下游，瀕臨太湖，滬寧線的中心城市，交通便利長期以來是太湖、長江和京杭大運河、滬寧鐵路公路的交匯中心。也是滬寧線上少有的有山有水地勢平坦的魚米之鄉，是曾經中國的四大米市，近代工業發祥地之一，1937 年無錫工業生產總值、產業工人數量均位於全國前三。改革開放之初，在蘇南模式的推動下，1989 年縣域經濟總體工業增加值曾佔當年江蘇省總體工業增加值的 5% 左右。即便在外向型經濟蓬勃的 21 世紀前十年，無錫也是日資企業在華的最大投資地，GDP 總量長期處於省內第 2，全國 7-10 的水平，人均 GDP 總量處於省內第一，全國前三水平。
但是以 2007 年太湖藍藻爆發為節點，無錫走上了全面衰退的道路，楊衛澤主政無錫期間，無錫的交通和城市建設發生了根本性的改變，但是產業卻發生了倒退。2007 年以後無錫引以為豪的鄉鎮企業和中小企業尤其是圍繞太湖（華莊、新安、南泉、胡埭等）的中小企業關停超過 2000 家，主城（無錫鋼鐵、太極實業等等）百餘家重點企業搬遷至蘇中蘇北地區，其中直接搬離的企業當年銷售規模達到 100 億元，到 2014 年銷售額已經超過 240 億元，納稅額超過 15 億元，另外留在無錫的傳統的紡織企業、工業企業中，除了威孚高科和華光股份這兩個上市企業外，大部分大型企業都是缺乏後勁。而楊衛澤在無錫推行的物聯網、530 和光伏產業卻相繼陷入困，530 企業到 2014 年沒有銷售收入或者銷售收入負增長的企業達 53.1%，2000 餘家 530 和物聯網企業年產稅不足 2 億元。一大批光伏（尚德）在 2011 年那次產業危機倒閉，給無錫各大銀行帶來將近 60 億的不良。而例如江陰的海潤光伏等企業也在苦苦掙扎。
同時 2008 年以後作為外向型經濟的高地，全球金融危機、外資撤離、中日政治危機、大宗商品價格暴跌衝擊著這座城市。無錫內部除了爆發了太陽能產業的危機外。鋼貿不良給各家銀行帶來了將近百億的壞賬。宜興由於黑色壓延行業的風險點進而發生了互保圈互保鏈的危機，包括天地龍在內的多家宜興當地明星企業相繼不堪重負，宜興曾經有一個半年度新增不良貸款佔到了全國新增不良的 20%，被人民銀行納入了發生區域性金融風險地區。而由於石油價格暴跌，無錫的西姆萊斯、江陰的融泰石油這些做油服的企業先後倒閉跑路。江陰還有一批優質企業（包括眾多上市企業集中在有色壓延、鋼鐵、MEG 和工業絲等石化下游）在產業轉型中也漸漸沒落。
所以至此無錫曾經的傳統制造業、新興行業、縣域經濟、外資工業園全部破產，一體兩翼全部歇火。而在引進來方面，無錫十二五期間 50 億以上的引進和技改專案只有 2 個。百億以上的專案是 0。而蘇州和南通這兩項都是在 10 個以上和 5 個左右。
所以在 2007 年尤其是 2011 年後我們看到的無錫市，GPD 總量在 2014 年 3 季度被南京超過後僅僅 9 個季度就被南京甩開 1000 億 +, 在全國的排名已經到 13 位。人均 GDP 總量被蘇州超越。我們的 GDP 總量、財政收入、存貸款總量都是蘇州的五分之三到二分之一（大市與蘇州市區或四縣只能加起來相當）。我們大市的進出口總額甚至不及崑山一個市，是蘇州總量的五分之一。
2、無錫房價回顧
從全國的房價來看，如果 2011 年以前是受益於朱鎔基放開房地產市場、全國經濟增長、M2 增速加快的普漲的話，那麼無錫的房地產就是在這個階段跟隨著全國實現了一次普漲，在 2010 年的 12 月份的時候無錫的房子見到了上輪的高點。
從 2011 年到目前如果是大分化和存量博弈的階段，那麼房價直接和產業容量、工業增速、人口增速相掛鉤，無錫的房價是失落的五年。雖然我們看到 2016 年無錫的房價在全國房價漲幅進入 TOP5，但是整整 5 年無錫的房價基本沒有上漲過，2014 年的時候無錫的均價是 8200 元左右，甚至比常熟都要低 3000 元左右。應該說 2016 年依舊是受到 M2 超發後，個人貸款增速大躍進，一二線城市尤其是蘇州的漲價熱情帶動了無錫的房市，而無錫太湖新城土拍價格 1.8W（是否有政府推手未知，無錫的財政收入增速從 2011 年開始一直處於全省墊底，但是 2016 年財政收入增速還是不錯的，一方面來源於房地產市場增收增值稅給地方切塊的那部分，另一方面營改增之前蘇中蘇北城市通過房地產大幅 xu 增加了營業稅，而無錫房地產市場一向低迷想搞點水分都難，所以無錫的資料是相對真實的營改增之後也是波動比較小的）刺激這種熱情，讓積累了 5 年的情緒在市場上突然爆發了起來。
進入存量博弈階段後，像全國的大多數城市一樣，無錫的房價呈現出蠡湖新城 + 太湖新城 + 市區學區房 + 樑溪區 / 新區高階房領漲，並且表現出超高彈性與抗跌性；然後周邊郊縣和江陰宜興兩翼普漲但滯漲的格局。
三、無錫房市展望
1、定性分析
（1）巨集觀部分
其實未來對於中國的一二線城市來說，面臨共同的一個大環境和共同的一個共性問題，就是在貨幣超發和人口紅利逐步消退的大背景下，房地產市場進入存量博弈階段。城市通過產業集聚和城市建設對於新城市人口的吸引和改善性住房的需求是存量博弈階段，房地產市場的內在驅動，而貨幣超發和土地供給是整個一二線房地產市場的外部驅動。
而對於區域性行情來說，國家的房地產和貨幣政策以及市場的群體情緒互相作用，對於房地產價格的彈性有一個充分的釋放作用。
顯然從大環境來說，2017 年國家延續了供給側改革，延續了抑制資產泡沫的總基調，延續了高壓的房地產政策，並且在猴年年底六年來第一次調整了政策利率，可能後續的像美國一樣緩步加息，持續釋放預期這種貨幣政策後手會在 2017 年逐步落地。這一系列的政策疊加而言對於 2017 年的整體樓市都沒有什麼大機會。像 2007 年貨幣與業績雙擊，2009 年和 2016 年貨幣集中單擊的可能性非常低了。
但是就中國的房地產市場而言存在著明顯的週期性，這個週期性尤其在現在存量博弈的背景下，正如上文所說，存在四個變數。a. 房地產政策；b. 貨幣政策；c. 人口因素；d. 市場情緒。而核心因素還是 a 和 b。所以從大面上來，對於一二線城市來說，可能還是要等到房地產政策的鬆綁和 M2 的超發，而這個取決於整個國家消化產能過剩的速度和經濟增長的情況。目前來看，08 年以來房地產市場是作為脈衝性託底的大殺器，與貨幣政策同步託底。只是由於中國私人部門的槓桿率在 15 年 -16 年當地產熱潮後從 25% 左右迅速攀升至 50%，未來可能這種同步託底的大殺器能用的空間也在逐步壓縮。但中國的房地產市場在最近 10 年內應該還有一次大幅拉高的機會。
就區域性市場而言，不管是 07 年的牛市還是後來兩次房地產躍進，包括在存量博弈的階段，供給是充分的，而需求是有限的，優質房、地鐵房、學區房依舊是一二線城市彈性最好，保值最好的資源，只有逆週期購置這種房子，才有可能順週期獲得最大的收益。而且在逆週期中保持充沛的流動性。
（2）無錫部分
對於無錫而言，房地產市場有兩個命門，一個是產業人口，另外一個是大量的安置房。
2015 年 8 月份李小敏書記到無錫後開了十二屆九次會議，重新提出了產業強市的口號。經過一年半的發展，2016 年無錫的 GDP 增速依舊是全省墊底。但是無錫高新區實際到賬外資首次超越蘇州工業園，冠居全省。應該說，從上到下還是對於產業強市招商引資這件事情看的比較重的。所以可能從產業人口來說，還要耐心的觀察兩年。在 2016 年的上半年，一個淮安的同學和一個東臺的同學在討論買房，南通和無錫都成為候選地，後來東臺的同學考慮了南通，而淮安的同學考慮了無錫。而東臺同學考慮南通是因為近，並且在他們行，系統內南通分行已經強於無錫分行。的確也是，南通這兩年的房價一直在無錫之上，也反映了產業對於地區房地產的一個拉動，最近有一家南通的機構來拜訪，說南通十年內超越無錫市理所當然，因為南通與上海高鐵修好後，上海第三機場落地南通，真正實現互聯互通了，南通的區位優勢將進一步凸顯，我顯然也是支援這個觀點的。無錫在未來 10 年內 GDP 被南通超過還是件很高概率事件，但就無錫本身而言，城市發展的底蘊和基礎、以及你自己做好招商引資的工作是一方面。另外無錫的旅遊收入已經位於全省第一，旅遊花費均值是全國第二。從宜居城市、基礎建設和交通便捷的角度來說，這是淮安同學的考慮無錫的根本。
第二個是安居房入市的問題。楊衛澤在錫期間，進行了大面積的城市改造。也造就了壓抑無錫樓市最大的一個問題安置房。到 2015 年無錫的戶均拆遷安置房分配是 2.6 套，因此 2014 年的時候可供居住的成套住宅按戶籍人口計人均 1.59 套，人均住房面積是 62 平米。所以無錫的房子五年沒漲價，一方面是產業問題，另一方面還是有供給問題。而且目前安置房已經可是入市流通了。但是我想說，安置房本身是有價無市，對於高階樓盤的衝擊影響力有限，雖然龐大的安居房是對市場情緒產生了影響，但是將心比心，無錫城區市民和落戶無錫的中產階級去購買安居房的可能性小之又小。所以這裡存在一個巨大的誤區，往往是通過果去尋找因，我一直覺得安居房對於無錫房價來說是個偽命題，所以我並沒有將這一段寫到上面的回顧當中。安置房衝擊的只是在租房與買房兩可之間猶豫的這部分人，但是無錫目前收入房價比處於全國大中城市中較低水平，未來中高階樓盤依舊是受產業人口、新市民和全國的樓市貨幣政策影響。
2、定量分析
2016 年 3 月的時候我在公眾號裡更新過一篇文章叫《換個角度來看房價》，裡面提出了一個收入房價比作為房地產價值錨的觀點，現在把這篇文章的內容節選放入。
從 choice 系統裡呼叫了下上海、蘇州和無錫的房價的均價，不管是價格還是上漲幅度還是差距很大。關於無錫的房價為什麼漲不上去，不是本文的重點（沒有產業就沒有人口，沒有人口就沒有房價，保障房佔比過高等等）這裡忽略不計。
首先對於各類資料進行定義和假設，無錫、上海、蘇州的均價用呼叫資料；貸款首付 20% 即 80% 貸款；貸款期限 30 年；全額商貸；5 年期以上貸款執行利率 4.9%；房貸折扣為 0.88。上海核心地區均價假設 5W/ 平米；蘇州園區據說均價在 3W；無錫蠡湖新城 10000，太湖新城 9000，取 9000 元 / 平米。（目前各地房地產限購政策都很嚴厲，本文只討論在一般市場情況下的收入角度來看房地產市場的價值錨）以下是等額本息和等額本金的計算結果：
實際上目前情況來看，等額本金在初期的壓力要比等額本息遠遠大。
（1）從月供角度來看，房價究竟有沒有錨？
最早 2013 年年初的時候，我就提出該用人口理論來看待中國後續的發展問題，當時在朋友圈還發了方正證券的人口研究報告，目前越來越明顯的中國很多巨集觀問題都在陷入分化和固化的地步，陷入中等收入陷阱後馬太效應的潛臺詞就是人口。有產業、有人口的地方所有的東西都是欣欣向榮的，因此無可厚非，未來十年一線城市、省會城市、蘇州為代表的製造業強市和溢位效應輻射市的房價還是會上漲的。但是是不是上漲了之後就沒有邊際了，只有宇宙了？肯定不是。2009 年四萬億之後，深圳的房價就是最好的例子。
四萬億之後深圳的房價大漲，但其後由於政策因素一直在起起落落的震盪當中，有人口紅利的支援不會斷崖式下跌，但是任何週期性的東西都不可能只漲不跌，都是尺蠖前行。所以如果讓我來說房價的問題，我認為目前房價的上漲已經進入加速趕頂階段，一線城市的房子不是不能買，但是可能買完後再要有大幅度的確定性收益是 4-5 年後了。
言歸正傳，實際上炒房也好剛需也好，最後炒房團的房子如果沒有剛需的支援那麼就是兩種結局，一個是利用銀行加槓桿尋找新的投資標的，一個是有價無市折價。所以真正支援房價長期上漲的內在基本面還是剛需。
我們繼續以等額本息的計算結果來看，假設夫妻兩人在上海的月公積金是 6k，夫妻實際收入 2.5W，那麼根據測算可以得知上海平均價格和上海核心價格的家庭負擔比，同理可以得出無錫和蘇州的家庭負擔比。
也就是在上海核心地區，如果月公積金 6K，實際收入 2.5W，夫妻的公積金 + 實際收入都不能覆蓋月供，那麼根本就沒有辦法生存。
所以從理論出發，城市剛需的極限是自己賺的 + 公積金全部按揭即為該地區理論剛需的房價極值。
所以倒推過來，按照目前假設上海市區及同等收入水平下的房價剛需極限是 6.5 萬元；蘇州市區及同等收入水平下剛需極限是 3.9 萬元；而無錫市區及同等收入水平下的剛需極限是 3.2 萬元（這裡只是一個上限均值的估測思路，以目前發展狀況無錫房價肯定不可能到這麼高）
當然實際上由於買房的人不可能首付只付 20% 也不可能全額商貸，理論上月供是可以減少，而且有每年衝本金的情況，並且有投機客和預期因素，因此極限價格可以提升，但在極端情況下，我想通過剛需房價極值是可以確定該城市的市區範圍內及同等收入水平下均價錨。
（2）從保值角度來看，究竟收益率該為多少？
實際上投資房地產的成本是三部分組成的，在負債端 = 首付的資金時間成本 + 貸款的負債成本 + 貸款的時間成本。因此通過假設負債端的 WACC 大概等於 7.6%。
在資產端，通過假設（無錫和上海為大致實際平均，蘇州為拍腦袋的），租金收入在 2-2.5% 年化，所以剩下的收益為房屋上漲價格。為了覆蓋成本測算了實際需要年上漲和 5 年的複合漲幅。可能大家看到藍色的那一欄覺得以現在的漲幅是 so easy 的事情，那麼不妨再看看深圳的那張走勢吧。
最後給出結論，我認為無錫未來的房價上漲核心還是受制於全國的房地產政策和貨幣政策。而彈性受制於這兩年李小敏新政帶來的新市民的數量和周邊地區房價溢位效應對於無錫的影響。從目前來看，如果逆週期佈局的話，可能 2018 下半年到 2019 年是一個逆週期的節點，無錫房價雖然上漲了那麼多，但是從收入水平來看，還是處於價值窪地。如果情緒能配合，比如有人口流入疊加成為什麼房地產四小龍，尤其是 GDP 能重新超過南京，被炒房客價值發現，那麼應該突破 2W 的均價是很合理的，極限錨值在 3W。
但從 2017-2019 上半年來看，依舊保守看平，存量博弈高階學區房優先考慮。個別比如蠡湖新城由於開通三號線等區域性機會有。
主要關注價和量的配合，價格經歷了下跌和做平臺後出現極小量並且處在貨幣政策放鬆初期，市場博弈出清、政策配合，這個時點是階段性房地產入市的最佳點.