出乎意料，打響地產股年報攻勢第一槍的，居然是央企保利。

1月8日晚上，保利地產釋放出業績快報：營收增21.07%，利潤增41.15%。

第一個交卷的一般都是好學生。這個業績顯然是超出市場預期的。保利19年的三季報不算好看，營收和利潤增幅分別是17.77%、34.08%，當時不及市場預期。10月底公佈三季報後，股價也隨之挖坑跌了一段時間。

熟悉地產股的朋友應該能猜測到，因為全年結算的大頭在四季度，地產股的三季報資料不能太當真。果然今年四季度保利給出了不錯的成績。

簡單來看：19年前三個季度的EPS是1.08元，但是全年達到了2.23元。這相當於四季度的EPS超過了前面三個季度總和。

另外，保利的業績快報也需要一分為二看。其中提到2019年簽約金額4618億，同比增長14%——業績增速放緩，是客觀存在的，這與主流企業2019年的銷售增速放緩是一致的。

不過需要注意的是，保利作為央企，在利潤的釋放上一直比較保守，未來會不會存在平滑利潤的情況，也就是說，今後一兩年的財報裡，利潤的下滑或許並不會達到營收那樣的幅度。

每到年底，增長確定的地產股總會習慣性地熱一波。2019年度的地產股業績浪，從王石聲稱“萬科業績非常好”和保利的業績快報開始，我們將在接下來3個月內陸續見真章。

隨著地產股的估值前瞻已經翻頁到2020年一季度末，我們樂觀地發現，地產股會是這個冬天裡為數不多的大概率賺錢板塊，甚至可以說，是近3年來，最值得樂觀的時刻。理由主要有4點：

第一，政策面回暖確立

起始於2016年三季度的本輪房地產調控，以“限購、限貸、限價、限售”為主要特徵，3年來已經收到了成效，一二線核心城市的房價和房貸增量得到有效控制。

但是在“穩增長”的壓力之下，中國的房地產政策從2019年四季度開始呈現出放鬆的苗頭：深圳放鬆限價促進一手房成交、提升豪宅線促進二手房成交、取消公寓只租不售的規定，佛山、汕頭、廣州、燕郊等地相繼表現出限購的鬆動。這些此前3年間政策最為嚴厲的地區，政策陸續放寬，可以說是“一城一策”政策的具體執行，也宣告樓市政策的回暖確認。

從大的貨幣政策上，可以說是同步轉向：從偏緊轉向略寬鬆。例如2019年9月16日全面降準，10月15日定向降準，11月5日下調“麻辣粉”，2020年元旦全面降準。

這些都有利於緩解經濟下行的壓力，客觀上有利於房地產企業的資金鍊，有利於房地產業的託底作用。

第二，地產股整體估值仍在低位

截至1月8日，國證地產指數整體PE是9.26倍，目前處於百分位14.07%。

▲地產股估值

也就是說，該指數編制以來，只有14.07%的時間估值比現在低。

從上圖可以看到，過去8年間，地產股在30分位以下的時間並不多，而最近兩年左右已屬最長的時間。那麼，如何理解最近兩年地產股的估值偏低呢？

我們以典型房企金地集團為例。

▲金地集團估值

這是金地上市近20年來估值走勢圖，其中估值在10倍以下的時間比較少，而近幾年最大的轉折點就在2016年三季度。由於開啟的房地產調控強力打壓，金地的估值被一再“壓榨”到歷史低位，直到最低跌破5倍的估值。

由此我們可以得出結論，正是因為3年多的嚴厲調控，造成市場對地產股的“偏見”，進而帶來地產股估值的整體下移。

但是伴隨著房地產政策的開始友好（2018年底就有苗頭，隨後出現了19年的小陽春），直到2019年四季度的確認回暖，地產股已經啟動了估值修復行情。但是，正如上文所說，地產股的估值依然在歷史低位。

第三，市場存在估值高低切換的可能

不知道你發現沒有，2020年頭，身邊談論股票基金的人開始多起來了。沒錯，2019年股市的上漲，讓市場關注度高了起來。特別是茅臺、豬肉和5G在2019年的大放異彩，讓市場看到了賺錢效應。

那麼，現在的股市估值，到底處於什麼水平呢？

先來看看2019年漲上天的茅臺、醬油、瓜子所代表的國證食品飲料指數。目前該指數的PE達到了30.93倍，處於百分位81.8%。

如果沒有更加生猛的業績增長，白酒股的估值還能繼續上升嗎？在目的點位殺入投資，價效比會如何？相信大家自有分寸。

再來看看19年大熱的科技股。科技股的代表指數是TMT50，該指數目前PE44.34倍，處於百分位64.56%。

不同於白酒股已經浮現的泡沫，科技股則因為政策扶持、企業加大投入，而在2020年存在業績持續增長的情況。但不少龍頭股在2019年已經有翻一倍兩倍的情況下，板塊內可能會有高低切換的動力，且年報季報將至，一旦業績被證偽，則要提防股價炸雷的可能。此時進場，更需要留一半清醒。

再來看看股市的整體估值。

▲滬深300估值

滬深300目前的整體估值12.51倍，處於53.48%的百分位，基本位於十年以來的中樞位置。在過去一年估值從歷史低位修復後，整體上的估值很難說有太強的吸引力——從這個角度看，不少人強烈看好的2020年行情，或許並不那麼容易出現。

但是，在偏愛低估值、高分紅的外資看來，A股依然有強烈的吸引力。持續流入的外資，會選擇高估的茅臺、5G，還是會偏愛處於歷史低位的地產呢？即使是場內的存量資金，會不會也想高低切換一下呢？特別是，在房地產的政策面已經有反轉跡象的當下，這就更有吸引力了。

第四，地產股的業績依然亮眼

保利地產的業績快報只是打響了業績浪的第一槍。即將陸續出爐的其他地產股年報，相信也不會差，理由太簡單：2019年的地產股年報，結算的是2017年左右的銷售資料。絕大多數龍頭房企，2017年的日子都比較滋潤。

從動態銷售看，龍頭房企的銷售增速雖然較之前幾年有明顯降速，但基於體量而言依然龐大，在整個A股也很難找到類似的確定性板塊。

儘管2018年和2019年房企開始過苦日子（2016和2017年的高價地，低利潤的隱患），但這個隱患暫且留給2021年之後，2020年的地產股估值修復，將是一季度市場確定性較大的事件。

總結

2019年的最後一天，丁祖昱在上海靜安體育中心自豪地宣佈，聽他建議買了“2019年地產金股”的人都賺了。他還順便列出了他心目中2020年值得買的地產股：萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務。

毫無疑問丁祖昱是“幸福且討巧”的。在房地產這麼一個多年來始終保持確定性增長的行業，每年上漲的概率當然要多於下跌的概率啦！

回顧兩個多月前，我們曾經旗幟鮮明地看好過新城控股。

2019年新城的三季報出爐後，我們曾經發文給出“價值迴歸即將到來”的明確結論。

從目前看，即使在三季報後進場，到現在也有超過16%的浮盈。

2020年，我們依然堅定相信地產股的“撥亂反正”，相信太陽底下不算新鮮的常識。

從丁祖昱看好的地產股來看，均為擁有一致性成長預期的優秀龍頭房企。可以發現，厲害的地產股都在港股哇。不過，A股也有不錯的選擇。如果讓你選A，你會選出哪幾個呢？