在世界範圍內，樓市和股市都是平起平坐的兩大資本市場。

唯獨中國有些例外，今天的中國的股市完全無法和樓市相提並論。

如果你在親朋聚會上說你是炒樓的，大家看你的眼神馬上就變了。

如果你在親朋聚會上說你是炒股的，大家看你的眼神馬上也變了。

這些年，樓市的回報率遠遠超過股市，雙方的差距猶如皓月之於螢火。

但經濟的本質規律告訴我們，價格始終在跟隨價格走，把時間週期拉的足夠長，估值迴歸的規律一定是有效的。

我認真研究了30年前股市的歷史資料，發現其走勢和樓市驚人的相似。

藉此研究，我們甚至可以直接預測未來樓市的走勢。

中國股市的元年

中國股市誕生於哪一年？中國樓市又誕生於哪一年？

1984年11月18日，飛樂音響面前社會發行1萬股，每股面值50元。

1987年12月1日，深圳開始了全國首次土拍，在這裡建成了中國第一個商品房小區，東湖麗苑。

這是中國股市和樓市的元年麼？

並不是，我個人認為，開啟一場轟轟烈烈的大牛市的起始暴漲年，才能被稱之為元年。

1990年11月20日，上海證券交易所成立，12月19日正式營業，開業時上證指數為100點。

1991年，A股暴漲129.41%，隨後開啟了十年大牛市。

到2001年6月14日，上證指數暴漲至2245點，10年翻了22倍。

在那股市的黃金十年，“炒股的”是一個至高無上的榮耀稱呼，因為一股很貴，少則三五十元，多則一兩百元，買一手（100股）的起步門檻就是三五千到一兩萬之間。

換言之，只要你能炒股，你的身家最少最少也是三五千元到一兩萬之間，在那個人均月工資只有兩三百元的時代。

富人才能炒股，窮人連買一手的資格都沒有。

在這個基礎上，A股連續十年大暴漲，中間有大漲也有大跌，但總漲幅22倍，那個年代5倍10倍的槓桿遍地都是，直接誕生了無數的造富神話，閉著眼買股票都能賺錢。

什麼大戶室的傳說，什麼坐莊風雲，這些故事都誕生在那個年代。

在那個股市的黃金十年，如果你說你是炒股的，那大家看你的眼神就真的變了。

1991年，就是中國股市的元年。

中國樓市的元年

在90年代A股紅紅火火的時候，中國的樓市也開始蹣跚起步。

那十年，中國成立了很多房地產公司，但賺錢的沒有幾個，倒閉的倒是不少。

那個年代，炒樓就是敗家子的行為，各地無人問津的房子積壓如山。

1998年7月3日，23號文頒發了，終止了在中國實行半個世紀的福利分房制度。

同年，央行啟動個人住房抵押貸款業務，用2成首付，甚至0首付來幫助居民購房。

經過一年半的消化後，全國的存量住宅被一掃而空，隨後供需開始失衡。

2001年第一季度，北京房價突然開始暴漲，一個季度內房價漲幅達到97.3%，年初北京的房價才2000多元一平米，到了年尾，已經接近5000元了。

從這一天開始，中國樓市開啟了10年轟轟烈烈的大牛市，2011年，北二環的房價，漲到了3萬多元一平米。

從2001年到2011年，中國樓市有大漲，也有大跌，但總體是持續上漲，誕生了無數的造福神話，閉著眼買房都能賺錢。

溫州炒房團的傳說，也是這個時期誕生的。

在這個樓市的黃金十年，如果你說你是炒樓的，那大家看你的眼神和90年代是完全不一樣的。

2001年，就是中國樓市的元年。

第一次的折戟

在暴漲十年之後，中國的股市終於迎來了自己第一次真正的折戟。

自2001年到2005年，股市迎來了黑暗4年，這四年裡股市從2245點，漫漫陰跌到了998點。

莊股的神話破滅了，扛不住資金壓力的德隆系倒臺了，大戶室關閉了，高槓杆炒股的跳樓了，全國股民強烈呼籲要把中國股市推倒重來。

無獨有偶，從2011年開始，中國樓市開始了史無前例的嚴格調控，嚴格限制房價上漲，開始了“凍市”的四年。

連續暴漲十年的樓市，也第一次迎來了真正的調整。

在這四年裡，溫州樓市崩盤了，鄂爾多斯樓市崩盤了。

這在樓市的黃金十年裡是不可能出現的。

這是中國股市和樓市的第一次折戟，時間也恰巧都是四年，你說神奇不神奇。

第二次的騰飛

股市的波動性遠遠強於樓市，土地也和政府的利益直接掛鉤。

所以在這折戟的四年裡，股市回撤了一半，但樓市的回撤極小，甚至北京的房價還有小幅上漲。

但回撤小的代價就是，在下一輪的騰飛裡，樓市的漲幅也小。

黑暗四年後，中國重啟股市，A股迎來了第二輪大牛市。

自2005年到2007年，A股從1000點，暴漲到了6124點，上漲6倍，開啟了一場瘋狂的大牛市。

瘋狂到什麼程度？瘋狂到無論國家怎麼打壓股市，怎麼提示風險，都完全沒有人聽，連緊急出臺的印花稅政策，都沒能把股市瘋漲的勁頭給打下去。

2007年，上證A股的平均市盈率已經達到了70倍，這代表你投資一家上市公司，要70年才能收回成本，這簡直太瘋狂了，完全不可理喻。

視角再拉回到中國樓市，長達4年的凍市期帶來了積壓如山的大量庫存商品房，於是“去庫存”開始如火如荼的搞起來了。

這引來了中國樓市的第二輪大牛市。

從2015年到2017年，全國房價平均漲幅在1~1.5倍之間，北京的房價由於在4年凍市期還有微弱上漲，這一輪反而漲的最少，只漲了1倍。

但由於那4年凍市期樓市沒有跌，泡沫沒有去掉，所以中國樓市的“市盈率”也到了70倍，靠租金回報需要整整70年才能回本，這簡直太瘋狂了，同樣不可理喻。

在這瘋狂的2年裡，不管國家怎麼打壓樓市，怎麼提示風險，都沒有人聽，樓市瘋漲的勁頭怎麼都壓不下去，後來甚至直接採用行政手段干涉市場，明令禁止房價上漲，才算把勢頭壓下去。

我們把這三段歷史時期放在一起看一看，會發現非常有意思。

（請把手機橫過來看）

不同中帶著雷同

中國股市自2007年的這一次的騰飛後，徹底步入了黑鐵時期。

從2008-2019，“炒股的”從一個榮光的詞彙，漸漸變成了一個帶貶義的詞彙。

這背後，是一次大暴跌和6年的漫漫熊市，而股民自2001苦等十幾年，再也沒有見過股市重現90年代那十年的黃金榮光。

2007年10月16日，A股見頂6124點，隨後開始一路狂瀉，一直跌到了1664點才算止跌。

2008年10月28日，在四萬億的刺激下，A股開始止跌反彈，從1664點反彈至2009年8月4日的3478點。

隨後，A股開始了漫漫陰跌，一直跌到了2014年7月的2000點。

然後，A股開始了2015年的大牛市，這是中國股市的第三輪大牛市。

從2000點，暴漲到了2015年6月的5178點，漲幅2.5倍。

再後來的事情大家就很熟悉了，股災、陰跌、築底。

四年後，今天的A股是3000點。

股市整體領先樓市十年左右，那2017年之後的樓市，我們是不是可以用股市的歷史輪迴去預測一下呢。

樓市和股市有很多不同，但不同中帶著一絲雷同。

如果以相同的短週期去預測，那我們會得到以下結果，把高度相似的兩段週期進行直接類比。

（請把手機橫過來看）

但樓市和股市有所不同，穩定性完全不一樣，如果把2~4年的短週期放進去直接類比，可能會有所偏差，如果以十年為週期去看，那可靠度就會高非常多。

同時，2007年之後，股市大跌75%，但2017年之後的樓市由於中國特色，不可能大跌，最多是橫盤微跌。

鑑於2008年的股市已經通過大跌擠出了泡沫，而樓市沒有，所以我們直接拿2005年1000點的股市和2015年的房價進行類比，更為可靠。

同時，我們用2019年2900點的股市，去類比2029年的房價，也更為可靠。

當然，鑑於2011~2015年樓市沒有下跌，少擠了一段泡沫，實際走勢資料可能下表有所下滑。

（請把手機橫過來看）

把時間週期拉的足夠長，價格始終是跟隨價值去走的，這是資本市場永恆的規律。

2007年，上證指數的市盈率達到了峰值，為70倍。

2017年，中國樓市的市盈率，恰好也是70倍，出租房子的年回報率僅為1.5%。

中國股市和中國樓市，受政策的影響都很大。

每一輪迴調，每一輪上漲的週期，又是那麼驚人的相似，大家難道沒有感覺出來什麼嗎？

房價的確有人保，這讓房價回撥的幅度極小，但與此同時帶來的可能是更漫長的橫盤。

中國股市有第三輪大牛市，但中國樓市目前只經歷了第二輪大牛市。

換句話說，我們可以輕易預測中國樓市至少還有一輪大牛市，而且時間點很有可能是2024年附近。

但鑑於股市在2008年回撥的很慘，而樓市在2018年並沒有下跌太多。

所以中國樓市的第三輪大牛市，實際漲幅可能很微弱，微弱到我們甚至不覺得他是個牛市。

但如果時間週期再拉長，拉到2029年，直接和2019年的股市進行對比。

那我們發現，樓市在目前的基礎上，可能還有50%左右的漲幅。

2005年，A股是1000點。2015年，房價（北京）是4萬元。

2019年，A股是2900點。2029年，房價（北京）可能是12萬元。

當然我前面也說了，2011-2015年房價的泡沫擠的不乾淨，所以資料可能有所下滑，所以我的最終預估是8~12萬，極端情況下有可能一橫十年，理想情況下可以上漲50%。

同時，A股自見頂後，歷史上有過兩輪大的回撥期。

第一輪是2001-2005，歷時4年，開啟下一輪牛市。

第二輪是2008-2014，歷時6年，開啟下一輪牛市。

而上一輪牛市見頂，是2015年，距今已經4年多了，從時間上算，沒幾年了。

為什麼那麼多人都看好股市，提前入場埋伏，從時間大週期上來看，是有原因的。

再過幾年吧，定有鉅變，等國家通知即可。

無論股市還是樓市，爆發之前，必有重大政策出爐，無一例外，再結合歷史大週期，你其實可以輕易猜測到未來。

財富的大門，其實沒那麼神祕。