房地產市場和股票市場是兩個體量巨大的蓄水池，是投資者配置資產最常見的去處。但是在我們樸素的印象中，樓市給人的感覺是總是在漲漲不停、賺的多，而股市給投資的印象卻是跌跌不休、虧的多。

今天我們來複盤一下最近十幾年股市與樓市的歷史資料，來研究一下這兩個市場走勢有何關係，看看能否有機會利用這兩大市場合理的配置資產，獲取超額收益。

最近大家吐槽最多的就是A股點位十幾年沒漲，2007年初就達到了3000點，現在2019年11月了，將近十三年過去了，還在2900點附近折騰。

下圖是上證指數從2007年至今的走勢圖，除了2006年-2007年10月、2014年7月-2015年6月有兩波短暫的牛市，其他時間均處於漫漫熊途。十年青春先給了市場，但大多數投資者到頭來卻兩手空空。

相比股市投資者的悲催，樓市投資者卻收穫頗豐。

下圖是2007年-2019年上海房價的走勢圖。這裡用之所以使用上海房價而非全國房價，是因為作為一線城市和經濟最發達的地區，上海房地產市場總是全國市場的風向標和領頭羊。上海也是財富聚集的中心城市，這裡有大批敏銳聰明且富有的投資者。

過去十幾年中似乎任何時候出手買房子，都不大會虧。房價在不斷加碼的調控中卻總是倔強的一路向北。從上圖中可以看出，上海房價有幾輪快速上漲的區域：2009年初-2010年中旬、2015年下半年-2017年上半年。這兩個時間區域房價在1年多時間內走勢凌厲，幾乎翻倍。

再結合前面提到的股市的牛市時間，你看出什麼規律了嗎？

沒錯！每次股市大牛之後均有一波樓市快牛。

沒反應過來的同學我幫你們圈出來了：

2007年股市大牛市後，上海樓市從2009年初到2010年4月短時間內從1萬出頭長到了2萬出頭（中間間隔了2008年，這一年美國金融危機波及全球，要不是因為這個原因可能樓市牛市會來的更早）。2015年大牛市之後，上海樓市從3萬漲到了5萬3，幾乎翻倍。

有些同學跳起來了說：那我們為何不熊市買股票，等待牛市來了賣出，然後買房子，等待房價發射。然後再進行下一輪？

恭喜你都學會搶答了！我要說的就是這個：踏準節奏。

剛才只是感性的分析，下面我們來理性的算算看，踏準節奏能讓你的財富雪球滾到多大？我們把股市點位和房價走勢放在一張圖裡，藍色線的是股市走勢，黃色線是房價走勢。我們把這張圖分成5個區域：A、B、C、D、E。

假設一個理想的情況，你踏準了節奏在A、C兩個區域持有股票，而在B、D兩個區域持有房產。假設初始資金100萬。

A．如果在2006年初的時候你持有100萬股票（此時上證點位1200點），然後到2007年10月6000點賣出，指數漲了5倍，保守計算你的資產漲了4倍變成了400萬。

B．緊接著，將股市套現的400萬拿來買房子（此時上海房價1.05萬），首付50%，另外50%也就是400萬貸款（首套房雖然可以30%首付，但是貸款的上限受制於月收入，400萬差不多是白領家庭能貸額度的天花板）。你可以買到價值800萬的房子。一直持有到2014年6月（上海房價3.06萬），你手中的房產價值約2400萬，賣掉它還掉400萬貸款你還有2000萬。

C．然後，將樓市套現的2000萬投入股市（此時上證點位約2000點），持有到2015年6月5000點賣出，指數漲了1.5倍，保守計算你的資產翻倍，變成了4000萬。

D．此時，運用現金4000萬加上貸款500萬（考慮到隨著工作年限和職位的提升使得收入的提高，可貸款額度也提高）用來買房子（可買3套1500萬的房子。有人抬槓說上海只有2張房票。破解的辦法很簡單：彼時限購還不是最嚴，可以先買兩套，離婚房子給另一半，獲得房票接著買）。房價從2015年6月到2017年2月保守估計漲了至少60%，房產價值7200，賣掉其中一套還清500萬貸款，手上剩餘淨資產還有6700萬。

按照上面的推演，2006年的100萬，十一年後變成了6700萬，增值66倍。當然，現實中不可能總是買到最低點、賣到最高點，也不可能股票房子買賣銜接的那麼天衣無縫，而且還涉及到各種稅費、佣金等交易成本。我們給上面計算的結果打個折扣吧，就算打個5折，也有3350萬，十一年增值32.5倍。

作為對比，一直持有股票或者一直持有房子的資產增值情況如下表：

如果同期一直持有股票不做任何操作，股票點位從2006年的1200點漲到2017年的3200點左右，100萬變成了267萬，增值了約1.67倍。

同樣的，如果同期一直持有房產不交易。2006年以100萬作為首付（首付30%，房子單價8000元/平米）買入價值333萬的房子，持有到2017年（房子單價5.3萬/平米）房產價值2206萬，還掉貸款，淨資產為1973萬，增值了約18.7倍。

上面圖中E這段時間由於國家以及上海出臺了史上最嚴格的限購政策，“房住不炒”、“穩房價穩預期”成為政治任務，房價一直高位盤整。另外這段時間經濟形勢差疊加與美國貿易爭端，股市也在2400-3500之間波動。相比房價一直在高位，股市的估值（全市場PB和PE）卻處於歷史上少有的低位，僅次於2006年、2013年（牛市爆發前）的低位。有理由相信，下一次財富增值的陣地在股市。

該做出什麼選擇相信你心裡已經有數了。踏準節奏，讓財富的雪球越滾越大！