房地產是拉動中國經濟高增長的火車頭

20年來，房地產作為中國經濟發展火車頭，當之無愧。一是行業體量大，對經濟增長直接貢獻高；二是產業鏈條長、關聯行業多，房地產投資和消費帶動一大批上下游行業發展。其中，房地產開發投資帶動建築業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游製造業；房地產消費，既直接帶動與住房有關的家電、傢俱、家紡、裝潢等製造業；也明顯帶動金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業。

房地產提供的土地出讓金和稅收收入，有力支援了地方政府推進大規模基礎設施建設、工業稅收減免和地價補貼，幫助中國製造業在過去20年的國際競爭中脫穎而出，為國家創造大量外匯收入，使出口成為拉動經濟發展的重要馬車。2012至2018年，全國300城工業用地成交樓面價累計漲幅僅4.2%，而住宅用地成交樓面均價累計漲幅達178.6%。1998-2018年，全國公路、鐵路里程分別由127.9萬公里、6.6萬公里增長至485萬公里、13.2萬公里。

房地產是最重要的貨幣創造媒介之一，推動信用擴張和經濟發展。第一，中國金融體系以間接融資為主，房地產資產品質高、價值穩定，作為最重要的抵押物為信用擴張創造基礎條件。2018年末，上市銀行貸款餘額中抵押貸款佔比42%，其中四大國有銀行為45%。抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產中，房地產佔比高達76.4%。第二，在快速工業化、城鎮化階段，大規模的房地產開發建設是經濟發展、城市建設的引擎。房地產專案投資金額高、單體規模大，需要信貸支援。2018年房地產開發貸佔金融機構貸款餘額9.5%，支撐起相當於全社會固定資產投資18.6%的房地產開發投資。第三，在住房市場化國家，住房貸款是支援居民購買住房、改善居住條件的重要手段，是居民部門的主要負債，也是金融機構的重要資產投向。以美國、日本和德國為例，2017年居民住房貸款佔總負債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，佔金融機構貸款餘額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2018年中國居民住房貸款餘額佔居民總負債的56.4%，佔金融機構貸款餘額的18.9%，均低於發達國家水平。

怎麼從城市化程序來看房地產發展？

一個類似的例子，就是天津。天津的主城區在03年前同樣可以用破爛形容，樓市也一直半死不活。在03年之後，天津人突然意識到了城市化的重要性，開始著手打造他們的城區，因此也實現了樓市從4000到14000的飛躍。

中國的二線城市，基本上有著一個相同的特點：那就是在本世紀初期，開始著手啟動新城區建設，開始從單純的工業城市，向著城市化之路邁進。或許這是由於這些城市從本世紀之初開始，已經實現了人均可支配收入3000美元這個所謂的小康收入水平線，從流水線上下來的土老闆們，開始有了生活得更好的需求，因此城市化，就必然是當地政府的不二選擇。

當集中政府的財力打造出一個全新的城區之後，必然會吸引當地的富裕群體和財富彙集，從而更加推高新城區的地價和房價。理解了這個客觀規律，就可以理解，經濟發達的二線工業城市，它們集中力量打造的新城區，必然會成功，也必定能實現財富的彙集效應。反過來，經濟落後的三線、四線城市，它們如果試圖打造新城區，受財力所限，能實現的配套有限，因此提升的生活品質也極其有限，對財富的吸引力也必定有限，因此往往會建出一座空城。這就是新城區建設背後的客觀規律。

相對於正努力從大型工業區向宜居型新城市邁進的二線城市來說，三線城市目前的主要任務，還是好好的提升工業化的水平，完成原始積累。而一線城市的城市化任務，就是打造核心經濟區，也就是CBD。

當前中國的房地產市場形勢如何判斷

1-9月的經濟資料及房地產資料已經公佈。從國家統計局公佈的資料來看，中國第三季度GDP按年增長6%，遜於市場預期的6.1%，是繼今年第二季度6.2%後，再創自1992年有記錄以來的季度最低增長速度。對於這個GDP增長速度，政府的官員認為主要巨集觀經濟指標仍然保持在合理區間，而且這樣增長速度在全球主要經濟體中也是名列前茅的。

而政府官員的依據一是今年前三季度中國GDP按年增長6.2%，二是經過一系列的經濟刺激政策，最近的經濟形勢開始企穩。儘管對於這樣的增長速度市場質疑較多，但政府官員的判斷應該是沒有多少錯，因為從當前中國投資、出口及消費來看，其增長下行的壓力並非是那樣大。特別是當前拉動中國GDP增長的房地產市場並非如有人所認為出現拐點，而且仍然保持了幾年來的增長大勢。

從國家統計局公佈的資料來看，儘管今年前三季度全國固定資產投資只是上升5.4%，增長速度有所回落（其主要原因可能是民營企業投資意願下降），但1-9月份全國的房地產開發投資基本上處於高水平上。國家統計局釋出資料顯示，1-9月，全國房地產開發投資98008億元，同比增長10.5%，增速遠大於GDP增長速度4.3個百分點。其中，住宅開發投資72146億元，增長更是高達14.9%。住房開發投資增長達15%，這說明了當前中國房地產市場仍然處於極度的繁榮。這是拉動當前及未來一段時間裡中國固定資產投資增長最大動力。因為住房開發投資快速增長，不僅在於其本身速度，而且在於它將是推動城市化、推動城市基礎設施投資等的巨大動力。

從住房銷售情況來看，1-9月份，商品房銷售面積119179萬平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長1.1%。商品房銷售額111491億元，增長7.1%，增速加快0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長10.3%。東部地區商品房銷售面積47035萬平方米，同比下降2.9%，降幅比1-8月份收窄0.7個百分點；銷售額59171億元，增長6.0%，增速加快0.5個百分點。中部地區商品房銷售額24279億元，增長7.2%。西部地區商品房銷售額23781億元，增長10.6%，增速加快0.7個百分點。

這些資料說明了中國經濟的房地產化的趨勢一點都沒有改變，而且住房開發投資、住房銷售面積及住房銷售金額增長又開始迴轉。

如何投資房地產市場

房地產投資三大方式

現有房產投資

投資房地產市場最明顯的方式就是擁有房產。然而，有幾種方法可以做到這一點。

租賃房地產

首先，你可以購買住宅進行出租——單戶住宅、多戶住宅或商業公寓。雖然從長遠來看，擁有出租房產是積累財富的好方法，但並不是每個人都適合做房東。

房屋租賃有很多風險。你可能會遇到昂貴的維修問題，你的房屋可能會空置一段時間，或者你可能不得不處理驅逐一個壞租戶。此外，投資租賃房可能是一個長期的責任，即使你聘請物業經理來處理日常運作。

別誤會我的意思，我不是要勸你不要投資租賃房產。事實上，我自己也有一些，這是我最喜歡的投資房地產的方式。

修繕之後轉售

另一種方式是購買房產進行維修，然後獲利出售，也就是所謂的“修理後再出售”。

一方面，“修復後再出售”的策略可能是高利潤的，尤其是在強勁的房地產市場。然而，與其說這是一項投資，不如說這是一項生意，而且如果你不知道自己在做什麼，那麼你很容易在“修復-轉售”(fix-and-flip)中虧錢。如果你想把這種方式作為房地產投資策略，我強烈建議你在開始之前儘可能多地了解它是如何運作的，以及其中涉及的風險。

房地產投資信託

你也可以通過房地產投資信託基金(reit)間接投資住宅地產。這些是專門從投資者那裡籌集資金來開發、購買和/或管理房地產資產的公司，還有幾家優秀的投資於住宅地產的基金（以下簡稱REIT）。AvalonBay Communities (NYSE: AVB)、Equity Residential (NYSE: EQR)和Mid-America Apartment Communities (NYSE: MAA)都是很好的例子。

通過這種方式投資有一些普遍的優勢。首先，房地產投資信託基金是投資房地產的一種輕鬆的方式，與直接擁有房產相比，它需要的時間更少。其次，REIT可以將你的風險分散到數百甚至數千處房產中，因此空置或意外的維護成本不會造成太大損害。第三，REIT是高度流動性的投資——一個公開交易的REIT可以在點選一個按鈕後立即買賣。

此外，與其他型別的股票相比，REIT的股息收益率往往高於平均水平，這使它們成為退休賬戶投資房地產市場的理想方式。

眾籌房地產

一種相對較新的房地產投資方式是眾籌。

當一位經驗豐富的房地產投資者識別一個機會,說購買和改造舊公寓社群,他們可能沒有完成專案所需的資本本身,所以他們可以選擇重籌網站從個人投資者籌集資金。

這可能是一種流動性極差、風險較高的住宅房地產投資方式，但回報潛力也很高。如果你有一個相對高風險的容忍度和至少幾年內不需要的資金，眾籌房地產可能值得一看。