房市投資者把目光投向澳洲最南端——塔斯馬尼亞

對於投資者而言，位於澳洲最南端的塔斯馬尼亞州首府霍巴特（Hobart）在過去五年中增長最快，大大超過了悉尼和墨爾本。

房地產研究機構CoreLogic為《澳洲人報》彙編的資料顯示，自2014年以來，該州大部分地區的租金收益率已超過10％。

排名第一的霍巴特增長12.2％，總收益率為5.2％，其次是塔州東南部（增長11.8％）和朗塞斯頓（Launceston）（增長10.7％）。

名單上的其餘地方以維多利亞州和新南威爾士州為主，這兩個州佔了租金收益率增長最快的20個地區中的13個。

CoreLogic澳洲研究部負責人Tim Lawless表示，塔斯馬尼亞州在名單頭部“不成比例的代表”，反映出強勁的資本收益，以及使收益率居高不下的突出緊張的租賃環境。

“在過去五年中，塔州一直主導著資本增長比例。此外，霍巴特和塔州鄉村地區罕見地保持高收益，” 他說。“通常，當你看到如此強勁的資本增長時，就會出現收益損蝕，收益壓縮的情況。但是這次，塔州的租賃市場非常緊張，那裡的租金漲幅與房地產價值一樣多。在過去的兩年中，租金（增長）超過了房價。”

根據澳洲統計局的資料，8月，投資者貸款錄得三年多以來最強勁的增長，增長了5.7％（不包括再融資）。儘管該資料遠低於長期平均水平，但資料顯示投資者已開始吸取對其餘市場的部分信心。

墨爾本的Mornington Peninsula，Geelong和西部地區是進入前十名的唯一較大的大城市市場。在首次購房者的參與下，住房需求強勁，使該市可負擔性較強的市場受益。

展望2020年，SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，布里斯班和珀斯等增長型城市將成為投資者的首選。空缺率下降，採礦業復甦以及移民和就業數字提高的綜合因素將使兩個市場都“看漲”。

“由於採礦業的低迷，珀斯的建築不足已經持續了很長時間，因為對投資存量沒有需求。隨著採礦業的復甦，我們看到就業人數正在恢復，而且人口增長率再次上升。”他說。“在2012年礦業繁榮的高峰時期，出租空置率為0.6％。我敢打賭，我們將及時回到這樣的水平。”

今年8月，25歲的投資者Tekaniwha“ TK” Ahipene正在考慮在西澳洲州一個採礦小鎮或他的家鄉霍巴特購買一個投資物業。他決定在霍巴特北部郊區的Glenorchy購買。“人們需要租房，這附近沒有很多（房）。我認為現在作為投資者來選擇一個地方的合適的時機，”他說。

酒店，汽車旅館和酒吧成為熱賣

位於墨爾本Burwood區的擁有23個房間的Box Hill汽車旅館以近600萬澳元的價格賣給了開發商。該地位於177 Station Street, 佔地4041平方米，具有住宅開發潛力，成交價比預期高出近200萬澳元，2019年5月份之前一直出租給酒店經營者，最終以2.95%的收益率出售。

Goulburn帝國酒店

O'Donnell家族以355萬元的價格將Goulburn的皇家帝國酒店出售給了私人買家。這家酒吧的年收入為130萬澳元，佔地1587平方米，有9間客房，具有開發潛力。

Mill Park醫療中心

投資者斥資904.5萬澳元購買了位於墨爾本Mill Park 14D Oleander Drive的醫療中心Melbourne Health。該醫療中心是墨爾本皇家醫院的子公司，佔地1188平方米，每年淨租金為$422,155，以4.6%的收益率售出。

分層辦公室記錄

房地產顧問David Hodgson的合夥人Hodgson Partners斥資475萬澳元購買了墨爾本中央商務區55 Exhibition Street ACCI大樓的一整個樓層。

該項售價為每平方米$19,388,超過了墨爾本以前在100 Collins Street創下的每平方米$15,288的記錄。

同樣在100 Flinders Street,私人買家以380萬澳元的價格購得了第二層辦公室。

澳洲超富裕人口將增長20%

Knight Frank一份報告顯示，在未來五年中，預計澳洲超富豪的數量將增長20%，從而刺激了對優質房地產的需求。

儘管經濟放緩，但富豪們的財富累積速度如此之快，到2023年，將有613名澳洲人加入淨資產超過3000萬美元（4480萬澳元）的佇列。

悉尼將保持其超級富豪人數最多的地位（1054人），墨爾本有626位超級富豪，珀斯有385位超級富豪。

Knight Frank財富趨勢報告預測，同期淨資產超過100萬美元的人數將增長18%，達到389,300人。預計澳洲的億萬富翁人口將進一步增長14%，達到49人，其中11人定居悉尼。Knight Frank主管Michell Ciesielski說，超級富豪的崛起歸因於股票和債券市場的彈性，以及長期房地產價格的強勁增長。

澳洲超級富豪的總財富中有超過三分之一（35%）來自住宅物業。每個人平均擁有三套住宅。到2019年底，超級富豪中有六分之一可能會在澳洲購買第二或第三套房。

八月份建築審批再次下降

8月份新住房供應的前景進一步惡化，這是過去六個月中第五個月建築審批緊縮。新的住房批准總數下降了1.1％，並暗示近幾個月悉尼和墨爾本房價的回升並未與新住房聯通。

但週二澳洲統計局的資料表明，開發商之所以不急於開始新的開發，要麼是因為沒有獲得資金，要麼是因為房價上漲的速度和時機。

CBA高階經濟學家Belinda Allen表示：“建築審批在2016年8月達到了每年242,000個的峰值。三年後，建築審批下降了26%，至180,000。儘管如此，建築審批仍有進一步下降的風險。”

高層公寓審批繼續緊縮。截止八月底的過去十二個月中，四層或更高樓層的公寓審批減緩至39,443，較去年同期的64,553下降了近40%。

聯排別墅的住房批准量為27,380，比2018年8月的36,366減少了25％。獨棟別墅更具彈性，總計107,810只比去年同期的122,744只下降了12％。

與住宅房屋相比，本月商業建築猛增。非住宅批准的總價值猛增近90％，達到61.5億澳元，這在很大程度上是由新南威爾士州的醫院專案批准和全澳辦公建築所推動的。

墨爾本郊區將在未來20年內產生人口爆炸

截至2016年，墨爾本西部的Rockbank和Mount Cottrell大約有3000人居住。根據州政府的預測，在接下來的二十年中，那裡的人口將激增20倍。到2036年，該地區將可容納約65,000人，相當於Shepparton現有人口總數。

在墨爾本西部，Melton South，Tarneit，Werribee West，Werribee South，Wyndham Vale和Point Cook South的面積將與Hillside一同翻倍。

預計2016年至2036年之間，共有29個維多利亞州郊區的人口規模將增加一倍以上。

在墨爾本北部，這些郊區包括Greevale/Bulla, Craigieburn West, Mickleham/Yuroke, Wollert and Whittlesea, 一直延伸到位於當前主城區邊界之外的Wallan。

墨爾本東南部增長最快的地區預計將是Cranbourne South，Cranbourne East,Beaconsfield/Officer和Bunyip/Garfield。在過去的五年中，Cranbourne的人口增加了一倍以上，預計到2036年將再次增加。

RMIT城市政策教授Jago Dodson表示，根據這些人口預測，到2036年，Werribee區的Wyndham人口數量相當於塔斯馬尼亞州的人口總數。

墨爾本市中心也將在未來幾年中因高密度開發而持續增加人口，預計到2036年，Footscray, Docklands, South Melbourne,市中心，North Melbourne人數將翻一番。