2019年10月14日,寶龍地產(1238.HK)公告顯示,以先舊後新方式配售1.466億股新股,股份佔已經擴大已發行股份總數約3.54%,配售價5.4元,較當日收市價5.91元折讓約8.63%。
此次認購事項之所得款項總額預期將為7.9164億港元,所得款項淨額預期約為7.81億港元。公司擬動用認購事項所得款項在未來機會出現時,作為業務發展或投資及該集團一般營運資金用途。
十年首次的“定增”,望進一步啟用成交
根據公司公告顯示,此次配售方式為“先舊後新”,那麼這種配售方式究竟是怎麼操作,背後有有何意義是投資者較為關注的。
其實,“先舊後新”的配股方式是香港二級市場最為常見的方式,簡單理解就是香港市場上市企業的“定增”操作。定向增發股份對於上市企業而言是一個十分重要的融資手段,二級市場對於企業的意義也是提供一個持續穩定的股權融資平臺。
而“先舊後新”的定增方式與國內傳統的定增方式操作上有何不同呢?
主要區別便是港股市場的“先舊後新”方式是: Top-up Placement即常見的“先舊後新配股”。 Top-up是補足的意思,有關安排是先由大股東撥出舊股售予獨立投資者,然後由公司以相同作價,向大股東發行相同數量的新股。由於新股發行一般需時1至2周,先舊後新的好處,是股份可第一時間批到投資者手中,減低市場波動的風險,操作相對靈活便利,加強配股的吸引力。
整體而言,此次寶龍定增的折價率屬於較低水平,而5.4港元每股的價格反而有望成為公司股價短期的支撐點。
值得注意的是,寶龍地產從2009年上市以來十年之間,一直從未進行配股,而此次配股是公司首次進行配股融資,這在市場中是並不多見的。
而在今年6月舉行的公司股東大會中,寶龍的股東已經賦予了董事一般性授權:以配發、發行及處理不超過20%佔比的公司股份的權利。可見,公司管理層及股東大會其實提前對配股融資達成了共識。
寶龍地產Quattroporte許華芳對此次配股對外做出了解釋,“公司上市十年才首次配股,足見大股東對持有股份的珍惜。此次配股,是基於公司成長性考量所作出的決定。公司也將在新的起點上繼續拓展業務,努力回報投資者。大股東對公司未來前景充滿信心,將穩定持有股份。寶龍地產也將繼續保持清晰前瞻的戰略佈局、有競爭力的發展模式和穩定的派息政策,為股東持續創造更高價值”。
從資本市場的角度來看,公司此次配股對公司長期價值釋放有正面作用。下圖可見,在200-300億港元市值的內房企業的日均成交量情況。寶龍地產日均成交量水平在333萬股,處於該梯隊的最低水平(美的置業於2019年上市,因此成交相對較低)。
下圖可見,過去不少優質房企進行先舊後新配股,而這些企業配股都出現一定的折價,如融創配股折價率未10%、新城為9%。而更為重要的是這些公司在配股後,公司成交更為活躍,且後續能夠吸引更多機構及基金長期進駐公司,其中中國金茂受到中國平安認購則是典型案例。
顯然,引進更多的投資者將對公司股票的成交活躍程度有促進作用,這也有利於市場對寶龍地產的價值發現和反應。
7.8億資金助力發展,財務水平保持穩健
除了資本市場方面的影響,寶龍地產此次的股權融資對公司財務方面形成的影響則更為直接。
根據公司公告顯示,寶龍地產此次認購事項之所得款項總額預期將為7.9億港元,所得款項淨額預期約為7.8億港元。公司擬動用認購事項所得款項在未來機會出現時,作為業務發展或投資及該集團一般營運資金用途。
對於此次股權融資,不少市場人士及投資者關注是否為公司融資端出現緊張,從而形成不利預期影響股價。
從7.8億元港幣的融資資金額度來看,此次融資額度並不大。目前房企業務發展主要以債務融資為主,寶龍可以通過多元的融資途徑一次獲取更大金額的資金,以滿足業務發展需求。可見,此次大股東融資目的並非因為融資端緊張。
從償債能力上看,寶龍地產財務水平保持穩健,因此短期融資需求也並不強烈。
根據2019年中報資料顯示,公司的現金在持續增的同時其短期債務正持續下降。截至2019年中期,寶龍地產一年內短期借款為125.4億,同比下降了14.8%。公司的現金短債比今年並未出現低於1的情況,現金足夠完全覆蓋短期債務,而近年公司現金短債比持續提升至1.48倍。
而融資成本方面,公司並未出現由於成本高企導致的融資收緊。截至2019年6月30日,寶龍地產有息負債規模約495.9億,平均融資成本僅6.24%,相比去年下降0.24個百分點。平均融資成本低於行業平均,體現出寶龍地產成熟的經營管理能力。
不過,值得注意的是,此次配股對公司財務仍起到一定的優化作用。此次配股增加了公司權益,進一步優化報表結構,有利於降低公司淨負債率。
2019年上半年, 公司淨負債率為91.4%, 同比下降10.2個百分點。克而瑞研究中心10月5日釋出資料顯示,174家典型房企的加權平均淨負債率較年初上升4.29個百分點至91.4%。因此,目前寶龍地產淨負債率水平處於行業平均,結合此次配股以及未來公司持續的”降負債“目標,未來公司的負債率指標有望持續下降。
由此可見,大股東十年現在才配一次股,目的並非因為資金需求,主要目的仍是優化股東結構,吸引更多優質機構投資者,以助力長期發展。那麼,對於眾多“青睞”寶龍地產的投資者,他們為何看好公司的發展呢?下面具體來看看,
資本看好長期發展,公司價值持續提升
寶龍地產對外表示,此次配股獲得投資者認可,市場認購踴躍,訂單獲得多倍數超額覆蓋。公司利用此次配股進一步擴大投資者基礎,獲得了知名長線基金參與。
通常,優質的上市企業都會經歷”公司價值提升-股價增長-配股-業務發展-公司價值提升“這一個良性迴圈。而此次配股有望推動寶龍地產價值增長進入正迴圈,而其中關鍵則是公司的基本面是否持續保持優質。
從成長性來看,2019年以來,寶龍地產合約銷售額保持顯著增長,上半年合約銷售額達人民幣292.03億元,較去年同期上升78.8%。截至2019年9月30日,寶龍地產1-9月合約銷售總額為451.3億元,較去年同期增長56.6%,已完成全年550億銷售目標的82%。
2019年下半年,龍頭房企紛紛促銷加快去化也難以避免增速下滑。而對比之下,寶龍地產則釋放出優於同行的成長性。截至2019年10月15日,寶龍地產1-9月合約銷售增速位列行業第5。
從盈利能力上看,寶龍地產2019年上半年錄得毛利47.53億元,毛利率為38.8%;淨利潤24.48億元,較去年同期上升37.2%,淨利率約為20.0%。
公司的毛利率水平、淨利率水平皆領先於行業平均值,其原因主要是受益於公司”住宅+商業“雙輪驅動的發展模式,以及公司優秀的綜合運營能力。公司通過低溢價拿地及高毛利租金收入推動盈利能力持續提升,根據市場預測,寶龍綜合毛利率將在未來數年仍能維持在30%以上。
最後再來看看,寶龍地產長期的業務發展動力以及長期價值,其中關鍵在於公司的土地儲備。
近年來,寶龍地產持續深化穩固“深耕長三角”戰略佈局,2019年上半年,寶龍地產在浙江、江蘇等地新增23幅土地,地上計容面積約311萬平方米,總可售貨值約467億元,其中長三角區域土地投資佔比為93.5%。
從土儲佈局來看,集團約73%的土儲位於長三角, 總面積達1773萬平方米, 對應可售貨值2100億, 平均成本3771每平方米。其中,上海市、浙江省及江蘇省土儲分別為143萬方, 1073萬方及557萬方, 對應可售貨值為154億, 1205億及694億。
截至2019年6月30日,公司土地儲備總建築面積為2437萬平方米,對應可售貨值約3000億 ;平均土地成本為2701元/平方米,土地成交均價佔2019上半年銷售均價比例為16.5%,成本優勢突出,未來利潤空間可期。
根據土儲規模,市場預計寶龍地產土儲內含價值接近540億元,對比目前194億元(216億港幣)市值,仍有較高潛在價值。
結尾:物業拆分或引資金關注
眾所周知,寶龍地產正準備將旗下的商業管理公司進行拆分,而此次配股入駐公司的機構及投資者不排除瞄準了這一塊”肥肉“。
寶龍地產於8月20日釋出公告稱,因商業地產業務已增長至足以實行獨立上市規模,擬分拆寶龍商業管理控股有限公司在港交所獨立上市。
那麼寶龍商管的拆分與寶龍地產本身股東有什麼利益關係,這一塊資產又具備什麼樣吸引力呢?
原因有三:
1.按照以往港股拆分經驗,母公司股東能夠獲得拆分子公司的優先認購權;
2.寶龍商業地產及商業運營聞名於行業,憑藉其優質的投資物業和品牌能力,公司已經打造出成熟且可快速複製的商管模式。
截止目前,寶龍地產擁有39個商業廣場,其中包含3家輕資產運營專案;另有17座酒店,其中9家為國際品牌, 8家為自營。根據管理層預計,公司的商業廣場有望在2019達到45家、2020年達到55家、2021年達到64家。
本身龐大的物業資產,以及不斷增長的商業地產板塊,都導致寶龍商管的業績增長具備較高的確定性。
3.近年,物業管理公司紛紛赴港上市,且倍受資金追捧。若寶龍商管成功拆分,既能夠優化集團整體財務實力,同時更推動公司業務價值釋放,這無疑有利於母公司的估值提升。
回到,寶龍地產股價之上。短期來看,目前5.4港元/股的配股價有望形成支撐。長期來看,資本市場沒有無緣無故的”青睞“,寶龍地產2019年至今,股價漲幅已超過90%,現在仍有大量投資者認購,可見公司的投資價值正被市場持續認可。