在整個A股裡按PE估值排序，排在前10的除了鋼鐵、煤炭股外，還有兩隻地產股上榜，這兩隻股就是榮盛發展（002146）、泰禾集團（000732）。

榮盛發展和泰禾集團的PE已經到4倍左右，那麼2020年馬上就要到來，下一年這兩家公司的PE還要更低，當然在業績持續增長的前提下。

地產股如此便宜，是抄底機會還是估值陷阱？

實際上整個地產板塊已經到歷史底部。我們看房地產PE-TTM加權平均值的分位點為3.76%，就是說到歷史最低只差3.76%，當然也是當下A股所有板塊估值最低的行業。

PE-TTM加權平均值，取所有樣品公司市值之和/所有樣品公司歸屬於母公司淨利潤之和。

估值到了歷史最低，股價會不會接著觸底上漲？

我們來看看房地產行業20年內估值最低點在2005年、2008年、2014年、2018年以及當下，在此之前的4個低點出現之後，房地產股價都出現可觀上漲，那麼當再一次回到歷史估值低點，接下來會不會重複歷史而迎來股價上漲行情呢？

老王相信歷史不會簡單的複製，但是會押著相同的韻腳。

房地產行業接下來能否迎來上漲，老王認為主要在於兩大因素：一是業績；二看政策。

一、業績。

股市投資，光看當下的低估值是不行的，股票投資的是預期，看上市公司業績著重分析和預測的是未來的業績。

因為地產行業只有交房之後才會確認營收，而房地產銷售大都採取是期房預售，交房結算一般到一、二年之後了，所以對於地產行業公司，未來業績預測其實更簡單一些，因為地產企業的預收款項基本就鎖定了未來一兩年的業績，而地產企業的預收款又基本由銷售額決定。

地產公司的銷售額每個月度每個季度每個年度都會由公司主動公佈，或者採用第三方機構資料也是可信度高的。

我們來看2018年房企銷售情況。

從上表中，2018年TOP30強房企銷售額總體增長了近46%，而這些銷售回款將主要在2019年、2020年釋放，所以2020年地產板塊業績高增長無憂。

再看2019年前11月地產銷售額度。

從第三方資料來看，2019年TOP10房企銷售業績只有綠地控股小幅下滑，百強房企1-11月的累計權益銷售金額同比增長6.5%。2019年房地產銷售業績依然高歌猛進。這些頭部地產企業銷售高增長業績基本鎖定了未來2-3年業績，所以可以說，接下來2-3年上市地產公司業績增長確定性依然很強。

二、政策。

既然地產公司未來2-3業績高增長無憂，那麼接下來我們就要重點關注政策變化。

關於房地產的政策改善已在路上，主要有兩大訊號。

一是各地限購政策調整。7月份，繼上海臨港借人才引進政策，"有條件"的放鬆限購，接著又有天津、南京六合、三亞、成都等地借人才引進的名義，幾乎每隔幾天就有城市"有條件"放鬆限購政策。

"有條件"的放鬆限購不再受上面打壓，預計後續將有更多的城市"有條件"的跟進。

二是經濟會議未提及房地產，這是個不同尋常的訊號。過往幾年"未提及房地產"之後，一般隨後都是房地產政策的邊際改善之時，相應的房地產春天也就不遠了。

近年經濟會議關於房地產表述整理

分析完房地產板塊的看多邏輯，再回過頭來具體分析我們前面的兩隻最低PE的地產股，榮盛發展和泰禾地產。

榮盛發展和泰禾地產，看多的邏輯相同，均是A股PE最低的股票之一，而且基本面都還屬於過硬的頭部房企；其存在的困境也是相同的，同屬於民營房企，負債率高、融資壓力大、融資成本高。

如果要是二選一，老王更看好泰禾集團，理由主要有以下兩點。

一、泰禾集團的儲備貨值潛在升值預期高於榮盛發展。榮盛發展的拿地儲備主要集中在北方京津翼地區，而泰禾集團的拿地主要集中北京、上海、海西、粵港澳大灣區等一、二線城市，最大的土儲在長三角，專案儲備升值潛力更優於榮盛發展。

二、泰禾集團的產品力遠高於榮盛發展。泰禾集團的產品佈局以高階豪宅見長，可以說是繼星河灣、綠城之後的豪宅標杆地產商，其代表作大院系歷年上榜第三方權威機構TOP系豪宅產品系。

我們都知道，現在我們已經告別住房短缺時代，據統計人均住宅面積已達到36平米，不缺住房，但是卻的高品質住宅。

人類對高品質物質生活的追求永不停歇，住房亦是如此。過去20年，普宅開發商可以快速擴張規模，但是未來將是高品質頭部房企的天下。

所以，相對而言，老王更看好泰禾集團的未來發展空間以及股價的困境反轉潛力。

最後，我們再來探討低估值的泰禾集團是否存在估值陷阱？

所謂的估值陷阱一般在以下三個方面情況下存在。

一、淨資產貶值。也就是說雖然有的公司股價已經跌破淨資產，例如已經高度跌破淨資產的泰禾集團（每股淨資產8.84元），但是如果這些淨資產以後會貶值計提損失就白搭了，這就是其中之一的估值陷阱。

別的行業公司確實很容易出現這種淨資產貶值的情況，例如生產型企業的裝置、庫存貶值等。但是地產企業的淨資產基本不存在淨資產貶值的可能。例如泰禾集團今年為了降低負債率，出手了部分子專案，均以獲利出局。這就是說，假設泰禾集團都把專案儲地賣出，自己不開發了，變現將比現在的每股8.8元淨資產更高。

二、估值修復陷阱。意思是雖然都知道股價低估，但是如果估值修復的週期太長，可能需要N年以後才能漲上去，這個時間成本也會降低收益率。

這個問題，老王前面也已分析，地產股過往歷次在歷史底部停留的時間都不會太長，因為地產板塊已經是A股權重板塊。

三、管理層無作為，損耗價值。說的直白一點，雖然公司現在低估，但是未來管理層瞎折騰，把家底耗光了，這對於投資者也是欲哭無淚。

這個問題，對於泰禾集團更不存在。泰禾集團的老闆黃其森對住宅品質IP的打造，對公司股價的多次"提振"（2000億銷售願景目標、多次高送轉配股等），對內部管理的人員調整等等都可以看出其希望泰禾集團能走的更遠，做的更大，以及股價漲的更高。

老王綜合估值、行業、公司等分析，處於歷史估值底部的地產股泰禾集團是非常值得佈局的一隻困境反轉標的。