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作者|楊小米 編輯|欣欣

我的二套房已經買了，但是還沒有過戶，在沒有拿到房產證之前，我先不寫，免得中間出了什麼問題。

這段時間，我已經記錄了很詳細的筆記，跟著買房專家學習了很多方法，等我的分享。

今天我想和大家分享一下，買房的準備工作，一定要親自去做。

不知道大家有沒有發現，你買一個化妝品可能貨比三家，但一買房就很衝動，覺得麻煩，結果一買就入坑。

我和劉先生決定今年出手，絕對不是臨時的決定，而是很早就達成買房的共識了，只是提前了而已。

今年11月初，我一個好朋友，和我同齡，明年就拿到上海戶口了，想買房，給我說了一下他的情況，首付大概250萬，總價700～800萬，有首套資格，首付35%就可以（之前是30%），每個月還3萬貸款沒問題，讓我推薦樓盤。

他也來自農村，家裡一分錢沒有給，首付是他自己奮鬥出來的，選對了賽道，上海這座城市就這麼魔幻，抓住機會，可以逆風翻盤，要不怎麼說是魔都呢？

人們總笑稱上海是“魔都”，魔鬼的魔，英文翻譯成devil city，但我卻覺得，這個魔都，是魔法、魔力的“魔”，magic city, 在這個magic city，只要你努力夠多，思考夠多，那些在過去遙不可及的夢想，都有機會被實現。小人物也可以成為大主角，再小的追求，都有自己的光芒。

透過他的描述，我認為他對買房這事，沒思考明白，我沒有推薦任何樓盤給他，而是給他列了一個買房準備清單，這是買房的第一階段，讓他一週之內做完功課，發給我。

在買房之前，要做的是盤點自家的情況。

這個清單，也是我和劉先生請教了買房專業人士，才拿到的，想要綜合評估我們的經濟情況，判斷我們可以買什麼樣的房子。

雖然我不是買房專家，但還是可以告訴想買房的新手朋友，可以朝著哪個方向準備，不一定買到最好的房子，起碼不會掉坑裡。

關於買房資格，我想說一下，在上海買房需要有上海戶口或者已婚，5年社保。

上海落戶的政策鬆動了，很多方法，感興趣的可以研究一下。

我和劉先生已婚，我倆的資料都要的，朋友沒有結婚，提供自己的資料就行。

01徵信報告

在買房之前，我建議大家列印自己的徵信報告。

在上海，你直接輸入百度，有很多地方可以查徵信，找一個離你近的就可以。其他城市，我相信這事不難。

我和大家說一件事，我的徵信報告上，有一筆逾期，這是晴天霹靂，後來我終於明白是怎麼回事了。

交通銀行曾經給我電話，有一張信用卡的白金卡，具體我記不清楚了，年費1000元，消費3筆，就不用交年費了。

結果，我答應要這個卡，去年過年期間忙，忘記消費了，提醒我前兩次，電話我沒接到，等我發現，馬上付了這1000塊錢。

這是我的失誤，可是我已經逾期2個月，上了徵信，我就想如何解決呢？

我諮詢了我銀行的理財經理，他說這個只有你打電話給信用卡中心解釋情況，網上有很多說幫你解決徵信問題的，千萬不要相信，多半是騙人的。

他還安慰我，你徵信比較好，就這一筆的話，錢不多，貸款評估可以理解。偶爾忘記一次，銀行可以理解的，重要的是不能經常發生。

我第一時間，給信用卡中心打電話，解釋清楚這事，並且說我馬上要買房了，因為這一個逾期，1000塊錢，影響貸款，實在太難過了，拜託他們，看看能不能提供一個說明。

他們給我提供了一個說明上交到人行，45天后，讓我去檢視。

▲信用卡中心發來的簡訊

但是這事的發生讓我當時特別焦慮，這個教訓分享給大家。

當然，如果你的徵信有問題，只要是能解釋清楚，銀行批貸款，會理解的。但我見過很難看的徵信報告，貸款會受影響。

大家一定要重視徵信，這事之後，我整理了一下自己的信用卡，留了2張，設定成自動還款了，並且根據還款日期，檢查一下。

對於自己犯這樣的低階錯誤，我很是自責了一段時間。

徵信，非常重要，檢查你的徵信，如果有逾期，那麼你要重視起來了，從這一刻，不要再犯這樣的錯誤。

從現在開始，信用卡一定要按時還款，還有按時還按揭。

02工資流水

去你發工資的銀行，列印近1年內的流水（進出流水都需要，不僅僅是工資這一項）。

一定要保持流水的健康，每個月有穩定的收入，銀行一般也根據這個收入，判斷你的還款能力。

一般情況，要求夫妻銀行流水是月供的2倍以上。

我們要提前評估，免得到時候貸款批不了那麼多，你買了超出還款能力的房子怎麼辦？

我見過這樣的人，買房時步子邁得太大，還了1年貸款之後，後面的就還不上了，只能賣房子，鉅虧。

檢視自己近一年的流水，也能對自己的收支情況有一個更全面的瞭解。

此外，租金也可以是流水，寬泛理解，就是銀行看你穩定收入的一部分。

03房產證

這個房產證，當時只要求提供上海的，外地的不用。

如果上海沒有房，就不用提供了。

這個都是盤點自己資產，也是給銀行貸款提供一個資產證明。

（買房還是有一定的地域差異，你可以瞭解一下自己所在地的情況。）

04公積金

一般提供，基礎公積金彙總頁與近一年明細頁截圖。如果你有補充公積金，也請一併提供。

具體操作步驟：

① 上海住房公積金網

（http://www.shgjj.com）

登陸後，檢視以下兩頁（這個是我個人的公積金賬戶）：

▲我的個人公積金繳費情況

05你的最高學歷證明覆印件

這個有的銀行需要，有的銀行不需要，不是特別重要的事情。

以上是我們諮詢買房專業人士時，對方讓我們提供的，當然，更復雜的還有企業營業執照和企業經營一年內流水。

根據我個人的經驗，我又給朋友補充了一些需要做的事。

06盤點手裡的錢

存款（父母給的錢也算）+公積金賬戶的錢（其他地方的可以取出來，上海的留著還房貸）+可以借到的錢

這個真要好好盤點，你的決策，要以手裡的錢做依據，不是一拍腦門決定的。

你要根據這個，看看你可以提供多少首付？還要思考自己的職業發展、未來花費，不影響生活，每個月可以還多少貸款？（銀行流水可以一定程度上判斷出來）

這個工作大概花多長時間呢？我和劉先生花了2天，全部整理完畢。

因為朋友的戶口明年6月才拿到，他時間寬裕，我給他的建議，可以花一週。

盤點好這些後，買房的需求才提上日程，我讓他列一下自己直觀的需求，列幾點，哪些必須要滿足，哪些可以妥協。

剩下的就是根據預算，看房子，這又是下一個功課了。

我和朋友開玩笑，你做好這一步，我可以再告訴你下一步要幹什麼。