正值當打之年，馬雲退休了。但出乎所有人意料的是，他仍然是中國首富。在2019年胡潤百富榜單中，馬雲家族坐擁2750億財富，力壓馬化騰，這是馬雲家族第三次奪冠。首富之人，必有過人之處，江湖地位也好，前瞻能力也罷，都非凡夫俗子所能企及。

馬雲一直以來都是輿論追逐的焦點，他是典型的天量流量IP。一方面他的確能力過人，這些年來他顛覆了很多行業，間接帶動了百萬人就業，創造的財富無法計數，影響力都遍及歐美等發達國家了；另一方面他的確能言善辯，從不吝於表達自己的各種看法，常常博得滿堂彩，間接影響了很多行業的發展，更影響了很多人的命運。

房地產業對於馬雲來說或許有些陌生，但這絲毫不妨礙他跨界聊樓市，談房價。17年5月份他首次開腔談未來樓市走勢，房價動態。他直言不諱到，年輕人未來不用為買房發愁。原因很簡單，過去房價一直是上漲態勢，這種發展不可持續。在他看來，中國未來最便宜的就是房子，年輕人的夢想和創新創造精神最重要，如果過早揹負高額負債買房，這些都會統統丟掉，年輕人才是國家的未來，他們被房貸壓得喘不過來氣，對國家發展，有弊無利。“房如蔥”的觀點就是那時候丟擲來的，此言一出引起一片譁然，也收穫了無數討伐之聲。

最後結果如何呢？從某些城市房價走勢來看，馬雲的“房如蔥”預言無疑是對的——媒體報道，越來越多的城市在傳統產業沒落的情況下，人口在不斷遷出，資源也跟著流失，這裡的房子正在變得一文不值，黑龍江的鶴崗、甘肅的玉門、威海的乳山等就是最好的例項，房價早已跌到幾百塊一平，有的甚至白送都沒人要。

你以為這是馬雲最後一次談房地產，那就大錯特錯了。今年8月份，就在他即將宣佈退休的前一個月，他又發表了樓市相關的“神預言”。據聚富財經報道，馬雲在參加某經濟論壇時再次提到了房地產，這次沒有“房如蔥”這種“博眼球”的辭藻，取而代之的是理性分析。他說，房地產過去對經濟增長的確功不可沒，但這是犧牲一代人的幸福為代價換來的。這樣的發展確實帶來了好看的資料，但這種發展模式不值得推崇。我們要警惕這種情況的再次發生。中國經濟的發展還是要靠實體經濟，房地產不能再被高高捧起了。

在馬雲看來，房地產繼續大力發展對經濟的擠壓比拉動作用更明顯。我們應該尋求新的發展路徑——實體制造為本，高科技賦能，金融助力，創新驅動的新實體經濟。眾多發達國家早已驗證過了，這才是國家強大，經濟崛起的硬實力。

未來樓市將呈現何種走勢呢？在馬雲看來，不用太久，只需要5-8年時間，未來樓市或從高位解體，投資價值逐步弱化，房地產真正迴歸居住本源。屆時，年輕人為房發愁的現象會逐步得到好轉，全民投資房地產的浪潮也會退去。

很多人說，馬雲聊樓市就是個外行，他壓根不懂其中規律，他這些話說得好聽，但是應用起來有多難，他知道嗎？我們的經濟發展需要房地產，這是人盡皆知的事實，不光現在我們不能“拋房”房地產，未來20年房地產將依然是經濟發展的支柱產業。

對此，我不敢苟同。其實當下對樓市影響巨大的三個資料的變化，已經在默默“力挺”馬雲了，中國房地產的高光時刻早已過去，未來樓市必然走向平庸，不敢保證每個人都買得起商品房，但是房價漲幅一定會迴歸合理，更多的人會有更合適的渠道解決住房問題：

首先，全國房屋面積夠30億人住，人均居住面積39平，樓市徹底告別房屋短缺，房地產早就過度發展了。大佬左暉說，中國人已不缺房，核心問題在不均衡。房地產大開發、大交易的時刻已經過去了，進入存量時代的房地產，超過90%的房子將失去投資價值。那麼既然大開發、大建設時代一去不復返了，房屋總量夠多了，未來房地產不可能再高速發展了。從當前的樓市走勢來看，我們完全有理由相信，有些房價虛高，調控壓力大的城市，未來隨著房子投資屬性的弱化，以及購房需求都釋放了，大家都不缺房了，市場自然會逐步迴歸理性，房價高位肢解也是完全有可能的。

其次，西南財經大學和螞蟻金服聯合釋出的《中國家庭金融調查專題——中國居民槓桿率和家庭消費信貸問題研究》報告顯示，中國家庭債務近6成由房貸構成，而且增速過快，不可持續。最值得一提的是，那些加槓桿買來的房子，近50%處於空置狀態。空置率如此之高，實難想象，中國的空置房要是拿出來平均一下，起碼有一大半的人不需要再買房，房價還能漲哪去?

未來政策調整肯定是在降低空置率方面下功夫，事實上已經有國家智囊建議徵收空置稅了，不排除空置稅先於房地產稅一步到來。真若如此，樓市或徹底失去上升動力。可能不需要5-8年，2-3年即可完成樓市的脫胎換骨。

再者，央行資料顯示，截止到2019年8月份，中國各類債券的餘額，約為93.9萬億元人民幣。這和2018年年底的資料相比，增加了大概8萬億元人民幣。也就是說，我們的債務幾乎是按照1個月增長1萬億元人民幣的速度上漲的。而這“93.9萬億元人民幣”的數量已經超過了2018年的GDP總量，也就是說，中國的負債率已經達到了100%。

那麼錢都花到哪裡去了呢？我不說大家也都猜得到，貸款買房了。上述報告說了，6成債務是房貸，剩下留給消費和實體制造業的錢的確太少了，有專家說房地產擠壓消費，擠壓實體經濟，這都是鐵證如山。國家其實也看到過度發展房地產的惡劣後果了，所以今年7.30時才一錘定音宣佈，未來不再將房地產作為刺激經濟發展的手段，才有了銀保監大力整頓房地產違規融資輸血的戲碼。歸根結底國家是要擺脫對房地產的過度依賴，尋求新的經濟增長點。

學過經濟學的人都知道，想要一個商品不斷升值，首先要保證它的稀缺性，其次才是有資金去接盤推動它不斷交易。但從上述三個支撐房價的基本面資料看，樓市高房價的問題很難再繼續走下去了。或者說有瓦解的傾向——中國樓市正在逐漸走向一個，無市場，無消費者，但是偏偏有供應的“兩無一有”局面。直白點說，這就是一個沒有溫度的市場，假如絕大多數人都買不起房，那麼就意味著市場失去了主流消費者，所謂的樓市就會自動高位解體。

相比於馬雲的“5-8年樓市或高位解體”預言，另一位實幹家大佬對房地產的批評更是激烈。他不僅贊同馬雲的觀點，更一針見血指出，中國經濟艱難，根源出在房地產上：正是因為房地產吸納了太多資金、勞務資源等，經濟發展才如此艱難。如果房地產的問題不解決，還是蓋那麼多的房子，所有銀行的資金、勞工資源等所有的資源都會流向房地產。

曹德旺還正義諫言：削減不應該的、虛假的投資，不搞那麼多的房地產。房地產不能再被高高捧起了，實體制造業不能丟，它才是國家發展經濟崛起的祕密武器。

其實，早在此之前，曹德旺就曾怒批過房地產和高房價。根據新浪財經報道，曹德旺認為，地產商不掏一分錢就賺幾十億，房價炒高了，銀行賺錢了，開發商賺錢了，炒房客也賺錢了，最後只剩下窮人買不起。針對不少人認為買好幾套房子保值的做法，曹德旺接受央視專訪時也談到，這是錯誤的做法，未來多餘的房子賣不掉、租不出去。他自己只留了一套自住房，不僅如此，他還勸自己的親妹妹趁早賣掉多餘的房子，未來是負擔，不僅不創造價值，還要交管理費。

不管是馬雲還是曹德旺，他們本質上都是出於善意才出言揭露房地產的發展現狀，他們作為中國非常知名且有影響力的企業家，對於國家發展，經濟增長有使命感和責任感。我相信他們所言即所想。也希望國家能聽到他們的諫言和建議，在解決房地產市場問題時，能充分考慮到有用的觀點。房地產是解決億萬剛需居住問題的民生產業，更是經濟發展的重要一環，充分解決好房地產中的諸多問題，於國於民於經濟都是大有裨益的。