如果問過去十幾年在中國投資什麼最賺錢，相信大家的答案都會房子。
畢竟，過去這些年房價的漲幅是有目共睹的。
從2002年到2018年，中國房價、債券、股票的累計漲幅分別為313%、92%和52%。房地產的回報遠遠超過其他金融資產，而上證綜指的收益率僅勉強跑贏CPI的漲幅49%。
股市漲漲跌跌，房價卻一路向上，大家都覺得房子是最好的投資也就不足為怪了。
但是未來二十年還會這樣嗎？
那些信誓旦旦地告訴你未來房價還會繼續上漲的，不是傻子，就是騙子。
小錢不是算命先生，沒法告訴你未來什麼會漲得更好，但古人說過，以史為鏡，可以知興替，看看過去這些年的資產走勢，至少可以對未來走勢有個大致的判斷。
西格爾在《股市長線法寶》一書中，統計了美國1802—2002年這兩百年各類資產的投資收益，其收益走勢如下：
假設你在1802年分別投資於：
1、股票
2、長期政府債券
3、美國短期國債
4、黃金
那麼，200年之後，你的這1美元將分別變成1348萬美元、33922美元、5379美元、86.4美元。
在扣除通脹的影響之後，如下圖所示：
股票依然取得了70.5萬倍的收益，平均真實年化收益率為6.6%，大約每10年就翻一倍，長期政府債券的真實年化收益為3.6%，短期國債為2.7%，而黃金僅有0.7%，聊勝於無。
如果持有的是美元現金，那麼200年後就只剩下5美分，基本上相當於是沒有了。
這裡沒有提到大家最看好的房產，主要是因為歷史太久遠，沒有確切的房價資料。
要了解房價的表現，我們不妨來看另外一個數據。
瑞士信貸銀行在其《2018年全球投資回報年鑑》上，也列舉了部分經通貨膨脹調整的資產120年內的年平均回報情況，這些資產更加廣泛，不僅包括了大家關心的房產，也包括了像葡萄酒、藝術品，甚至是郵票和小提琴等收藏品，其收益如下圖：
從圖中可以看出，表現最好的依然是股票，位居前列的還有葡萄酒、藝術品。收藏品和國際債券。
而房產和黃金的收益，僅為0.3%、0.7%，也就勉強能夠跑贏通脹。
這和我們認為的房產是高收益投資大相徑庭。
有人可能覺得，100年、200年這些時間都太過久遠了，那我們不妨來看看最近的情況。
下圖是最近15年各類資產的收益圖：
圖中的資料可能不夠準確，尤其是房價資料，統計口徑不同，得出的結果會有很大差異，一線城市的房價漲幅，會比其他城市要大很多，但是作為參考問題不大。
這個就很符合我們的認知了，過去這十幾年，房價漲幅一騎絕塵，遠超其他資產，黃金走勢也不錯，股市卻漲漲跌跌，原地踏步。
知其然，還要知其所以然，為什麼這些資產的走勢會是這樣呢？
要搞清楚這個，我們得明白這些資產的本質。
股 票
長期來看，不管是100年還是200年，股票都是收益最好的資產，未來這個情況大概率也不會變。
原因很簡單，股票背後是一家家上市公司，這些屬於一個國家的優質資產，能取得超越經濟平均增速的收益。
企業在整個經濟活動中也是最有發言權的，如果發生通脹，他們可以提高產品或者服務的價格來應對，這樣他們能夠保證盈利，而公司的盈利，最後都會反映在股價上，這是股價長期上漲的根本邏輯。
拿茅臺來說，2000年的時候茅臺酒的售價僅為200元，現在已接近2000元，不到20年時間價格翻了十倍，同時茅臺酒的銷量還在穩步提升，其盈利情況可想而知，反應在股價上就是下面這個樣子：
貴州茅臺上市以來股價走勢
國內股市這些年表現一般，主要是前些年漲幅太高，估值太貴，這些年一直處於估值迴歸的過程中。
另外，A股市場不夠成熟，好企業不在這上市，上市的不少都是垃圾企業和效率低下的國企，這也是原因之一。
不過現在情況在慢慢改善，長期來看，股市依然會是儲存財富的最佳場所。
房 產
過去二十年，中國房地產的表現是有目共睹的，所以現在談起房價，很多人都認為只會漲不會跌，買房永遠是正確的選擇。
但是我們也看到了，過去100年，美國房產的年化收益率僅為0.3%，低得可憐。
房產屬於非標準化的金融產品，特點是投資期限長、流動性差、產品差異化顯著，只有專業投資者才能長期取得不錯的收益。
可是過去二十年，只要是投資國內大城市房地產的，收益都不會差，這主要得益於兩點：一是城市化，二是貨幣超發。
過去二十年，是中國城市化最重要的二十年，大量人口流入城市，房子的需求急劇增加。
貨幣超發的影響就更加明顯了，貨幣量和房價就像是水和船的關係，水漲了，船自然就高了。
過去十多年，印鈔機開得非常足，09—16年，中國M2平均增速高達16%，遠高於同期GDP增速，這超發的貨幣，很大一部分流入了保值屬性最強的房地產。
07年末，中國M2規模為40萬億元，到18年超過了18萬億，貨幣增加了三倍多，同期中國一線城市房價漲幅也接近三倍。
這種貨幣超發的狀態，顯然不是常態，這就跟打興奮劑一樣，打一兩次會讓你精神煥發，打多了人就傻了。
國家也意識到了這個問題，19年以來，中國M2增速較過去十年的均值幾乎減半，房價就立刻熄火了，今年前三季度一線城市二手住宅價格漲幅僅為1.5%。
房市與股市的表現，正在發生逆轉，只是這個逆轉，可能需要比較長的一段時間來完成。
在新興經濟體中，房價基本表現是一種貨幣現象，與貨幣發行量高度相關，而在發達經濟體中，房價則更多的與實際通脹水平持平，長期收益能有2%—3%就算不錯了。
債 券
債券本質上就是一個借貸憑證，公司借錢，債券投資者拿固定的利息，屬於被動的一方，在經濟活動中並沒有什麼話語權。
很顯然，公司借錢，一定是有更好的去處，投資收益更高的專案，這也就決定了長期看債券收益比股票收益要低。
債券的種類有很多，比如國家發行的國債、國開債，地方政府發的地方債，上市公司發的公司債和可轉債。但是大部債券都屬於銀行間市場的交易品種，個人投資者參與門檻很高，普通投資者投資債券的方式主要是債券基金和可轉債。
從2004年至今，中國債券基金的平均收益接近7%，很高了，但是依然要遠遠落後M2的增速。
黃 金
今年黃金屢創新高，表現非常亮眼，從去年低點算起，漲幅超過20%。
黃金現貨近兩年價格走勢
自古以來，黃金就是一種硬通貨，提起財富，大家首先想到的就是黃金。在當代，黃金更是獨享了與信用紙幣體系對抗的榮光。
當人們對紙幣系統不信任時，就會買入黃金，而紙幣堅挺時，就沒黃金啥事。
黃金的主要作用在於避險，只要黃金的開採量沒有大幅上升，人們對黃金的認可度不降低，這種作用就不會降低。
但長期來看，黃金並不是一種好的投資，理由很簡單，黃金並不能產生收益，股票有股息收入，債券有利息，房子有租金，但是黃金卻什麼都沒有，所以過去1802到2002年兩百年間，黃金剔除通脹後的收益僅有0.7%。
黃金只適合週期性的短期投資，並不是長期投資的好品種。
原 油
原油和黃金一樣，都是沒法產生收益的東西，差別在於黃金可以儲存，而原油產出來就是被消耗的，所以原油的價格，主要取決於供需。
美國達拉斯聯儲曾經統計過全球不可再生資源320年來經通貨膨脹調整的價格指數變動。
過了這麼些年，這些不可再生資源價格不僅沒有漲，反而還跌了。
按一般人的理解，這些資源越用越少，價格應該越來越高，事實上卻完全不是這樣。
隨著技術的進步，原油開採成本越來越低，產量大幅上升，價格整體來說是越來越便宜了，很明顯，這也不是一個適合長期投資的品種。
總 結
1.通脹是把殺豬刀，隨著貨幣的超發，中低收入者的財富會被嚴重稀釋。
2、過去這些年房價的高速增長，主要得益於貨幣超發，這種情況以後大概率不會發生了。
3、黃金、原油這種不能產生收益的資產，只能週期性投資，不適合長期持有。
4、想要長期取得高收益，最好的投資依然是股市；對普通人來說，買入低成本的指數基金可能是最好的選擇。