最近和一些人聊天，挺無語的。

我經常會叫別人去買房，除了一些買過房嘗過甜頭的人之外呢，大部分親戚朋友都不會理我。

每每讓他們去把老房子給換了，都會遭到他們的白眼，客氣點的會說，我這個房子住的蠻好的，不用換；不客氣的則是一個白眼過來，反問道：你覺得房價還會漲嗎？

這個白眼我記得，從房價3000塊就一直在翻，翻到了今天。

正好最近又發生幾件事，一個是不少盤開始出現了滯銷，一個是很多很多人問我，手上只有100萬買什麼房，這種兩極分化讓我覺得很有意思。那麼到底要不要買房，怎麼買房，我把它們都總結了一下，說下我自己的看法。

房價上漲的原因有2種：

一種是隨著貨幣超發而上漲。

放眼全國，我們是不缺房子的，之前統計也顯示，中國戶均房產1.5套，也就是房子其實是足夠的。

但即便如此，中國房價這20年依然是在飛速上漲，這其中最重要的原因就是貨幣的超發以及槓桿的使用。

貨幣超發必然帶來資產的漲價，不僅在於樓市，股市也是如此。雖然上證指數沒漲，但代表最核心資產的滬深300的年漲幅基本在10%，並不輸給房價，這就是貨幣超發的功勞：貨幣帶動了資產價格上漲，也帶動了頭部企業的利潤上漲，最終反映在股價之上。

另一種是隨著供不應求而上漲。

這個就很關鍵了，也是我們覺得房價漲的太快的原因。為什麼我們會覺得房價漲的太快了呢？因為一二線城市，這些我們都想要買的城市確實漲幅遠超大盤。

事實上，在全國很多地方，房價依然是很便宜的，真正漲的兇的是核心城市，他們的上漲又來自於2點：

1、財富的迅速增加。房子是一個城市的股票，這句話沒有錯，一個城市經濟足夠好，人們的財富就足夠多，作為每個人都需要的房子必然隨著大家的競爭而上漲，所謂價高者得，隨著大家財富原來越多，這個競爭下的“落槌價”就自然水漲船高了。

2、人口的大量湧入。這個更好理解了，既然房子是有限的，那麼競爭者越多，參與的富人就會越多，大家拼的家底就越狠，最終依然是價高者得，那些願意付出6個錢包的富人搶走了稀缺的房子。

以上呢，就是放眼全國而言房價的邏輯，由於人口會不斷由三四線湧入一二線，所以一二線的房子是供不應求，還會繼續漲的。

這是否意味著一二線可以閉眼隨便買呢？

顯然不是的。

最近幾年，在大部分城市都出現了一個情況，那就是老舊小區長期橫盤，而且一旦調控就會暴跌，比如前2年調控下的北京上海老破小都出現了20%以上的跌幅，這是為什麼呢？

因為他們的人口流入放緩了，其本質是需求減少了。

這源於2方面

一是不近人情的調控，社保滿5年的外地人只有結婚後才可以買1套房，讓人根本無法去買房。

二是對人口的究極限制，除非北大、清華、科學家、董事長，其他人基本沒有落戶的可能。

沒了需求，而新房還在建，這就會出現一個很可怕的事情，那就是房子數量開始逐漸追上人口了。

11個人買10套房，會搶的頭破血流；9個人買10套房，就問人問津。

當然，這不代表北京上海不值得投資，因為他們是屬於被政策強壓下的房價橫盤，不是正常情況，北京上海的收入依然是首屈一指的，房價的底線是非常高的，一旦某天政策放開，就是可怕的暴漲。

事實上，這事已經發生了，這2個月上海房價暴漲的背景就是落戶的大大放鬆，導致人口飛速流入。

那麼即便我們選到了最好的城市，房子也可以亂買嗎？

依然不可以，因為長期看，人口的增長依然是有限的。

一個城市縱然目前有大量人口湧入，但隨著城市化的結束，人口流入速度必然放緩，房子卻越蓋越多，慢慢的依然會淪入一個房子比人多的境地。

一旦房子比人多了，那最差的房子一定是無人問津的。這就是在很多人口流入已經放緩的城市裡，老破小常年不升值的原因。

比如南京

到了這一步，我們可以總結一下：

1、就全國而言，房價的上漲，必須有人口的持續大量流入，以及本地較高的經濟發展水平

2、就全市而言，房價的上漲，也只會出現在一定品質的住宅和版塊之上

有人說不是啊，你看2015年不是全國普漲嗎？你看誰誰誰當年買了郊區，現在不是翻10倍了嗎？

下面就說一下今天的主題，那就是在今天，我們要買什麼房子？

2015年的普漲，源於眾所皆知的樓市大鬆綁，全國取消限購漲價去庫存。這個時候的需求是暴增的，每人買幾套房，那自然是普漲。

但這種情況未來是鐵定不會發生了，這3年來我們已經看得清清楚楚，最上層對房價的調控意志是絕不會改變了，也絕不會允許之前的全國投資性購房，所以普漲是沒有可能了。

而郊區神話往往也只會出現在之前不成熟的投資市場之中。房子不比股市，很多年前人們是不懂“買預期”的，這就造成了郊區的白菜價，市區賣1萬，郊區1千都沒人買，這種開盤價的巨大差距其實才是郊區神話的根本原因。

今天市區賣5萬，10公里外郊區還會賣5千嗎？不可能的，它們只會賣3萬。更何況，不是每個郊區都翻身了，至今依然有很多版塊規劃遲遲沒有落地，遠遠跑輸大盤。

所以，賭郊區其實並不是個非常划算的買賣，風險依然不低。

話說完了

那麼在今天，我們還要買房嗎？

換房是必須的

普漲是不可能了，老房子流動性會越來越差。

現在二手房是真難賣，別看中介掛出來的成交，那都是萬里挑一的。事實上除了高品質的新房和學區房之外，老房子根本沒人買。

我身邊很多朋友吃了大虧，他們的一些老破大按照小區均價掛牌，結果掛了2年也沒人看，利息虧了近百萬，期間中介讓降價他們就是不肯降，利息虧的越多他們脾氣越犟，越希望掛高價等傻b，最後實在扛不住了，降價百萬出手。

你看，利息虧100萬，房子降100萬，耽誤了3年打新又虧200萬，這套老破大害得他比預期虧了400萬。

這就是今天的市場。

所以我是真心建議各位還在住老房子的朋友，閉上眼睛換新房。不需要你跨區域從城東搬到城西，也不需要你去萬人搖號搶破頭，甚至不需要買倒掛盤，你只要在家附近找個新房買了就行，老房子趕緊賣吧。

哪怕這個新房沒有倒掛，也是划算的，因為新房是可以繼續漲的，而你的老房子是要跌的。更何況今天新房的舒適度和鄰居素質，也絕不是老房子可比，這會讓你剩下的人生開心很多。

如果老房子賣不掉，那我建議直接壯士斷腕，割肉降價吧，今天都賣不掉，以後更賣不到，不如早點賣掉還能省些利息。

倒掛源於資訊不對等

我發現我周邊的親戚朋友們，他們越是工薪、越是貧窮越不愛折騰，一喊他們買房就找出種種理由來推脫，嫌換房麻煩，竟然還說出了“哎呀，現在買房要搖號煩死了”的理由，好像他就該睡在床上等人送錢上門一樣。

這是無法理解的，因為他們每天工作10小時，一週工作6天，月薪可能區區幾千元，一輩子不過200萬元的收入，而他們只要賣房置換打新就可以獲得100萬的收入，100萬存到退休也是200萬了。

也就是說他們把命賣了折騰一輩子的收入還不及買房折騰1個禮拜，而他們依然腦子轉不過彎，真的只能很難聽的說一句話：可憐人必有可恨之處。

這還不算

因為人生很長，你今天不買房，有本事一輩子不買房；你自己不買房，有本事小孩結婚了也別買房。

於是我們看見了，這些今天死不肯買房的人，幾年之後小孩結婚了含淚高價接盤二手，這輩子白乾。

所以為什麼會有倒掛？

在一個正常的經濟學模型裡倒掛是不應該出現的，因為一旦有了差價，就會出現套利的行為，所有人都會去賣二手房買新房，最終導致二手房跌倒和新房一個價為止。

而今天之所以還有差價，就是因為一堆人不肯賣舊房買新房，所以二手房跌不下來，這就是倒掛的根本，也是我們限價失效導致萬人打新的原因：資訊不對等導致一堆人不肯換房。

總之，所有人都應該去賣舊買新。

上面的話是對已經有房的人說的，他們再窮也有一套價值數百萬的老房子作為資本。

而對於那些新南京人，手上只有100萬的人怎麼辦呢？

我是這麼看的。

首先，作為二線城市，我們依然有著不錯的收入增長，人口還是在緩慢流入，那麼房價其實還是會繼續漲的，前提是你看得上的房子。

所以你若是無房，依然要早點上車，買個稍有前景版塊的新房。因為你若是不上車，今後再想買房就會發現，新房價格確實上漲了，哪怕漲的不多，哪怕限價之下一年漲個5%，依然是超過了你2.5%的支付寶收益，你還是虧的；而另一方面你若是買二手房，雖然他們賣不動，但賣家都會和我那沙雕朋友一樣，賣不掉也要掛高價爭口氣，所以你二手依然買不到便宜貨。

結果自然你會很慘。

無房的，趕緊買房吧，買什麼房呢？我建議買上班近，可以自住的房子，那就差不多了，調控不會允許暴漲，但微漲你也受不了。

而對於那些只有100萬又想投資的人而言，我覺得還是算了吧。

今天調控之下已經很明顯了，好房子都要8成首付，區區100萬隻能撿到最爛的房子了，這種房子風險是必須要考慮的。

風險在哪裡？

第一是流動性風險。這種房子即便是五橋之流，短期內流動性依然會很差，各位看江北非核心區上千套無人問津2萬多的次新房就會不寒而慄了，未來你若是缺錢想要賣房，那是非常困難的，可能把你微薄的收益都給讓了還沒人買，畢竟只有100萬的家庭是很不安全的，你們未來要用錢的地方太多了。

第二是機會成本風險。未來的調控鐵定會繼續加大，這意味著可能五橋會變成8成讓你後悔沒早上車；也可能會增值稅2改5，個稅差額20%，甚至可能學習長沙4年限售，第二套房必須在第一套領證滿4年才能買（等於二套房7年限購）。這種情況下，可能就沒人買房了，那個時候你的100萬就可以隨心所欲買核心區了，而已經買了五橋的人只能暗自流淚。

總之呢，對於只有100萬的朋友而言，你們對面的不確定性和風險太大了，我是真心不建議你們去做任何房產投資。

所以這裡強調一下，為什麼同樣是100萬買房，買的是同樣的房子，我建議剛需直接買，而投資不要買。

因為這2種人面對的風險是不一樣的。我不是說五橋之流不好，我只是說對特定人群而言風險高了，如果五橋未來暴漲你們也別噴我。

而對於土豪而言，至少這2年你們遇到了前所未有的好時代，你們可以盡情的去買最好的限價房，最好地段、最好的品質、最好的未來，無論是投資還是改善。

未來很長一段時間，升值潛力最大的，一定是高品質的、好地段的好房子，比如河西大校場150平左右的新房，那是最好的。

當然不能太大太豪，CEO盤依然要避免，不管看上去有多便宜，因為這個城市的購買力是永遠趕不上它的價格的，未來一定會長期跑輸大盤。

什麼叫CEO盤？在南京1500萬以上總價的就是，每年持有成本就是100萬，別指望賺錢了，不虧就不錯了。所以你要是用老房子去換CEO盤投資，那就買櫝還珠了。

總有人說，你看灣四都賣多少錢了？

我還是那句話

馬雲4000億，王健林1000億，鍵盤哥1億。

當世界上有1顆長生不老藥的時候，它就是1001億讓老王剛好買不起的價格；當2顆的時候就降為2億了。

當南京處處是灣四的時候，灣四之流的價格就要大跌了，而自2018年以來，南京200平以上的房子怕是賣了千套之多，它們還都沒上市呢。

窮人肯定很不服氣，憑什麼讓富人賺錢？

這個世界就是這樣，沒有絕對的公平，但我們只能去面對，不是嗎？

憑什麼茅臺永遠漲，而買一手的門檻要18萬之多？

很多人之所以窮，真的不是世界不公平，而是自己不努力，當他願意慣性的給人剝削一輩子而不願意面對新生事物去努力一個禮拜的時候，他的一生就註定了。而更可怕的不在於他們不折騰，而是他們瞎折騰，P2P、非法集資、電信詐騙的受害者又恰恰都是他們。

希望今天文章給大家一些啟發