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在世界範圍內,樓市和股市都是平起平坐的兩大資本市場。

唯獨中國有些例外,今天的中國的股市完全無法和樓市相提並論。

如果你在親朋聚會上說你是炒樓的,大家看你的眼神馬上就變了。

如果你在親朋聚會上說你是炒股的,大家看你的眼神馬上也變了。

這些年,樓市的回報率遠遠超過股市,雙方的差距猶如皓月之於螢火。

但經濟的本質規律告訴我們,價格始終在跟隨價格走,把時間週期拉的足夠長,估值迴歸的規律一定是有效的。

我認真研究了30年前股市的歷史資料,發現其走勢和樓市驚人的相似。

藉此研究,我們甚至可以直接預測未來樓市的走勢。

中國股市的元年

中國股市誕生於哪一年?中國樓市又誕生於哪一年?

1984年11月18日,飛樂音響面前社會發行1萬股,每股面值50元。

1987年12月1日,深圳開始了全國首次土拍,在這裡建成了中國第一個商品房小區,東湖麗苑。

這是中國股市和樓市的元年麼?

並不是,我個人認為,開啟一場轟轟烈烈的大牛市的起始暴漲年,才能被稱之為元年。

1990年11月20日,上海證券交易所成立,12月19日正式營業,開業時上證指數為100點。

1991年,A股暴漲129.41%,隨後開啟了十年大牛市。

到2001年6月14日,上證指數暴漲至2245點,10年翻了22倍。

在那股市的黃金十年,“炒股的”是一個至高無上的榮耀稱呼,因為一股很貴,少則三五十元,多則一兩百元,買一手(100股)的起步門檻就是三五千到一兩萬之間。

換言之,只要你能炒股,你的身家最少最少也是三五千元到一兩萬之間,在那個人均月工資只有兩三百元的時代。

富人才能炒股,窮人連買一手的資格都沒有。

在這個基礎上,A股連續十年大暴漲,中間有大漲也有大跌,但總漲幅22倍,那個年代5倍10倍的槓桿遍地都是,直接誕生了無數的造富神話,閉著眼買股票都能賺錢。

什麼大戶室的傳說,什麼坐莊風雲,這些故事都誕生在那個年代。

在那個股市的黃金十年,如果你說你是炒股的,那大家看你的眼神就真的變了。

1991年,就是中國股市的元年。

中國樓市的元年

在90年代A股紅紅火火的時候,中國的樓市也開始蹣跚起步。

那十年,中國成立了很多房地產公司,但賺錢的沒有幾個,倒閉的倒是不少。

那個年代,炒樓就是敗家子的行為,各地無人問津的房子積壓如山。

1998年7月3日,23號文頒發了,終止了在中國實行半個世紀的福利分房制度。

同年,央行啟動個人住房抵押貸款業務,用2成首付,甚至0首付來幫助居民購房。

經過一年半的消化後,全國的存量住宅被一掃而空,隨後供需開始失衡。

2001年第一季度,北京房價突然開始暴漲,一個季度內房價漲幅達到97.3%,年初北京的房價才2000多元一平米,到了年尾,已經接近5000元了。

從這一天開始,中國樓市開啟了10年轟轟烈烈的大牛市,2011年,北二環的房價,漲到了3萬多元一平米。

從2001年到2011年,中國樓市有大漲,也有大跌,但總體是持續上漲,誕生了無數的造福神話,閉著眼買房都能賺錢。

溫州炒房團的傳說,也是這個時期誕生的。

在這個樓市的黃金十年,如果你說你是炒樓的,那大家看你的眼神和90年代是完全不一樣的。

2001年,就是中國樓市的元年。

第一次的折戟

在暴漲十年之後,中國的股市終於迎來了自己第一次真正的折戟。

自2001年到2005年,股市迎來了黑暗4年,這四年裡股市從2245點,漫漫陰跌到了998點。

莊股的神話破滅了,扛不住資金壓力的德隆系倒臺了,大戶室關閉了,高槓杆炒股的跳樓了,全國股民強烈呼籲要把中國股市推倒重來。

無獨有偶,從2011年開始,中國樓市開始了史無前例的嚴格調控,嚴格限制房價上漲,開始了“凍市”的四年。

連續暴漲十年的樓市,也第一次迎來了真正的調整。

在這四年裡,溫州樓市崩盤了,鄂爾多斯樓市崩盤了。

這在樓市的黃金十年裡是不可能出現的。

這是中國股市和樓市的第一次折戟,時間也恰巧都是四年,你說神奇不神奇。

第二次的騰飛

股市的波動性遠遠強於樓市,土地也和政府的利益直接掛鉤。

所以在這折戟的四年裡,股市回撤了一半,但樓市的回撤極小,甚至北京的房價還有小幅上漲。

但回撤小的代價就是,在下一輪的騰飛裡,樓市的漲幅也小。

黑暗四年後,中國重啟股市,A股迎來了第二輪大牛市。

自2005年到2007年,A股從1000點,暴漲到了6124點,上漲6倍,開啟了一場瘋狂的大牛市。

瘋狂到什麼程度?瘋狂到無論國家怎麼打壓股市,怎麼提示風險,都完全沒有人聽,連緊急出臺的印花稅政策,都沒能把股市瘋漲的勁頭給打下去。

2007年,上證A股的平均市盈率已經達到了70倍,這代表你投資一家上市公司,要70年才能收回成本,這簡直太瘋狂了,完全不可理喻。

視角再拉回到中國樓市,長達4年的凍市期帶來了積壓如山的大量庫存商品房,於是“去庫存”開始如火如荼的搞起來了。

這引來了中國樓市的第二輪大牛市。

從2015年到2017年,全國房價平均漲幅在1~1.5倍之間,北京的房價由於在4年凍市期還有微弱上漲,這一輪反而漲的最少,只漲了1倍。

但由於那4年凍市期樓市沒有跌,泡沫沒有去掉,所以中國樓市的“市盈率”也到了70倍,靠租金回報需要整整70年才能回本,這簡直太瘋狂了,同樣不可理喻。

在這瘋狂的2年裡,不管國家怎麼打壓樓市,怎麼提示風險,都沒有人聽,樓市瘋漲的勁頭怎麼都壓不下去,後來甚至直接採用行政手段干涉市場,明令禁止房價上漲,才算把勢頭壓下去。

我們把這三段歷史時期放在一起看一看,會發現非常有意思。

(請把手機橫過來看)

不同中帶著雷同

中國股市自2007年的這一次的騰飛後,徹底步入了黑鐵時期。

從2008-2019,“炒股的”從一個榮光的詞彙,漸漸變成了一個帶貶義的詞彙。

這背後,是一次大暴跌和6年的漫漫熊市,而股民自2001苦等十幾年,再也沒有見過股市重現90年代那十年的黃金榮光。

2007年10月16日,A股見頂6124點,隨後開始一路狂瀉,一直跌到了1664點才算止跌。

2008年10月28日,在四萬億的刺激下,A股開始止跌反彈,從1664點反彈至2009年8月4日的3478點。

隨後,A股開始了漫漫陰跌,一直跌到了2014年7月的2000點。

然後,A股開始了2015年的大牛市,這是中國股市的第三輪大牛市。

從2000點,暴漲到了2015年6月的5178點,漲幅2.5倍。

再後來的事情大家就很熟悉了,股災、陰跌、築底。

四年後,今天的A股是3000點。

股市整體領先樓市十年左右,那2017年之後的樓市,我們是不是可以用股市的歷史輪迴去預測一下呢。

樓市和股市有很多不同,但不同中帶著一絲雷同。

如果以相同的短週期去預測,那我們會得到以下結果,把高度相似的兩段週期進行直接類比。

(請把手機橫過來看)

但樓市和股市有所不同,穩定性完全不一樣,如果把2~4年的短週期放進去直接類比,可能會有所偏差,如果以十年為週期去看,那可靠度就會高非常多。

同時,2007年之後,股市大跌75%,但2017年之後的樓市由於中國特色,不可能大跌,最多是橫盤微跌。

鑑於2008年的股市已經通過大跌擠出了泡沫,而樓市沒有,所以我們直接拿2005年1000點的股市和2015年的房價進行類比,更為可靠。

同時,我們用2019年2900點的股市,去類比2029年的房價,也更為可靠。

當然,鑑於2011~2015年樓市沒有下跌,少擠了一段泡沫,實際走勢資料可能下表有所下滑。

(請把手機橫過來看)

把時間週期拉的足夠長,價格始終是跟隨價值去走的,這是資本市場永恆的規律。

2007年,上證指數的市盈率達到了峰值,為70倍。

2017年,中國樓市的市盈率,恰好也是70倍,出租房子的年回報率僅為1.5%。

中國股市和中國樓市,受政策的影響都很大。

每一輪迴調,每一輪上漲的週期,又是那麼驚人的相似,大家難道沒有感覺出來什麼嗎?

房價的確有人保,這讓房價回撥的幅度極小,但與此同時帶來的可能是更漫長的橫盤。

中國股市有第三輪大牛市,但中國樓市目前只經歷了第二輪大牛市。

換句話說,我們可以輕易預測中國樓市至少還有一輪大牛市,而且時間點很有可能是2024年附近。

但鑑於股市在2008年回撥的很慘,而樓市在2018年並沒有下跌太多。

所以中國樓市的第三輪大牛市,實際漲幅可能很微弱,微弱到我們甚至不覺得他是個牛市。

但如果時間週期再拉長,拉到2029年,直接和2019年的股市進行對比。

那我們發現,樓市在目前的基礎上,可能還有50%左右的漲幅。

2005年,A股是1000點。2015年,房價(北京)是4萬元。

2019年,A股是2900點。2029年,房價(北京)可能是12萬元。

當然我前面也說了,2011-2015年房價的泡沫擠的不乾淨,所以資料可能有所下滑,所以我的最終預估是8~12萬,極端情況下有可能一橫十年,理想情況下可以上漲50%。

同時,A股自見頂後,歷史上有過兩輪大的回撥期。

第一輪是2001-2005,歷時4年,開啟下一輪牛市。

第二輪是2008-2014,歷時6年,開啟下一輪牛市。

而上一輪牛市見頂,是2015年,距今已經4年多了,從時間上算,沒幾年了。

為什麼那麼多人都看好股市,提前入場埋伏,從時間大週期上來看,是有原因的。

再過幾年吧,定有鉅變,等國家通知即可。

無論股市還是樓市,爆發之前,必有重大政策出爐,無一例外,再結合歷史大週期,你其實可以輕易猜測到未來。

財富的大門,其實沒那麼神祕。

最新評論
  • 1 #

    股市有大盤股小盤股,有績優股也有績差股,有些股2900點時比1900點時還便宜。樓市可能也是如此,有些區域有些老破小老破大會一直陰跌下去到2029比2019還便宜。

  • 2 #

    簡單的數字比較沒有很大的可比性,首先房子的供需關係很大一部分取決於人口的需求關係,2000年以前是人口的爆發期,現在是人口的收縮期,樓市和股市還是有很大不同滴

  • 3 #

    股市和樓市還是有區別的,北上廣深的上班族幾乎都可以買點,有錢人買多點,沒錢的少買點,錢就湧入了,樓市呢,都不說沒錢人,錢不富裕的人都買不起,就一群有錢人計劃買一堆房子,炒房子換糧食,人口老齡化,人口減少,人口紅利逐漸釋放完,用房子問誰換糧食?

  • 4 #

    股市不太了解,不過樓市來說,脫離了基本矛盾的市場是不會再有良性運轉的可能,換句話說,房價過高,老百姓可能會掀桌子,不玩了。

  • 5 #

    房子再怎麼著還能住,炒股錢說沒就沒

  • 6 #

    股市和樓市都有一個共同點,就是資金的支援,都有價值和供求關係,現在的股市已經和過去的股市發生了明顯的變化,也許過不了多久股市就會變成一個超過樓市的吸金獸,那時的樓市將會走出一個幾十年的熊市

  • 7 #

    中國人口會從2028開始下降,房價應該還有慣性。不過還是要看具體城市。

  • 8 #

    沒有股市的繁榮,哪有買房的資金。

  • 9 #

    熱錢使然,輪番炒。

  • 10 #

    這是資料說話的分析文章,不是單純的文字猜測。

  • 11 #

    你想的太棒了快去發財買房子吧

  • 12 #

    你們不如問為什麼“MACD需要很深厚的波浪功底” 這個問題很重要。這句話也是紫竹張先生的原話。剛剛我把問題提得太明顯了

  • 13 #

    看過別人轉發的一篇你的文章,非常厲害

  • 14 #

    股票是個啥東西,有幾個人看見了

  • 15 #

    這是市場經濟麼……

  • 16 #

    象周小川一樣的角度去思考問題和佈局

  • 交易者的交易(一)
  • 6股利好