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作者 | 白玉公子

格力地產，今年有點慘。

格力地產（600185）作為市場上唯二冠以“格力”二字的上市公司，雖然有“格力”二字，但相比他原來的老母親格力集團和同門兄弟格力電器來說，格力地產有點太不爭氣。

不僅不爭氣，最近還開始耍無賴，賴賬。

正當同門兄弟格力電器（000651）的混改進行得如火如荼，正向國內電器第一的寶座發起衝擊的時候，格力地產因為一張陳年的“兜底協議”再次站在了風口浪尖上。這份兜底協議，把格力地產的老底都給扒出來——它已經窮得連十大股東都坑。

2016年，格力地產進行非公開發行的定增方案時，大股東珠海投資控股有限公司與參與定增的六個投資機構曾經簽訂一份年化收益6.5%的“兜底”協議。但珠海投資遲遲不按照協議回購，利益受損的投資者廣州金控等告上法庭後，這份被隱瞞多年的“兜底協議”才得以曝光。

更離奇的是，格力地產聲稱這份兜底協議是真實存在的，但自己不知情。

事實上，格力地產曾被董明珠多次炮轟，這早就註定了它是一家充滿爭議和話題的公司。

地產，在早幾年曾是“日進斗金”的代言詞。身披“格力”光環的格力地產，何致如此窮困潦倒？

此次的“兜底”協議風波，也讓市場看清了格力地產的底色。事實證明，格力地產不僅公關不專業，無論是作為一個地產開發商還是一個上市公司，它都十分外行。

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“協議存在，我不知道，我沒錯”

世人大多隻知道格力電器，知道董明珠，卻不知道格力做地產多年，並且已於2009年已經在上交所上市。

11月14日晚間，格力地產發公告稱, 珠海投資因合同糾紛，所持有公司的3.47億股股份被凍結。這則公告，讓三年前的一份“兜底協議”《附條件遠期購買協議書》曝光，並遭到上交所問詢。11月25日，上交所就此事向格力地產髮質詢函。

延期了5天，格力地產終於在12月4日回覆上交所質詢。首先，格力地產承認了這份“兜底協議”的存在。格力地產承認，2016年公司非公開發行股份時，控股股東珠海投資確實與六個定增物件簽訂了《附條件遠期購買協議書》，約定在格力地產定增股份鎖定期滿後一年內，如格力地產的股票在二級市場收盤價未達到一定條件，需要對股票進行回購。結果，因為格力地產股價的一路走低，六家參與定增的機構虧損金額高達7.9億元。按照協議，珠海投資應該在2018年8月3日後5個交易日內對廣州金控認購的格力地產股票進行收購。然而，珠海投資至今仍未履行。

隨後，格力地產卻說又不知道兜底協議的存在，表示兜底協議是股東之間的協議或安排，公司對此並不知情，因此在資訊披露方面不存在重大遺漏。顯然，格力地產這樣說是為了撇清“信披違規”的責任。

簡單來說，格力地產的給上交所的答案就是，協議存在，我不知道，我沒有錯。

格力地產在此事中作為被融資物件，竟然對兜底協議的存在不知情，這實在匪夷所思。因為在實際操作上，格力地產對兜底協議不知情是不可能成立的。

要知道，格力地產和大股東珠海投資的董事長、法人代表均為魯君四。同時，珠海投資和格力地產有高管同時在兩家企業任職，自2009年9月任格力地產董事至今的劉澤紅，現任珠海投資控股有限公司黨委副書記、董事、副總經理。大股東以及被融資的上市公司是同一個法人，兩家公司有高管交叉任職，如果魯君四和它的高管不知情，那麼2016年定增時，在《附條件遠期購買協議書》上簽名的又是何人？

“格力地產”這個主體，嚴格來說不過一個虛擬法人。既然董事長和高管都知情，而兜底方和上市公司的法人代表又完全重合。現在格力地產說自己完全不知情，顯然無法成立。

不過是玩文字遊戲罷。

更牽強的，還有格力地產所說的“資訊披露方面不存在重大遺漏”。當初，格力地產只披露了定增方案，但卻隱瞞了兜底協議，這給市場造成一種“股東看好上市公司增持股票”的錯覺，毋庸置疑，這給中小散投資者帶來誤導。

其實，格力地產不僅隱瞞兜底協議坑中小投資者，連十大股東它也不放過。

格力地產，背靠“格力”這個品牌，又有珠海國資委旗下的珠海投資做大股東，有品牌，有國資背景，格力地產何以走到了今天的“窮途”。這事，還要從他的“出身”開始說起。

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被嫌棄的格力地產

2015年初，格力地產的第一大股東從格力集團變更為珠海投資，同時提出要轉型，格力地產正式從格力集團分離出來。這種分離，讓格力地產之後的路走得十分狼狽。

原本，格力地產也是身披光環志得意滿的，其在格力集團眾多子公司中具有僅次於格力電器的地位。

2012年5月10日，珠海市有關方面任命格力電器董事長董明珠為格力集團董事長的同時，還任命格力地產董事長魯君駟為集團副董事長。格力電器在集團中的地位不言而喻，但在格力集團旗下眾多子公司中，唯獨格力地產的魯君駟成為了集團的副董事長，而且掛著“格力”旗號的上市公司也就這兩家，可見格力地產在集團是受到偏愛的。

需要認清的是，格力地產在資本市場、格力集團中的地位，全都依賴於珠海國資委的支援，並非自己憑實力打拼而來的。而集團董事長董明珠對於地產行業也始終不看好，甚至多次在公開場合抨擊房地產行業。

2014年夏季達沃斯論壇會議上，董明珠直言，“格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉”；2017年，董明珠再次表示，“格力堅決不做房地產，因我們是實體制造業”；2018年，董明珠在接手央視財經採訪時表示“一家企業的戰略一定要清晰，不是什麼賺錢你就做什麼，也不是誰做房地產都可以。”

言外之意，在董小姐看來，地產不是實業，而是一個金融工具，屬於金融行業。所以，格力地產跟董明珠團隊領導的格力集團是格格不入的。最終，格力集團“分家”。

格力集團所持的格力地產股份無償劃轉給珠海投資控股有限公司（即“珠海投資”）。至此格力地產脫離了格力集團，雖然還在使用“格力地產”這個名字，但跟格力集團、格力電器已經不是一家人。

現在，格力集團在轟轟烈烈地進行混改，而格力地產在行業寒冬中掙扎。

此次兜底協議風波跟2015年格力地產的“獨立”也有很大關係。脫離了格力集團後，格力地產十分缺錢。

2015年4月28日，格力地產提出要通過定增方式補充資金，首次預案擬非公開發行不超過約2.46億股，擬募資金額不超過60億元。但是當時金融市場十分動盪，定增方案一改再改，2016年定增方案“腰斬”，從原來的的60億變成了30億元，發行價格從24.37元/股大幅調整到6.78元/股，募投專案也從7個減少至4個。

格力地產創始人、董事長魯君駟

這30億元，也是魯君四和公司高管費盡九牛二虎之力才完成的。格力地產董事長魯君駟後來曾回憶稱，當時股票市場環境不好，而且資本市場也沒有舉牌地產股的熱潮，股票想要成功增發非常困難。那一年，魯君駟和其他管理層遍訪了格力地產前十大、二十大股東，向他們一遍遍介紹格力正在在做的口岸經濟和海洋經濟以及未來的增值空間，才讓包括廣州金控、杭州濱創、華潤信託在內的六家公司認購了這30億。在融資艱難的情況下，大股東與投資方簽訂“兜底協議”，是此前資本市場的常規操作。

其實，兜底協議對於企業來說是負面訊息，如果公司有錢，一般都會進行回購。格力地產和珠海投資的不回購、不認賬，說到底是因為太窮了，資金不足，無法回購。

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已入“窮途”：房子完全賣不動

格力地產的“窮途”，從2015年從格力集團分離出來的時候就開始了。

自從分離出來以後，格力地產主營業務沒有太大的增長，負債率卻大幅度上升。截至2019年三季度末，格力地產歸屬於上市公司股東的淨資產為79.2億元，貨幣資金29億元，負債總額241.25億元，淨負債率從2016年的127.79%升至267.9%。

同時，珠海投資也無力施以援手，其控股權岌岌可危。珠海投資所持的8.47億持股中，4.2億股已經被質押，而格力地產的股價還有進一步走低風險，珠海投資很可能面臨被強制平倉的局面。如此一來，珠海投資距離丟失控制權的危險就更大。

為了股價穩定，為了保證珠海投資的控制權，格力地產和珠海投資不斷地“撒幣”保股價。

今年以來，格力地產已經進行了3次股票回購，目前還正在進行第四次股票回購。格力地產先後共回購股票2.02億股，佔總股本的9.81%，合計金額約9.8億元。

一年內四次進行股票回購，這樣短期進行大規模股票回購的公司實屬罕見，但市場對此反映平平，從目前股價來看，股價仍然保持每股5元左右的低位，回購效果並不好。

在今年4月30日，格力地產在進行第三次股份回購時，還披露了企業第五期員工持股計劃草案，5個月後，上述計劃宣告流產。經Wind統計，截至10月，滬深兩市共有109股在年內推出了員工持股計劃，而中途折戟的，包括格力地產在內，僅有兩例。

員工持股計劃不如預期，說明連企業內部都不太看好公司前景。一計不成，再生一計。

9月5日，格力地產釋出公告稱，聯合金融機構，打算用回購的股票再次進行管理投資，但是這個計劃也失敗了。格力地產諮詢了多家金融機構，最終在金融機構內部審批時因無法實現操作而未能通過。

也就是說，員工、一級市場金融機構都不願意接手格力地產的股票。

格力地產的短期償債壓力也較大，一年內到期非流動性負債21.74億元，同比增長48.74%。在即將到來的12月25日，格力地產2014年發行的一筆總額9.8億元的可轉債將到期，如果債券人不選擇轉股，那麼格力地產就要償還這筆債務。屆時，又是一筆龐大的資金支出。

但是，依靠股票回購這種資本手段來保障股價畢竟不是長遠之計。要穩定股價，根本上還是要做好企業經營，創造長期利潤。說到底，格力地產的股價不行是因為企業經營不太行。在做地產開發這塊，格力地產十分外行，從而主營業務造血能力不足，被投資者看空，股價走低。

格力地產從2009年就已經登陸A股，十年過去了，其規模依舊十分“迷你”。

2016年-2018年，被稱為全國房地產業飛速發展的三年，而格力地產的營業收入分別為31.2億元、31.3億元、30.78億元。同時，格力地產的存貨去化速度慢到被上交所發函質詢。半年報顯示，格力地產報告期末存貨221.63億元，而預收賬款為10.69億元，僅佔存貨餘額的4.82%，低於行業平均水平。上交所更是直接點名格力海岸專案開發週期為7-9年，還未能全部出售。

對比同行，更能發現進入行業十年的格力地產有多麼外行。克而瑞資料顯示，今年1-9月，房地產企業操盤金額排行榜中，美的置業以663.9億元位列第28位。同樣是電器跨界做地產，相比美的置業，格力地產差的不是一星半點。

同屬珠海市國資委旗下的地產上市公司華髮股份，也早已將之遠遠甩在了身後，華髮股份以478.8億元位列第40位，排名有大幅上升。

而格力地產，排在TOP200之外。

過去十年也是房地產的黃金十年，地產行業已經從衝擊百億變成了衝擊千億、衝擊五千億，但格力地產的規模一如既往地只有幾十億。當前地產寒冬已經來臨，格力地產更加沒有翻身的機會。

凜冬已至，格力地產或將從“窮途”，走向末路。