PS.本文所指的“降息”指取代基準貸款利率的LPR下調，並非存貸款基準利率都降的全面降息

2月17日上午，中國央行今日進行2000億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利下調至3.15%，此前為3.25%。

疫情以來，一直有降息降準刺激經濟的風聲，但相關貨幣政策只有逆回購操作和下調逆回購利率的操作，未見有強烈的降息舉動。

但這次下調1年期MLF的利率，意味主要由1年期MLF形成的LPR利率也將下調，未來降息基本已成定局。

那麼，這次利率的下調透露了什麼關鍵資訊？又暗含著一種怎樣的趨勢？我有以下幾點看法。

1.此次下調是預料之內

1.1.央行在2月3日、2月4日連續開展公開市場逆回購操作，累計向市場投放資金1.7萬億元。均下調10個基點，已經透露降息的訊號。

1.2.早在2月1日，央行副行長潘功勝就提到，人民銀行將提供充足的流動性，加大逆週期調節強度，保持金融市場流動性合理充裕，維護貨幣市場利率平穩執行。並且，潘功勝還於2月7日的釋出會上再次說明，下次MLF利率和2月20日LPR有較大概率下行。

1.3.2020年1月1日，央行宣佈全面降準0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。今年貨幣政策的寬鬆趨勢已然定調。

2.LPR下調概率極大

1月1日央行宣佈初開年降準後，可能部分銀行已經根據資金成本變化下調了自身報價，但綜合各銀行報價整體尚未達到使LPR下調的地步。

所以，上次降準的積累，加上疫情帶來的經濟壓力，還有此次央行超預期流動性投放，整體來說市場利率下行概率大，LPR下降概率明顯增大。

3.5年期LPR預計至少降低10個點，購房者值得關注。

李老師在去年年終秀就有提到2020年會是降準降息的一年，再加上這次疫情，降息預期就更加寬鬆。

大家可以關注2月20日9點鐘公佈的5年期LPR，5年期LPR就是房貸利率的參考，直接影響買房貸款利息。李老師的預計是，5年期LPR若降，至少應該是10個基點，更激進可能是15個基點。

去年有過1次降息，只有5個基點，相比2015年10月24日的那次一把就降25個基點的降息，比較“小家子”氣，也許會因為當下疫情影響，央行又開始大氣起來！

4.LPR預計降幅不會超過15個基點，否則實體經濟也許更加困難。

針對居民房貸的5年期LPR還是小幅下調可能性較大，不會超過15個基點。因為當前穩定房地市場執行的任務還是比較大。另外，1月CPI同比上漲5.3%，創8年來新高，通脹壓力也非常巨大。再加上最近A股市場逆勢飄紅，資金在資本市場聚集的也很多。

所以，現在的重點和難點不是資金絕對額不足，而是怎麼避免資金只做投機，不進入實體經濟。一味的過度降息和釋放流動性肯定不是辦法，央行未來應該是以定向降準、MLF、TMLF、公開市場操作等組合拳，來溫和地給經濟加把力。

此前文章的預測：

總之，迴歸到房產，我在此前已經多次預測LPR的下行趨勢，現在也基本是這個走勢，在這種背景下，我建議這樣和銀行談3月開始利率轉換：

首先，不要選固定利率。現在選固定利率，不僅享受不了未來的低利率，還失去了唯一一次調整利率的機會。

其次，最好選擇利率一年一變，時間越長越不利。房貸利率主要受LPR利率影響，而LPR利率每個月變動一次，選擇時間最短的一年一變，能夠最大限度的獲取LPR利率下降趨勢。

最後，最好選擇1月1日作為重新定價日，也就是利率變化時間點。主要考慮到銀行金融體系的特性決定的，幾乎每到年底都是銀行等金融部門結算的時候，貨幣流動性都會有所下降，這時候央行都會大概率釋放流動性，LPR極有可能下調。