日前，國家統計局公佈31省份前三季度房地產開發投資情況,廣東繼續穩居第一,累計投資超過1.1萬億元。增速方面,海南、寧夏、河北3個地區同比增速為負。

從增速來看,安徽、廣東、山東、湖南、內蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、貴州、廣西、雲南、西藏等14省份增速跑贏全國。其中,西藏、雲南、廣西增速位列前三甲,分別為40.9%、29.7%和28.7%。

另外17省份增速均低於10%,其中,海南、寧夏、河北3地同比為負增長,分別為-28.1%、-10.4%、-1.1%。

為減少經濟對房地產的依賴,海南對房地產屢下重手。自去年6月以來,海南房地產投資持續保持負增長,進入今年後增速下降趨勢尤為明顯。

今年9月,海南房地產再出禁令。9月16日印發的《海南省產業准入禁止限制目錄 (2019年版)》針對房地產業提出的管理措施為:禁止建設房地產開發經營中的產權式酒店;生態保護紅線區內建設商品房;利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅;五指山、保亭、白沙、瓊中4箇中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產專案。

Ⅰ

房地產包括住宅和商業地產，其中以住宅為主。商品房是一種很特殊的商品，具有投資品和消費品雙重屬性。房地產產業鏈很長，涉及的行業面也十分廣闊，所以才會成為牽一髮而動全身的經濟支柱產業。正因為如此，房地產市場的銷量、土地購置和新開工面積等指標也成為了重要的經濟先行指標。

同時，房地產所佔的社會總投資比重非常大，這也使得房地產的消費投資為每輪經濟的繁榮興盛貢獻巨大。同樣，每輪經濟的衰退也房地產泡沫息息相關。

先不往巨集觀方面說，就拿中國普通居民家庭財富舉例，根據西南財經大學釋出的最新資料顯示，中國家庭住房資產在家庭總資產中依舊佔據了絕對的大頭，佔比達到了77.7%，而這個數字在美國是34.6%。

放眼全社會固定資產走投資，房地產同樣舉足輕重。製造業投資一半左右都與房地產鏈相關，地方基建投資在很大程度上受土地財政支撐。房地產更是直接帶動了家電、家居、裝修、銀行、建築、建材、玻璃、水泥等行業的發展。

房地產是如此重要，但長期以來飽受爭議，其中房價的走向成為最核心的爭論點。在各地房價一騎絕塵的路途中，那些早期提出房地產泡沫、樓市崩盤論的專業人士早已失去了聽眾。人口老齡化、房地產調控、城市化放緩、商品房存量大而空置率高、房價過高、房產稅試點等曾經流行一時的看空邏輯都最終沒有阻止房價的上漲，那究竟是什麼造就了中國最堅硬的“泡沫”，未來又將何去何從呢？

無論是哪個行業，我們都可以從供給和需求兩個方向看。

長期以來，控制大城市規模、積極發展中小城市和小城鎮、區域均衡發展一直是中國城市規劃政策的指導思想。但“有心栽花花不開，無心插柳柳成蔭”，在減少大城市和增加中小城市土地供應的城市規模調控程序中，人口的大城市遷移之旅並沒有減緩，最終造成了一、二線高房價，三、四線高庫存的現有局面。

可以看出，土地供應和人口是影響房地產週期發展軌跡的兩個重要因素。城市的土地供應決定了房市樓市的供給上限，人口決定了需求規模。同時土地供應政策又是以人口為中心來制定，所以人口是最為核心的決定因素。

前面我們說到了人口遷移，除此之外，人口還包括人口出生率、死亡率、平均壽命、人口數量和人口結構等。所謂人口結構，一般指的是男女比例、年齡結構。我們都知道每個年齡段的人口數量分佈是不均勻的，出生死亡使得人口結構始終處在動態變化之中，但整體來看是呈現出週期性變化。關於人口週期，中國正步入人口老齡化社會應該是我們近一年聽到最多的媒體報道，人口老齡化將會導致各種社會問題的發生，最為顯著的莫過於勞動力和購買力的短缺。2016年1月1日，新的《人口與計劃生育法》放開二胎也正是為了應對這一重大的社會問題。

房子歸根結底是給人住的，人口狀況直接影響房屋購買力，所以房地產週期可以視作人口週期的一部分。過去十年房地產的蓬勃發展也是人口紅利的重要體現方式，而現在社會人口的老齡化趨勢也勢必放緩房地產的發展速度。

從統計資料可以看出，中國購房的主力軍主要集中在20歲至50歲，其中20歲至35歲以首次置業為主，35歲至50歲以二次改善型置業為主。根據目前的新生兒出生情況來看，這個年齡段的人口數量將在未來很長一段時間內保持下降態勢。由此可見，房地產總量將放緩幾乎已成定局。那麼是不是說未來房地產不再具備投資價值了呢？

並不是。總量是綜合表現，但結構的差異我們不能忽視。大城市相比中小城市和城鎮，具有更大的聚集效應和規模效應，人口遷移如時代的洪流一般不可阻擋，也為房地產發展帶來了重要影響，引發了一二線與三四線城市房地產的明顯分化。

韓寒在《後會無期》中寫道：“在大城市，有關係有勢力，就會比別人更公平。”但單論相對的公平，大城市確實會比小城市會有更多的機會。

在未來中國的人口遷移格局中，大都市圈人口將繼續聚集，城市之間、地區之間的人口聚集態勢將分化明顯。這一點我們從近幾年各地區房價表現就可以看出來，一線城市和部分二線城市房價上漲明顯，大部分三至六線城市房價平穩，大都市圈化成為了中國城市化程序的下一個目的地。

另外，一、二線城市房價不是由當地居民收入水平決定的，而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入以及房屋供應能力等因素決定。所以總的來說，“總量放緩、結構分化”將很可能成為中國未來房地產的典型特徵。

當然，除了人口遷移、土地供應外，貨幣政策也影響巨大，曾經“四萬億”的大放水便是鮮明的歷史例證，多少人因為它實現財富自由，又有多少人在無聲無息中承擔著財富貶值縮水，卻毫不知情。所以，財富永遠不會虧待看懂歷史機遇的人，你看懂了當下的歷史機遇了嗎？

Ⅱ

近一月機構調研熱度排行（2019.09.24-2019.10.24）