可能大部分人遇到過有很多企業收入不少，但是利潤很少，甚至沒有利潤，但見到過收入很少，淨利潤卻是收入的幾倍，甚至十多倍的公司就很少了，這是因為，普遍的知識和邏輯告訴我們，企業有了收入才可以有利潤，沒有收入哪裡來的利潤？

但是，還真有一些企業收入不多，但是淨利潤卻是收入十多倍的公司，中華汽車（00026-HK）就是典型，雖然這家公司叫中華汽車，但他並不生產汽車，是一家物業公司，就是這樣一家公司，營業收入多年不增長，但其股價卻持續大漲，屢創新高，這是為什麼呢？

如果我們再來看他的淨利潤就會大致明白，2019財年中華汽車的歸母淨利潤12.24億元人民幣，但其營業收入卻只有0.78億元人民幣，淨利潤是收入的十多倍，這確實很少見，我們再來看他歷史業績，那就感覺更不可思議，2019財年至2015財年公司營業收入分別為0.78億元人民幣、0.72億元人民幣、0.71億元人民幣、0.78億元人民幣和0.76億元人民幣；2019財年至2015財年歸母淨利潤分別為12.24億元人民幣、7.95億元人民幣、5.45億元人民幣、2.99億元人民幣和3.67億元人民幣，近五年公司收入基本不變，淨利潤持續大增，這也是公司股價在二級市場持續創新高的核心原因。

這是什麼原因呢？從歷史資料看，中華汽車的收入不光是淨利潤很多倍，且出現持續攀升。

利潤增長全靠合營公司帶來的收益

財華社在中華汽車的報表中找到了原因，這家公司每年都有一些大額的營業額外收入，尤其是應占合營公司的淨利潤在這幾年出現爆發式增長，在2015財年中華汽車應占合營公司淨利潤為1.01億元人民幣，到2019財年已經高達10.29億元人民幣，五年增長了九倍還多，這也是帶動公司利潤增長，股價走高的主要原因。

具體看，2019財年中華汽車淨利潤中佔比最高的一項利潤是，公司的全資附屬公司與獨立第三者簽約，以港幣23.75億元（可調整），出售了該全資附屬公司所持有50%Island Land Development Limited的權益，所以，中華汽車2019財年的淨利就出現大幅增長。

另外，我們發現該公司賬上有鉅額的聯營、合營企業投資，這部分企業旗下又持有很多物業、地產，而這部分資產以前年份還總是增值，所以，近幾年中華汽車通過不斷的出售資產或者資產重估增值，使淨利潤保持大幅增長。

但是，話說回來，靠這種模式使公司淨利潤能保持持續增長？畢竟公司的主營業務是收租。

低估值背後的原因是什麼？

看看市場給的估值就知道可能性不大，根據東方財富資料顯示，截至2019年10月4日收盤，中華汽車在港交所的市盈率只有3.2倍，市淨率0.43倍，比經營不善的高槓杆銀行股估值還低，難道是市場錯了？

三倍出頭的市盈率，意味著公司如果未來三年每年可以賺到12.24億元人民幣的淨利潤，投資者基本可以收回成本，這是多麼划算的買賣，可現實基本不可能，為什麼呢？

首先，上面我們也已經提到了，2019財年公司的淨利潤大部分是賣資產所得，未來公司再也沒法通過賣資產使淨利潤保持增長或持平，因為，2019財年公司的淨利潤基數已經比較高，對聯營、合營企業投資的資產價值僅剩25.9億元，又怎麼還可以指望未來幾年他的淨利潤保持增長或者持平呢？

這也是市場給他低估值的原因，但如果從清算角度來看，中華汽車截至2019財年末，淨資產有88.9億元人民幣，而市值才不到40億元人民幣，公司淨資產中以現金和投資物業等硬資產為主，所以從這個角度來看，中華汽車估值也不貴，但如果動態看，公司的主營業務賺錢能力差，看不到公司新的可持續盈利點，似乎又不划算？

總體來看，像中華汽車這種公司很少見，他雖然是物業公司，但是靠收租賺的錢又支撐不了他的市值，淨利潤增長也主要是靠資產重估增值和賣資產保持，這有點像個人買了很多房子等增值，收租並不是主要目的，增值才是結果。